房贷再降“门槛” 效果有待观察

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央行和中国银监会于2月1日联合发布通知，再次降低非限制性城镇住房贷款的“门槛”。根据通知，在未实施“限购”措施的城市，首套商业贷款的最低首付比例原则上为25%，各地可上浮5%。分析师指出，购买首付比例较低的房子的“门槛”是为了刺激市场需求和解决库存过剩，但政策的效果需要市场观察。

抵押贷款“门槛”已经下降了两年零五年

对于新政策的重大变化，中原地产首席分析师张大伟表示，通知指出，在未实施“限购”措施的城市，首套商品房商业贷款首付比例原则上为25%，各地可上浮5%。也就是说，与以前的政策相比，在一些城市，第一套房的首付可以降低到20%，第二套房可以购买。如果前一笔贷款没有结清，首付款可以30%支付。

记者发现，自2014年9月以来，包括此次调整在内，个人抵押贷款首付比例已经变化了五次。

2014年9月，推出了“9·30新政策”。对于拥有住房并已解决相应购房贷款的家庭，他们将申请贷款购买普通商品房，并实施首套住房贷款政策，以改善他们的生活条件；2015年3月，推出了“3 30新政策”。对于拥有一套住房和相应购房贷款未结清的家庭，他们申请商业个人住房贷款购买普通自住住房，以改善其生活条件。最低首付比例调整为不低于40%；2015年8月，三部委联合下发文件降低公积金贷款门槛:如果第二套房再次申请住房公积金贷款购买住房，最低首付比例将从30%降至20%；2015年9月，中央银行和中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，首次将购买普通住房的家庭个人住房商业贷款最低首付比例调整为不低于25%。

本地实施或“差异化”

专家指出，在此前的中央经济工作会议上，化解房地产库存被列为经济社会发展的五大任务之一，会议指出“过时的限制性措施应当取消。”贷款放松政策也是为了“积累”。

根据中国社会科学院的数据，2015年商品房总存量预计将达到39.96亿平方米，现有待售房屋面积为4.26亿平方米。完全消化它们需要23个月。根据民生证券研究所的研究，从结构上看，2015年底，一、二、三线城市的库存与销售额之比分别为8.15、10.23和25.58，其中三线城市的房地产库存过剩问题最为严重。

专家表示，无论是商业贷款还是公积金贷款，首付比例在过去两年都在不断降低，这降低了购房的“门槛”，刺激了房地产市场的持续复苏。首付比例下调仍限于没有限购的城市，这意味着实施限购的北京、深圳等一线城市不受此政策影响。

“自去年第四季度以来，全国住房市场成交量明显上升，市场成交水平处于较高水平。成交量的全面回升带动了全国房价的上涨趋势，楼市经历了一个暖冬。一线和二线城市的总体上升趋势显而易见。”张大伟说。

“目前，全国市场明显分化，预计这一政策的实施将因地而异。”张大伟表示，一线城市没有实施新的首付政策，但这对心理预期有较大影响。二线城市预计会做出积极回应。三、四线城市的银行在放贷方面很谨慎，而且不太可能实施。

刺激需求的效果有限

“对于购房者来说，这项政策刺激需求的效果有限。市场需要观察政策的效果。”张大伟表示，由于房贷利率一直没有下调，下调首付甚至会带来还款压力的增加。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，首付越低，意味着减少的首付将转移到未来的月付中，还款压力将会加大。如果购房者面临月供增加的压力和对未来可支配收入增加的不乐观预期，即使首付比例下降，购房者也可能不敢向银行借钱。

分析师指出，对于去库存化的方式，仅降低抵押贷款门槛的效果有限。应同时采取更多的措施，并根据产业布局和公共资源配置的调整，相继发挥降低房价、减免税费等“组合拳”。

胡景晖表示，非限制类城市库存积压的核心问题是供大于求，其根源在于库存压力大的城市没有聚集能够创造就业机会的产业。此外，这些城市缺乏医疗、教育、商业等公共支持资源，无法形成人口聚集效应。没有需求的支持，单单降低首付比例是没有意义的。

“银行贷款应坚持上限:每月还款额不应高于家庭平均可支配收入的50%。即使银行的首付减少到20%，每个家庭的月可支配收入也是清楚的，可贷金额也是固定的。银行可能无法向购房者发放更多贷款。”胡景晖说。