外媒：中国楼市正处巨变前夜

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沈建光:从这一轮调控的差异来看，房地产市场可能已经处于大变革的前夜，房产税已经加速，地方和中央的财政和行政权力已经理顺。今后，有必要减少对房地产的过度依赖。

自去年930以来，中国的房地产调控政策变得越来越严厉。地方政府限制购房，收紧房地产贷款，加强对非法进入房地产市场的消费贷款和现金贷款的监管，相继出台了从鼓励到抑制交易的房地产相关税收政策，使中国进入了新一轮房地产调控政策周期。

中国共产党第十九次全国代表大会进一步强调:坚持住房是为了生活而不是为了投机的方向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，使人人都有房住。12月，中央经济工作会议提出要完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，区分中央和地方的权力，实行差别化调控。

中国的房地产市场和政策正处于十字路口。至于中国房地产的未来，目前有两种不同的预期。有人认为中国的房地产市场正处于大变革的前夕，还有房产税、租售权、土地供应改革等。将使中国房地产市场告别短期波动，走出反复调控、不断上涨的怪圈；另一种观点认为，房地产的长效机制并不是第一次提出，之所以难以推进，是因为中国政府难以承受房地产衰退带来的经济下行压力，难以解决土地财政困难。

未来中国的房地产政策和市场将如何发展？这是巨大变化的前夕，还是难以逃脱反复的控制和增长？

对中国房地产的反复控制一再上升

事实上，不难理解对房地产长期机制的质疑。回顾过去十年中国房地产市场的运行，不难发现中国房地产市场的走势和政策的短期走势都非常明显。也就是说，在过去的十年中，房地产政策往往在两三年内发生变化，而中国的房价往往在一段时间内经历快速增长，这导致了严厉的政策调控措施，导致了短期供求关系的变化和对房价上涨的预期，进而经济增长带动了收入的增加，为高房价提供了支撑。此后，房地产的冷遇拖累了经济，影响了地方财政收入。房地产政策放松了，变成了鼓励，这导致了新一轮的房价报复性上涨。

在前一篇专栏文章《中国房价反复调控与上涨之谜》中，作者将中国近十年的房地产调控概括为一种中国式的房价收入螺旋上升的泡沫化解模式。在我看来，造成这种状况的因素有很多，其中中国特有的制度因素是不可忽视的重要原因。

特别是，中国独特的土地金融体系使得地方政府总是有意无意地推高房价；然而，长期以来，中国政府对增长目标过于关注，这使得在经济下行压力巨大的情况下，房地产往往被用作稳定增长的重要手段。在这种背景下，在经历了几轮房地产政策的放松和房价的螺旋上升之后，中国社会普遍相信神话房价只涨不跌，以及背后独特的制度因素，比如政府对房地产的支持。房地产的这种螺旋式上升是过去十年中国房地产市场的正常状态。

本轮房地产调控有什么不同？

这种期望有很大的风险。笔者在另一篇专栏文章《房地产全国牛市的八大风险》中提到，一旦没有收入改善预期等根本支撑，房价短期内的过度上涨可能会超出可接受的范围，增加经济脆弱性和金融风险；然而，香港房地产市场的趋势是明显的，这增加了收入差距，损害了社会公平；另外，房地产将同时不利于转型和创新；此外，房地产市场绑架了政府，使政策陷入两难境地。

自去年930以来，中国政府从限购、限贷、增供的角度采取了严厉措施抑制房地产泡沫，房地产的长效机制也日渐凸显。但是，由于过去政策变化频繁，仍有许多人怀疑本轮房地产调控也是短期现象，而政府对房地产的依赖和土地财政的困境将使长期机制难以具有现实意义。

这种观点触及了启动房地产长效机制的最大制度性障碍和困难，不无道理。但是，在我看来，它也忽略了这一轮房地产调控与以往的六大区别，或者说使得中国的房地产面临着巨大的变化。

这六个差异主要体现在:

首先，与以往的调控不同，本轮房地产调控体现的是中央领导核心的意志。

第二，现政府的政策扩大了想象的范围。中共十八大以来，本届政府采取的许多措施都超出了预期。例如，在开始实施反腐败和八项条例时，认为这些改革不可持续的观点占了上风，但现在情况似乎大不相同。另一方面，房地产政策可能是一样的。虽然目前人们普遍担心房地产的长期机制并不乐观，但从去年开始，一旦地方房价逐月上涨，调控力度将会陆续加强。因此，房地产行业的改革实施率高于以前。

第三，房价和收入的螺旋式上升模式是不可持续的。与过去不同的是，中国的房价已经达到了世界最高水平，并且已经进入了从收入高速增长到中高速增长的新常态时期。未来的收入很难继续保持之前两位数的高增长，甚至短期的结构性失业也可能因转型而出现。然而，如果收入放缓没有被完全预料到，相反，认为中国房地产市场可以凭借其独特性抵制经济规律，并相信政府会支持房地产是非常危险的。

第四，房地产国家牛市透支的信任成本。目前，供给侧改革已进入关键阶段，房地产的长效机制涉及财税改革、土地改革、公共服务均等化等。，而且也关系到缩小贫富差距的社会问题的解决。如果仍然难以走出房价反复调控、不断上涨的怪圈，再一次接受国家对房地产代言的判断，可能会损害各界对改革的期待，透支改革的信任成本。

第五，新的动能为摆脱对房地产的过度依赖创造了条件。与以往不同的是，本轮经济反弹不仅是由房地产和基础设施等传统模式推动的，也是由新的经济动能支撑的。今年，当传统领域受到去杠杆化政策的影响时，高端制造业、互联网、移动支付和新能源等新的经济动能仍在经济中发挥主导作用，为投资放缓提供了对冲，并减轻了经济下行的负面压力。考虑到未来全球经济复苏将促进出口，消费将保持稳定，笔者认为启动房地产长效机制将是摆脱经济对房地产过度依赖的最佳改革窗口。

第六，房地产的长效机制已经凸显。与过去的缓慢进展相比，19大后，房地产的长期机制正在加速，有望打破僵局。国家发改委副主任纪宁哲表示，房地产长效机制正在全面启动，将适时推出。财政部部长肖杰近日发布了《加快建立现代金融体系》文件，指出按照立法第一、授权充分、循序渐进的原则推进房产税的立法和实施，也是加快房产税的一个信号。中央经济工作会议提出要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，区分中央和地方的权力，实行差别化调控，为明年的房地产调控定下基调。从实践来看，目前围绕房产税、共有产权和配套房屋租赁的政策也在加快推进，长效机制已初具规模。

综上所述，笔者认为，19大后，中国房地产一直处于十字路口。尽管仍有许多意见认为，中国房地产难以走出反复调控和不断上涨的怪圈，从这一轮调控的六大差异来看，中国房地产市场很可能在大变革前夕，或者迎来一个新时代，尤其是房地产。税收的加速落地以及地方和中央财政权利和权力的合理化将从根本上消除土地财政的弊病；更加注重增长质量而非增长速度、缩小贫富差距的新要求，也使得中国经济未来需要减少对房地产的过度依赖，通过改革创新寻求中国经济的新动能。

这篇文章转载自英国《金融时报》

作者:《金融时报》中文网专栏作家沈建光