嫌拍地太贵 房企频借并购拿地

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在大多数企业忙于召开年会、安排假期、讨论是否颁发年终奖金的时候，表现出色的领先房地产企业已经开始为2016年的年度业绩“储备”。例如，融创中国最近通过并购获得了北京、苏州和上海几个项目的股权；2月1日，上海万科发布内部文件，鼓励员工和外部合作伙伴为公司提供项目信息。无论协商与否，只要项目成立，就可以根据项目价值给予2万元甚至10万元以上的现金奖励。通过项目采购实现成本控制，促进规模扩张。这种新的土地征用模式自2015年开始流行，预计将持续到2016年。

随着春节的临近，融创的收购步伐并没有放缓。就在半个月前，融创宣布收购苏州石湖地块，并于2月1日晚宣布计划以11.7亿元的总价格收购苏州吴中区和七都镇的两块商住用地。据了解，融创收购的两块地块分别位于苏州市吴中区和启都镇，总建筑面积分别为429，300平方米和110，800平方米，均为商业和住宅用地。

就在5天前，融创中国官方微信刚刚宣布收购北京的两栋别墅，均为单栋产品，建筑面积比为0.4，分别是昌平东方普罗旺斯项目和怀柔长青雁栖湖，共收购260栋单栋别墅。融创表示，昌平项目的总价值将达到100亿元，该项目有望在2016年年中上市；融创在怀柔项目的收购成本可能高达30亿元。

“狼”融创的频繁并购令人震惊，规模2000亿的超级房地产企业万科也不敢懈怠。记者了解到，2月1日，上海万科公司发布内部文件，鼓励员工和合作伙伴为公司提供项目信息，只要项目成立，就可以获得奖金。

具体而言，该“上海万科新项目推广特别奖励政策”明确规定，每一块土地，无论商品价值如何，只要项目成立，无论是否获得，信息提供者将获得2万元(税前)的奖励；信息提供者包括公司内部非投资系统人员和外部合作伙伴的人员，包括总承包商、营销代理、设计院、银行和其他合作伙伴。根据推荐项目的价值，不同的奖金等级是不同的。价值低于100亿元的，奖励5万元(税前)；商品价值在100亿到200亿之间，奖励为10万(税前)；商品价值超过200亿，这是专门讨论的。

“住房企业如果想继续这样做，就必须收回土地。但现在一线和热点二线城市的地价正在飙升，竞争过于激烈。几乎每一块土地都是“土地之王”。很难获得合理的利润。”一些开发商向记者表示了无奈。因此，目前，许多开发商将收购项目的重点转向二级市场。通过并购获得项目的成本相对较低，竞争也不像招标、拍卖和绞刑那样激烈。在很大程度上，它是获取信息的能力。这也是上海万科推出所有员工提供项目信息的原因。

然而，在荣禄股权之战中几乎失去了上海所有项目的绿城，不得不回到上海，这既困难又昂贵。“公司必须不惜一切代价在上海承接项目，而从土地招标、拍卖和挂牌市场承接土地的成本实在太高，而且会有对建筑或中小单位的要求，这不符合公司的定位。因此，重点将放在二级市场上，它更有可能通过并购的方式接管该项目。”绿城上海公司负责人向记者透露，绿城目前正在谈判购买位于上海浦东的一处低密度住宅用地。

自2015年以来，房企征地模式发生了变化，项目并购数量增加，实现了成本控制，促进了规模快速扩张。其中，融创和恒大被业界公认为“并购大王”。融创在去年5月赢得了上海荣禄，在7月份收购了中宇地产成都的7个项目，在8月份收购了武汉米德兰房地产的项目公司，并在8月底收购了上海冯丹38%的股权以及天朗在济南、南京和成都的6个项目。2015年，恒大还斥资逾400亿元收购项目。在先后收购三江航天地产和中宇地产股份后，恒大从中国地产、中宇地产和新河地产等知名房地产企业手中赢得了多个大型项目。12月初，恒大再次收购香港新世界(报价600628)位于海口、海南、武汉、湖北和广东惠州的四个超大型项目。

柯睿房地产研究中心认为，房地产企业热衷于收购项目。首先，他们可以避免在招标拍卖市场的高地价，大大降低土地收购成本，缓解自己的财务压力；二是被收购项目的部分已经在开发过程中，前期复杂的开发过程已经完成，可以有效提高项目周转速度，缩短建设周期；第三，还可以共享资源，利用被收购企业或项目在当地的认可度和政府的便利，实现项目的快速退出，实现资金的及时返还，完成企业品牌在新领域的快速进入，促进规模扩张。这一趋势将在2016年继续。