土地市场 继续发烫 蕴含风险

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新年伊始，土地市场延续了2015年下半年以来的火爆势头，甚至变得更加火爆。

1月29日下午，经过87轮招标，上海建筑工程(报价为600170，买方)和南京澳合财团以64.8亿元的价格，以每平方米42561元的底价和139.5%的溢价，中标河西中部g68地块。

同一天，绿地在上海市青浦区崇古镇福泉山路南侧，以14，934元/平方米的底价和113.34%的地价买下了一块地。1月21日，上海以189.20%的最终溢价出售了闵行区马桥镇的一块土地，底价为28972元/平方米。

在华南地区，1月22日，时代地产以64亿元的总价，相当于每平方米15000元的底价，收购了广州和佛山交界处的一片江景土地，成为佛山新的“土地之王”。时代地产在“王迪”附近出售的房地产是时代滨水区。去年3月征地时，该项目的底价仅为7500元/平方米左右。差距不到一年，同一批的底价翻了一番。

据中原房地产市场研究部统计，1月份前20家基准房地产企业的征地总额超过441亿元，并保持在较高水平。许多企业在2015年第三季度开始加速并积极收购土地。保利、万科、华润、恒大等企业都非常积极地收购土地。总体而言，房企征地主要集中在一线城市和二线核心城市。

中原地产首席市场分析师张大伟对《中国商报》表示，“地王”的频繁出现并不意味着土地市场形势良好。去年，全国土地出让金下降了23.9%。由于中小城市市场不好，大家都不敢拿地，所以大部分资金和企业都集中在一、二线核心城市拿地，这就推高了一、二线城市的房价，使其无法选择“规避风险”。

根据上海逸居房地产研究所最近发布的一份报告，2014年一线城市平均土地交易价格为7429元/平方米，2015年平均土地交易价格上升至13745元/平方米，同比增长85%。该研究所预测，2016年平均土地购买价格将进一步上涨，年涨幅约为10%。

在这种情况下，市场也包含很多风险。张大伟说，在过去，土地国王出现的大部分原因是不断上涨的房价让每个人都有这种期望。然而，在2015年，深圳的房价迅速上涨，而其他城市没有，房价的上涨远远落后于土地价格的上涨。“虽然从2008年到2011年有许多土地国王，但当时土地国王是分散的，但现在土地国王特别集中。过去，土地王是由你来计算的，土地王是根据市场预期来计算的。现在的土地国王完全不能结算。”

合肥房地产经济研究所所长龙斌分析了《中国商报》。现在的问题在于，土地转让价格如此昂贵，以至于开发商在空的利润非常有限。以广州西部的广州钢铁新城为例。土地底价已经超过20，000元，但完工后只能卖30，000元左右。“开发商的压力很大，有必要进行大的投资，因为地铁将在广佛路口两次以上到达南海。价格只有一半左右。”

“现在你看不出每个人都很积极地在广州拿地，但与价格相比，压力很大。一些项目正在亏本出售。这个市场不健康。”龙斌说，有些企业不拿土地就不能占领市场，有被淘汰的风险，但一旦拿了土地，就有经营的压力。

张大伟表示，土地价格将在2016年上半年继续上涨，但这种“规避风险”的选择最终可能会带来许多风险，尤其是在当前经济转型过程中，经济发展正在放缓，去年第三季度赢得的大量土地将在2016年下半年上市。“到时候，如果你不能在市场上出售它，就会有更大的风险。此外，可能会出现踩踏效应。一旦出现问题，对市场的心理影响相对较大。”

对此，广东省人大代表、时代地产董事长岑钊雄在接受《中国商报》采访时表示，地价是由市场自动调整的，很难判断是高还是低，最终取决于消费者是否有承受能力。“市场是最好的监管者之一，消费者承受不了，如果这个价格卖不出去，那么企业肯定会调整价格。不要太担心土地国王。”

他说，有能力在市场上购买土地的开发商在业内都做得很好，他们有自己的判断，没有人会买一块非常昂贵的土地，在混乱的方式。