房产投资里躲不开的“东北黑洞”

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首先，我声明我没有任何地理歧视。我在北方也有很多朋友，但是当很多人问我是否想在东北买房时，我会用在山海关的投资来说服我不要在这里押资产

这似乎是一句很敷衍的话，但实质上这是一个我很想和你深入讨论的问题

为什么投资不能通过山海关

投资山海关是一句永远在市场上流传的谚语。所谓山海关实质上是东北地区。这件作品也是惯例。人们认为，如果你在东北投资，回报的可能性很小，甚至会赔钱

但是为什么不在山海关投资呢？长期以来，有各种各样的解释，如人口不能停留，产业转型发挥，结构老化

但对我来说，这些判断都是表现。许多内部原因决定了这里的人口将会过剩，这里的产业结构难以转型。潜在的原因是什么？我想和你谈谈我的看法

我们需要看穿这种现象。我们需要把时针向前移动一点

东北的发展本质上是因为它的特殊地位

在晚清时期，我们都知道列强正在瓜分中国的土地

这张现状图清楚地描绘了当时局势的动态。

然而，每个人都知道，所有其他大国在本质上并不直接与中国接壤。关键是要开放这里的贸易港口，与中国开展更多的贸易来赚取白银

但是只有一个例外，那就是俄罗斯，也就是地图上的大棕熊

俄罗斯是唯一一个与中国接壤的大国，但如果它能稍微欺负一下中国，除了其他国家可以利用的资源之外，它自己的领土也可以方便地扩张。

因此，从本质上讲，俄罗斯入侵中国土地的愿望也非常强烈

因此，在中俄秘密条约的第一版中，俄罗斯很快提议在东北修建并运营一条铁路。李鸿章没有签字，因为实质上他知道铁路已经通过，这个地区大部分被俄国占领了

但是不能抱着狼的野心

在铁路出现后，工业化进程开始被动地在贫瘠的土地上进行，一切都是为了帮助外国人更好地控制中国

到目前为止，中国东北的大片土地也已经进入俄罗斯的管辖范围

虽然是被动的，但从那时起，整个东北基本上进入了发展周期，用现在的话说，进入了城市化的节奏

最典型的例子是哈尔冰，这座城市被铁路分成两部分

俄罗斯人住在路边，中国人住在路边

铁路的开通本身就是一个快速的城市化过程。由于工业和物流，哈尔滨已经成为一个化石为金的城市。在短短的十几年里，哈尔滨的人口从建设之初的8万增加了近四倍。来自33个国家的侨民在这里定居，19个国家在这里设立了领事馆。后来，银行业和保险业在这里孵化，一切都欣欣向荣

除了哈尔滨，吉林长春更是如此

日本和俄罗斯甚至介入了整个城市规划体系，典型的欧洲生态城镇规划模式是第一个实现地下系统全覆盖的城市，非常发达。

整个道路系统按照“中心辐射”和“直角交叉”的组合模式进行设计。这种城市规划的概念在今天似乎仍然很先进。长期以来，长春享有“中国城市绿化率最高的城市”、“霍华德田园城市规划理论的完美体现”、“堪比巴黎香榭丽舍大街”等美誉。很多学习建筑规划的朋友都要去长春学习

这是整个东北的发展。铁路运输迅速推动了城市化进程。因为它被俄罗斯、日本和许多其他国家包围，许多外国人选择在这里定居。解决了人口流动和交通问题。那时，东北就像今天一样。许多城市化的城市正在蓬勃发展。

唯一的区别是时间点。很难想象这一切发生在20世纪初

后来，当战争结束时，外国人撤退了

但幸运的是，它为整个东北留下了一个非常好的骨架，因为铁路还在，工业的外壳还在，东北的石油资源还在。我们可以先看看东北地区的经济能量水平

1945年，东北地区工业总产值占全国的85%，台湾占10%，其余5%都是内陆数据。当时，东北重工业基地初具规模。

中华人民共和国成立后，东北地区的铁路网和公路网最为密集，水电、煤炭和森林资源丰富。作为当时最发达的城市，东北长期以来给华南输血，但每当一个地区缺乏资源时，东北不得不伸出援助之手。

但所有这些都有一个前提，它存在于20世纪的前50年。后来，由于人口的彻底性、局势的不稳定性和军事位置，在经济方面，东北的好处少之又少

然后，国家发展方向使东北错过了一个分红期

在20世纪90年代的改革开放中，每个人都知道它是如何发展的。邓小平在南巡讲话中表示，南方沿海城市的整体经济发展非常热情

南方有各种因素需要考虑，但从本质上讲，这也使东北无法赶上本轮快速发展的热点

此外，从本质上讲，改革开放本身与中国东北的城市并不十分融合。由于俄罗斯的大量干预，总体工业化氛围过于浓厚，第三产业比重过低

当时，保险业和金融业被外籍人士牢牢控制。随着他们的离去，这一切都消失了。因此，新中国成立后，东北本能地选择了依山吃山，回归重工业模式，继续深挖。

短期内没有问题，但在20世纪90年代的经济改革中，人们发现它是如此不合适

因此，东北队慢慢落后了。

现在，仍然有一个致命的问题等待着东北

现在，在两个周期重叠之后，中国东北出现了一个严重的问题

20世纪初，整个东北地区因战争被动地进入工业化状态，工业化带来了城市化。整个城市发展的初始势能已经显现，人口密度和城市化也同时显现

然而，这一轮改革开放并没有帮助整个东北。因此，城市化人口已经聚集，但经济还没有得到足够的升级和转变

所以我们会看到这样的新闻

黑龙江省企业退休人员从2010年的268.8万人增加到2016年的457万人。与此同时，养老金与全国同步增长，基本养老金从每月1076元增加到2119.56元，净增1043.56元/月，增长近一倍。企业退休人员养老金水平排名从中国的第32位上升到第24位。

黑龙江省3800万人口中有457万企业退休人员。请注意，这仅适用于企业。如果把政府公务员和机构包括在内，人数会更多，恐怕会有500万人。

事实上，黑龙江是空养老金赤字最严重的省份，而且没有一个人在里面

养老金赤字不是空的核心，但核心是整个地区城市化人口的老龄化

为什么会这样？这本质上是城市化和城市化

东北地区的城市化模式使整个城市提前发展和引进人口。中华人民共和国成立后，由于中苏关系良好，我们曾经了解到苏联模式发展了很长时间

所谓的苏联模式本质上是一种重工业模式。

在当时中国政府的号召下，一大批来自全国各地的年轻人涌入黑龙江，作为从事工业化和大规模农业生产的前沿阵地

黑龙江省人口从1950年的1037万增加到1960年的1815万，在十年的工业化过程中，人口爆炸式增长了80%。为了将年轻人吸引到边疆，他们中的大多数人，无论是工业化还是集体农场，都被纳入了国家体系。

这群人已经被纳入城市化体系，但重工业在后期很难转化为第三产业

东北地区的矿业和林业负担过重，在计划经济时代还存在很多积压问题，如退休职工的养老和安置、黑龙江大集体、辽宁大集体等等

既然国家财政拨出大量资金到东北，这些问题就很难解决。越是这样，城市的转型就越慢

东北地区有许多资源型产业，如煤炭和林业。据说转变不是那么容易的

因此，这是东部三省的现状。城市的早期发展模式和潜力已经确定，未来发展的空空间已经消失。此外，人口城市化过早，现在已经进入快速老龄化的结论。

而且，人口老龄化也占用了太多的社会资源，给这些城市带来了巨大的压力，而重工业的经济转型也是非常痛苦的

这样的城市越多，年轻人就越多。这与今天俄罗斯的问题非常相似。在人口老龄化的同时，城市中只有一些年轻人集中在莫斯科，因为这是唯一相对发达的城市。

为什么有“北漂”这个词？中国东北所有的年轻人都去了北京，其余的都在家里做现场直播

这样，彼此之间就形成了恶性循环。渐渐地，你会发现无论你给东北多少钱，都没有声音。投资就像山海关

当然，这不是绝对的，但在很大程度上这是发展的趋势

未来会发生什么是困难的，因为本质上它不是由一个瞬间的机制决定的，它是由一个接近一百年的历史循环引起的

面对这样一个山海关的诅咒，我们可以经常给自己一些启发

因此，整个东北的问题显然是三个时期各种因素的重叠。

城市化在20世纪初开始得太早

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新中国成立后基于重工业的区域发展模式

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在20世纪90年代，我不能借改革开放的红利

三个特点和三种现象，如果它们单独存在的话，不会有严重的问题，但是它们都集中在东北却是如此的巧合

这也使得整个东北难以走出困境

我们也感觉到现在我们正在快速的进行城市化的模式，甚至可以说城市化的方式和以前的东北很相似:土地利用

诚然，这一发展在20年周期内是正确的，但有两个问题将慢慢出现

城市化之后，城市人口和城市社会保障的巨大压力跟不上国家制度。我们仍然是好的，因为大多数人在城市工作，但他们仍然在农村地区注册，这并没有给社会增加很多社会保障压力。然而，城市城市化必然会带来人口城市化。这块将来能吃吗？穷人，城市活力的下降会很快到来

第二，城市化之后，整个城市应该支持什么样的产业？不同的产业有不同的优势，但是全国有足够的产业支撑75%的城市化率吗

如果城镇和村庄都城市化了，但是城镇中没有工业可以把人们留下，那么开通的铁路将会加速人们的逃亡

年轻人的外流+常住人口的老龄化+工业驱动力的缺乏，所有这一切都发生在东北，而且将来可能发生在你们的城市

当然，你可能认为这个问题还为时过早，但是对于城市研究来说，你只能在历史的层面上看到这里过去的生活并做出最理性的判断

这也是为什么我会说，如果买房子是一项投资，不要在东北买，因为你需要与这50年的时期作斗争，而且成本太高

未来，二三线城市的资产风险也很有可能如此。今天的风和火，未来的城市发展能否支持这样的城市化节奏，目前还需要时间来检验

所谓投资，短期永远做不到长期，至少赌看未来20年