一线城市二手房遇冷 不打九折难成交

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从上海、北京和深圳的二手房市场来看，一线城市中介店的出租率和出租率普遍较低，许多业主选择积极降低上市价格或暂停销售。北京和上海部分地区的二手房交易价格环比可能下降10%以上。不降价就卖不出去，这已经成为一线城市二手房交易的一个主要特征。

随着房地产市场的不断调控，一线城市的二手房市场处于低迷状态，价格较为宽松。记者从上海、北京和深圳的二手房市场了解到，目前一线城市的中介店出租率和出租率仍然较低，许多业主选择积极降低上市价格或暂停销售。北京和上海部分地区的二手房交易价格环比可能下降10%以上。不降价就卖不出去，这已经成为一线城市二手房交易的一个主要特征。业内人士预测，一线城市二手房交易量预计未来将略有回升，价格将保持稳定并下降。

上海外环有10%的折扣并不少见

在相对低迷的市场环境下，上海各地区的二手房价格跌得多了，涨得少了。上海中原地产数据显示，在上海监测的295个有效样本房产中，11月份有264个价格下跌，其中23个下跌超过5%；31个月价格环比上涨，其中12个月涨幅不到5%。11月份，嘉定区“保利湖滨阳光花园”、宝山区张淼区“四塘五村”和浦东新区林三区“浦东绿城”的价格分别下降了10.43%、10.41%和10.06%，在样板房跌幅排行榜中名列前三。

记者从“保利湖滨阳光花园”附近的中介店了解到，该地块位于外环线以外，投资者众多，集体租房现象普遍。目前，上市的二手房降价幅度不超过10%，几乎无人问津。中原地产当地分公司经理张明中告诉记者，最近，一套80平米的两居室房子被卖掉了。2013年，房东为了投资买下了这栋房子，但今年年初，它拒绝出售340万元。最近，由于急于处理投资物业，它被卖了278万元，下降了近20%。“这个房地产投资者买得更多。随着投资者一个接一个地离开市场，释放量一直很大。因此，客户选择空房，而房子的降价不到位，所以不可能成交。”他说。

据记者了解，目前愿意降价的房东主要有两种:一种是置换型，另一种是急于离开市场的投资者。在目前的市场环境下，如果上市的房子要出售，不仅价格要降低到地方，而且房东要积极配合房子，而几乎所有的买家都挑剔和严格讨价还价。即使房东愿意降价，许多买家还是会说“再看看”。

以浦东绿城为例，它一直是林三地区营业额较大的明星热点。该拆迁住宅小区的房屋主要为三室一厅，建筑面积超过90平方米，两室一厅，建筑面积超过70平方米，带电梯，总价低，靠近地铁，适合低预算的急需置业者。然而，由于大量闲置房屋在拆迁户手中，这个网站上的房源数量一直很大。目前，房东一般会主动降价来促进交易。记者从中介店了解到，一套93平米的三居室小房最近以450万元的成交价格售出，而类似房屋上个月的成交价格约为480万元，今年年初约为510万至520万元。对于一套标价330万元的两居室房屋，房东将价格降至315万元，但买方仍拒绝出售，房东将价格降至300万元。考虑了两天，买家还是说:“我得再看一下。”。

上海中原地产分析师卢文喜表示，上海二手房降价从外围开始，尤其是量大质低的楼盘，降价幅度相对较大，降价10%的情况并不少见。目前，市场成交额仍以400万元以下的低价产品为主，400万元以上的买家普遍持观望态度。

北京只需要提高买家的议价能力

北京的二手房市场也是“不降价，不交易”。根据麦田地产的报告，11月份买家的整体议价区间(买家议价=交易价格/最后报价-1)达到-6.6%，为今年以来最高。在卖方的价格预期不断降低的同时，买方在采购谈判中的发言权得到了增强，买方市场得以建立。

据麦田房产统计，自“3.17新政”实施以来，北京二手房市场买家的议价区间从4月份的-1.8%上升至11月份的-6.6%。以一套标价1000万元的房子为例，经过买家协商，4月份平均成交价格为982万元，11月份平均成交价格降至934万元。

链家研究所还指出，从月度数据来看，新上市股票的平均价格在调整后下降了12.9%，比平均交易价格高出12.1%，表明所有者预期宽松，报价更加合理。新需求稳定在较低水平，监管后投资投机漏洞几乎被堵塞，刚性需求有序进入市场。

据北京中原地产介绍，在降价幅度相对较大的丰台区，已售房屋的降价幅度一般在10%以上。通常情况下，业主的底价比挂牌价格低10万至30万元左右，而实际成交价格往往比挂牌价格低10万至15万元，总价450万至500万元一般打九折。新售出的房屋成为同一社区的“风向标”，上市业主将参照最新成交价格降低上市价格，从而促进二手房上市价格的理性回归。业主想要达成交易，就必须调整心态。

未来价格主要是稳定和下降的

11月份，宽松的房价导致一线城市的二手房交易量逐月反弹。

根据各地二手房的官方交易数据，11月份上海二手房成交量为13400套，比上个月增长25.23%，成交量止跌回升；北京在11月份签署了8483套二手住宅网，比上个月增长了37.7%；11月份，深圳共有5606套二手房售出，同比增长25.2%。深圳各地区的二手房交易量增加了17个百分点以上。其中，罗湖增幅最大，达到44.2%；盐田增长31.8%；只有宝安和龙岗增长不到20%，分别增长17.8%和18.9%。据记者了解，深圳二手房市场比较火爆，主要受两个因素影响:一是深圳的定居政策比较宽松，具有本科以上学历的外国人定居后有购房补贴。因此，限购并不像北京和上海那样致命；第二，最近有传言称，投资者以公司名义购买了深圳的商业公寓，这一传闻已经让市场气氛升温。据深圳中原数据显示，11月份深圳二手房市场的投资者比例为25.17%，与上月基本持平。

然而，交易量触底并不意味着市场热度已经回升。相反，业主的信心和价格趋势仍处于下行通道。据记者了解，11月份一线城市二手房成交量回升，主要是由于10月份成交量特别低，上海和北京均创下近年来新低，二手房市场降温尤为明显。从中介店的到访和到访次数少，以及买卖双方的心态来看，市场气氛冷清，价格下跌的趋势没有逆转。业主信心不足，许多急于换房或出售的业主往往会主动降低挂牌价格，而不急于出售房屋的业主则选择暂停出售，这也导致近期部分地区租赁市场房屋数量增加、租金下降。

业内人士认为，当前稳定的政策和市场预期将有助于刺激购房需求的缓慢释放。预计未来一线城市二手房市场交易量将保持小幅理性复苏；在房价方面，由于市场供求关系的变化，买方市场的买方有更大的议价能力，而业主提供更合理的价格，他们愿意主动降价以尽快卖出现金或腾退购买指数，因此房价在未来仍将保持稳定下降。总的来说，短期内行政调控和信贷政策不会放松，一线城市二手房市场成交量将逐步接近合理区间，不会对价格产生很大的上行压力。价格主要是稳定和下降的。