地王们的日子好过吗？上海“地王”被质疑变停车场

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上海亿居房地产研究院副院长杨红旭认为，王迪的高征地价格是基于对房地产市场前景的乐观预期，同时也存在高回报的巨大开发风险。从某种意义上说，“土地大王”也反映了开发商的“赌徒心态”。

北京奥林匹克港未来别墅销售处(中国经济周刊记者刘摄)

案例一:南京麒麟“王迪”遭遇“停工”风暴

对于是否“停止工作”有不同的意见

据了解，京奥港未来别墅位于南京东部的麒麟板块，项目分为甲、乙、丙、丁四个区域，目前甲区一、五号楼正在出售，共154套。

12月12日，该项目首次面临停工。《中国经济周刊》记者采访时发现，一期工程施工现场通讯室的窗玻璃上贴有“工程暂停，大门关闭”的白色印章。

据现场工作人员称，开发商拖欠工程款已有几个月，部分工人的工资还没有支付，约为“2000多万元”。他们必须停止建设，并迫使开发商支付基金。他们已经停工将近20天了，开发商必须在开工前付款。

在项目第一次停工后的三四天，据报道，京奥港未来别墅“恢复了暂停的王迪项目的工作”。《中国经济周刊》记者再次赶到工程现场，发现一期工程现场仍是空空无一人，接待室只有一名保安。

记者沿着信息室所在的天河路向南走了大约20至30米，在围栏的另一个缺口处发现了一台挖掘机和一些打桩设备，并在旁边搭起了几个帐篷。施工现场人员表示，他们属于二期工程施工人员，正在加紧施工前的准备工作。京奥港未来别墅销售处的工作人员也告诉记者，这些人是二期工程的施工人员，为了加快工程进度，他们开始了二期工程的施工准备工作。

为什么项目的第二阶段在第一阶段解决之前就开始了？

记者多次联系北京奥林匹克港集团及其开发公司南京华林房地产有限公司，对北京奥林匹克港未来别墅的关闭进行核实，但一直没有回复。

12月16日，记者看到南京华林房地产有限公司在南京365方涛签署的声明。据了解，最近我公司注意到，关于我公司开发的南京京澳港未来别墅项目(注册名称为瑞创新大厦，以下简称“该项目”)施工现场停工一事，社会舆论已经传播了大量信息，报道内容不准确，严重损害了我公司和该项目的形象和声誉。在此，我公司郑重声明如下:项目暂停是为了充分满足南京市相关部门近期的相关要求；在政府规定的停工期结束后，该项目从今天开始恢复正常施工；在今后的施工过程中，我们将一如既往地保证质量和数量，按期完成工程建设，并严格按照商品房买卖合同约定的时间如期交付，以确保买方的利益；这起虚报事件对我们公司和项目产生了严重的负面影响。我们表示强烈谴责并保留追究法律责任的权利。

12月18日，《中国经济周刊》记者第三次来到京奥港未来别墅项目施工现场，发现一期工程施工现场仍处于停工状态，现场无人。据一位长期在项目现场附近做生意的人说，今年五一期间，项目也停工过一次，因为施工方拖欠工程款而停工，只拿到了开工的钱，但经过协调后，又复工了。“我听说我没有拿到钱。”。此人说:“这一次，施工方必须要钱，否则就会一直停工。目前，一期工程的工人已经差不多走了，他们已经到其他工地去找工作了，不能闲着。”

王迪项目像外界声称的那样亏本销售吗？

2016年4月，在南京楼市如火如荼的时候，经过61轮竞标，北京奥钢集团通过其嘉诚丁盛房地产开发有限公司以47.6亿元赢得g09地块，并以22353元/平方米的底价和163%的溢价，将中南地产、栖霞建设(600533，诊断股份)、新城地产等房企打造成南京麒麟板块之王

今年9月15日，北京奥林匹克港未来别墅首次开业，共有154套套房，单价不到每平方米27000元，仅比底价高4000元左右。这位房地产顾问告诉记者，在取得销售许可证时，房管部门明确要求房地产价格不要超过27000元/平方米，即政府对这一地区的价格限制在27000元左右，不允许定高价格，以免抬高地区房价。在售楼处的一房一价宣传单上，记者看到所有房子的价格都不超过27000元/平方米，大部分都在25000到26000元左右。

一位熟悉房地产市场的人士表示，2016年4月，当京奥港口集团(Beijing-Austria Port Group)拿到这块土地时，周围新房子的价格只有1.6万英镑？17000元/平方米。不远的中海国际社区的底价在2013年收购土地时只有每平方米五六千元。

《中国经济周刊》记者查询了南京市国土资源局的土地出让记录，发现2013年2月19日，南京市国土资源局举行了本年度第一次土地市场拍卖，中国海外地产以24.92亿元的底价以零标语牌赢得了麒麟科技园g03地块。当时的底价是5554元/平方米，只是京奥港底价的四分之一。

记者了解到，2016年10月，据报道，未来的京奥港别墅将以4万元/平方米的价格出售。截至2017年初，该项目价格为3.5万元/平方米，目前已降至2.7万元/平方米以下。然而，与此同时，未来的北京-奥地利港别墅也已从原来的精装房转变为毛坯房出售。

徐州尚义房地产开发有限公司负责人许告诉记者，开发商最终确定的房价是将土地成本、建筑安装成本、税费及财务成本、管理开发成本、公共配套设施成本、所得税、销售成本、前期建设成本、基础设施成本、净利润等综合计算得出的。底价是指项目出售时包含在单价中的土地成本。一般来说，土地成本占开发成本的一半。因此，未来的京奥港别墅只有以44000元/平方米以上的价格出售才能盈利，如果价格低于27000元/平方米，很可能会亏本出售。

根据这一分析和陈述，北京奥林匹克港未来别墅的官方采访要求尚未得到答复。

“王迪”的土地所有权被抵押

《中国经济周刊》记者在京奥港未来别墅项目销售现场也看到了“权利瑕疵公示”，称:“京奥港未来别墅项目的土地使用权已经抵押，抵押权人为中融国际信托有限公司，抵押登记部门为南京市国土资源局，抵押登记日期为2016年5月12日。我公司承诺处理上述权利:在办理房屋所有权转移登记前，取消抵押登记。”

可见，北京奥港集团在2016年4月取得土地后的第二个月将土地抵押给中融国际信托有限公司进行融资。

据悉，2016年5月，为了支付王迪地块的土地款，北京奥林匹克港口集团向中融国际信托有限公司提交了融资34亿元的申请，并出具了“中融-金红第46号集合资金信托计划”。利息支付方式是按年支付利息，年利率为7.6%。期限为12+6个月，即12个月后可以提前还款。项目还款来源为银行开发贷款，中融国际信托有限公司表示将对京奥港未来别墅项目进行现场综合监管。根据协议，信托计划将于2017年12月底偿还。

随着2017年12月底信托资金偿还期限的临近，北京奥林匹克港集团能否如期偿还信托资金？《中国经济周刊》记者多次打电话试图联系中融国际信托有限公司，但客服人员称这是隐私，拒绝回答这个问题。

南京资深房地产评论员潘阳认为，在这一轮调控中，为了确保“房价不逐月上涨”的硬性限价指标，地方政府起到了杀手锏的作用，即新房的售价不能高于该楼盘一批房屋的售价或该板块其他新房的平均售价。在这种严格的限价政策下，房东越来越难以进入市场。随着持有时间的增加，越来越高的资本成本使得王跃越来越难以盈利。

根据潘阳的分析，除了加强供应方监管，需求方监管也在加强。这些表现包括收紧信贷政策、提高首付比例、提高贷款利率、打击消费贷款等，这不仅增加了王迪房企的融资成本，而且使其无法借款或融资，缺乏稳定的资金来源，这使得京澳港集团等热衷于冒险进军王迪的房企的资金压力越来越大，面临着资金链断裂的危险。

案例二:上海“王迪”被质疑成为停车场

近日，有上海市民向记者反映，位于福建省房地产企业荣鑫中国控股有限公司(以下简称荣鑫中国，3301.hk)静安区的一个王迪项目，已成为一个废弃的共用自行车停车场。这是真的吗？《中国经济周刊》的记者去实地采访。

王迪换了停车场？开发者:项目正常启动

中国荣鑫在静安区的王迪项目位于中兴小区，该小区由两个相邻地块组成，是2016年上海市中心唯一的地块。静安区和闸北区合并后，该地块首次在京欣出售，2016年8月吸引了近20家房地产企业参与此次招聘会。

最终，荣鑫中国斥资逾110亿元，底价超过10万元/平方米，保险费率为139%。它“击败”了保利、融创等17家房地产企业，创下上海宅基地单价新纪录。

2017年4月，一些媒体报道称，没有迹象表明该地块的建设，这几乎与拍摄该地块之前完全相同。与2016年8月的情况相比，东面的332-01-a地块仍为空土地，西面的333-01-a地块仍用作停车场。

332-01地块东侧正在进行桩基施工，而333-01地块西侧则停放着一些汽车和废弃的共享自行车。(中国经济周刊记者宋杰摄)

2017年12月15日，《中国经济周刊》记者在现场看到，小区西侧停放着废弃的共用自行车和大大小小的车辆，公交车驶入并停下。现场的一名工作人员告诉记者，仅仅过了10天，它就变成了一个停车场，表示如果记者想停车，他将收取20元一晚。

随后，记者采访了荣鑫中国上海总部，了解了该地块的开发情况。荣鑫中国回应称，上海中兴路项目分为东、西两个地块，将分批开发。目前，东部区块正在进行桩基施工，而西部区块主要为东部区块的施工做准备。“项目启动正常，符合主管单位的开发要求。作为荣信与万科的重点合作项目，静安项目对此非常重视。它在前期的客户研究和产品定位上花费了大量精力，并期待着在上海呈现一个更好的高品质住宅社区。"

据了解，该地块内有苏合湾华侨城、万科绿洲雅宾利、新湖青兰国际等高端建筑。位于蒙特雷的著名首都，与荣鑫中国王迪项目“隔着一堵墙”，二手房的平均价格约为8万元/平方米。

2016年10月，万科入股中兴社区，获得49%的权益。荣鑫中国表示，荣鑫和万科对该项目有信心，双方都对上海的表现高度乐观。其次，荣鑫和万科作为全国布局的开发商，经历了不同的市场周期，每个项目的阶段和发展战略都会根据市场情况进行调整。“荣鑫和万科的合作已经不是第一次了。我们过去合作的整体业务情况非常好。双方的互信非常强。双方都有很好的运营、定位和销售，所以我们对这个项目有足够的信心。”

荣鑫“激进”扩张中国土地储备？

中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济周刊》记者，荣鑫中国是房地产企业的一个非常激进的代表。当高杠杆遇到监管时，它自然会成为企业压力最大的代表。“这片土地受调控的影响最大。首先，总价格高，自然融资压力大，融资成本高。另外，单价很高。在价格限制下，不仅政策因素有很大影响，但对于市场来说，目前的房地产市场并不支持高端项目的销售。”

《中国经济周刊》记者注意到，在过去的两年里，荣鑫中国完成了登陆资本市场的快速发展，总部迁至上海，实现了全国布局。人们认为，丰富的土地储备已成为其发展的“杀手”。

根据荣信中国的年报，荣信中国在2015年没有收购任何新土地。截至当年年底，土地储备总建筑面积约为517万平方米。

根据公开信息，2016年，荣信中国在福州、上海、杭州和厦门收购了21块土地，总建筑面积为527.12万平方米。一年内被收购地块的总建筑面积超过公司以前土地储备的总建筑面积。根据荣鑫中国2016年年报，截至2016年12月31日，其总建筑面积约为1058万平方米。

2017年，荣信中国启动了M&A模式，其中最大的动作是通过其全资控股公司以28.97亿元人民币收购安徽梁海房地产有限公司和宁波梁海房地产投资有限公司35个项目55%的股权，并与浙江第二大民营企业梁海集团的子公司梁海房地产进行战略合作。财务报告显示，截至2017年上半年，荣鑫中国土地储备已达1301万平方米，新增21块土地主要分布在福州、杭州、南京、上海等热点城市。

关于过去三年的土地收购，荣鑫中国回复《中国经济周刊》记者，荣鑫2015年因上市需要未收购新土地。2016年，荣鑫在杭州市场获得更多土地，市场认为荣鑫更激进，但荣鑫在杭州市场的实际布局领先于g20。“2016年，该公司在杭州和上海赢得的大多数项目的溢价都不高。以杭州为例，我们公司在2016年在那里占用了更多的土地。我们公司赢得的土地平均溢价仅为27%。”

那么，荣鑫中国的大规模土地收购从何而来？荣鑫中国向《中国经济周刊》表示，公司抓住市场机遇，在公司销售良好的基础上，合理补充土地储备。"我们的征地资金来自销售资金的返还."

根据荣信中国12月6日的公告，从今年1月到11月，荣信中国的合同销售额(不包括合资企业和关联公司)约为411.61亿元。据了解，荣鑫中国2017年的销售目标定为325亿元，11月份已完成约127%。

此前，一些房地产媒体将荣信中国资本运营的逻辑概括为:首先，对其土地进行高估值——增加净资产——降低负债率——获得高评级——债务融资——再次购买土地——然后进行高估值。

对此，荣鑫中国向《中国经济周刊》表示，公司收购的土地按照会计准则按历史成本计价，无需评估，因此不能按照报告中的评估值进行定价。近年来，公司净资产的增加主要包括:一是通过ipo筹集资金，充实公司资本；第二，通过快速发展，加快项目交付和结转，增加留存收益；第三，公司继续推进轻资产战略，一些控股非全资子公司在合并报表后增加了少数股东权益。“发行债券时，公司需要在债券募集说明书中明确说明募集资金的目的。对于已发行的公司债券，资金已严格按照债券募集说明书的承诺用途使用。公司债券募集的资金全部用于偿还到期债务，不得使用。购买土地。”

上海的土地国王怎么样？

第一太平戴维斯上海住宅销售部高级主管唐华告诉《中国经济周刊》，从上海近五年的土地拍卖来看，有许多王迪项目的名义地价很高。从2013年到2017年的土地拍卖分析，有70多块土地的地价超过100%。通过20个最高保险费率的项目，可以发现大部分项目都位于城市的周边地区，尤其是港口地区。由于起价低，保险费率甚至达到了夸张的近400%。然而，即便如此，交易底价还是在15000元/平方米左右。

然而，上述20个最高保险费率的项目不一定是最受关注的项目。第一太平戴维斯上海住宅销售部发现，除了港口地区，京欣的大宁板块和浦东的前滩地区是市场高度关注的热点。在这些热点中，有几个具有代表性的项目，如大宁市第一个高地价的地王项目大宁金茂大厦，曾经备受市场关注的保山古村项目，是2016年地价最高的项目，静安中兴小区是当年唯一一个投放的市中心街区。通过对这些地块的分析，我们可以观察到高地价土地王项目在市场上的动态和趋势。

从上述项目的现状来看，不仅有已经开盘销售的项目，还有尚未开始销售或已经开工的项目。但是，从征地时间的角度来看，可以大致认为是按照时间节点移动的。当然，一些项目确实从时间节点显示出一些节奏延迟的迹象。

唐华表示，作为一个土地王项目，开发商资金链的考验尤为严峻，也不排除有些开发商过热，在没有做好资金安排的情况下，贸然拿高价地块，为未来埋下隐患。至于沪宁王迪是否会出现类似的停工，虽然不能断言，但目前政府对地块的转让采取了复合招标、拍卖和挂牌的形式，对开发商的资质要求越来越严格，也希望这种情况能从源头上得到控制。

截至目前，上海住宅市场今年的交易面积和交易量大幅缩水，面积缩水56%，交易量缩水46%，但平均交易价格上涨了22%。可以说，在今年预售证书的严格控制下，上海住宅市场的交易量明显萎缩。

记者观察:王迪抛售股票以求生存

50块高价地块的一半以上产权已经改变

上海亿居房地产研究院副院长杨红旭认为，王迪的高征地价格是基于对房地产市场前景的乐观预期，同时也存在高回报的巨大开发风险。从某种意义上说，“土地大王”也反映了开发商的“赌徒心态”。

纵观全国，随着持有时间的增加，资本成本越来越高，王迪盈利越来越难。

据中原地产研究中心统计，自2015年以来，已有50个单笔交易价值超过65亿元的住宅地块，其中20个在2017年售出，20个在2016年售出，10个在2015年售出。

在这50个项目中，有29个项目已经基本确定了项目名称，但从销售情况来看，预计接近1万亿元的50个项目的总承包金额只有277.5亿元。虽然2017年不太可能签订高总价土地，但按照正常节奏，仅从2016年和2015年的30个高总价土地中，2576.8亿元的土地出让金最多只能得到277.5亿元的网上签约销售。

中原地产首席分析师张大伟表示，从土地市场的角度来看，2016年至2017年购买了高价土地的企业，2017年将基本按照正常周期进入市场，但全国范围内严格的限价政策使得大部分项目难以进入市场。在这种情况下，除了2015年和2016年上半年的一些地块在2017年上半年之前进入市场外，大多数项目最近都处于停顿状态。

高价土地项目很难进入市场，这些地块在拿地时对市场过于乐观，特别是一些高价土地集中在2016年下半年，正好分布在15个监管最严的核心热点城市。因此，总体而言，高价格既面临市场风险，也面临政策风险。

从产权角度看，由于50块总价较高的地块涉及资金量较大，征地后32块地块产权发生变化，占64%，引入更多资金分担市场风险成为市场主流。一些项目在征地时已经从单个企业变成了联合贸易商，上海、北京、武汉和其他城市的大部分高价地块的股权也发生了变化。

从资金情况来看，2017年房企融资难度越来越大。由于各种重叠的控制政策，住房企业，特别是那些在过去两年里收购土地的激进企业，只能选择出售股票来生存。预计未来将有更多项目的股权发生变化。

2017年，住宅用地交易逐渐呈现出持续降温的现象，许多城市的住宅用地地价大幅下降。

据中原地产研究中心统计，2017年以来，一线城市共成交住宅用地198笔，成交金额达到3715.15亿元，创造了住宅用地年成交纪录。从保险费率来看，只有18.76%，是近年来的最低点。

一些城市甚至开始出现以前很少见到的流动迹象。截至目前，2017年下半年，一、二线城市已出现44个住宅用地流转迹象，其中北京1个，广州2个。与2016年同期相比，总数据增加了40%。