今年房贷新政“新”在哪里：首付下降分两种情况

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2016年2月2日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会发布了2016年新的抵押贷款政策。其核心内容是，在没有实施限购措施的城市，普通住房的个人住房贷款是首次由家庭购买。原则上最低首付比例为25%，每个地方可以上浮5个百分点；对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的家庭，为了改善其居住条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为不低于30%。//

与2014年930住房贷款新政相比，首先是将首套普通自住住房贷款的最低首付比例从此前的30%降至25%。然而，首付下降分为两种情况。一种情况是不受购买限制的城市会衰落，而仍受购买限制的城市不会衰落；另一种情况是首付有5%的弹性，这是由商业银行自己决定的。

新抵押贷款政策的核心可能是提高抵押贷款首付比例的市场化程度。如果房地产市场好，银行觉得他们有很高的风险承受能力，他们可能会降低首付比例，否则他们会提高首付比例。同样，它也可以提高商业银行的风险定价能力。然而，随着当前利率市场化程度的提高和银行不良贷款的增加，商业银行已经强调将会收紧。

第二，家庭拥有多套住房购买住房。未还清住房贷款的，首付款比例不得低于30%。为什么新的抵押贷款政策强调这一点？未还清银行贷款的居民不能享受这一优惠待遇，这被认为是减少了住房投资的投机需求，降低了银行面临的风险。

那么，今年新的抵押贷款政策将对当前的房地产市场产生多大的影响？它将在减少房地产市场库存方面发挥更大的作用吗？可以说会有一些影响，但其影响怎么估计也不过分。首先，对于目前住房需求旺盛的一线城市来说，如果这些新的抵押贷款政策不限制这些城市，从而减少这些城市的购房者的市场准入，肯定会有助于增加这些市场的投机性投资需求。但是新的抵押贷款政策并不适用于这些城市。对于那些住房供应过剩的城市来说，减少市场准入将增加接近支付边界的买家数量。但购房者能否进入取决于房价，而房价是投资投机者能否进入的核心。如果一些城市的住房市场开始上涨，销售开始改善，这是吸引投资需求增加的最重要因素。

此外，这项新的按揭政策强调，首付比例为改善住房购买不还清贷款不应低于30%。据估计，政府不应该让住房市场发展成为一个投资投机市场，而是强调住房消费需求。这不同于以前提出的改善住房的概念。在这种情况下，投资者将关注强调住房消费需求的政策是否会继续推进，成为今年房地产市场的主流意见。

此外，从中国市场的现状来看，住房严重过剩仍然是一个不争的事实，尤其是在一些三、四线城市。面对这一事实，只有减少首付才能达到非常有限的效果。首付款的减少只是减少了购房者的市场准入，但并没有降低购房成本，而只是推迟了这些成本的支付。这对收入前景不太好的三、四线城市的居民来说肯定没有吸引力。然而，细节只有买家自己知道。