地王也扑街了?南京一高端楼盘停工 业内:不会是孤例

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今年6月，一些媒体质疑南京金高港未来别墅项目亏本售房，该项目再次成为舆论焦点...

2016年4月，北京嘉诚丁盛房地产开发有限公司(以下简称嘉诚丁盛)以22350元/平方米的底价拿下了麒麟板块的一块地，一举成为该板块的“土地之王”。赢得地块后，开发商非常乐观，曾与信托公司合作推出一款34亿元的信托产品。

然而，就在两天前，南京当地几家媒体报道称，京奥港未来别墅项目工地的建设已于11月25日停止，承包商称这是由于开发商拖欠工程款造成的。

北京——奥地利港并不是唯一面临困境的“陆地之王”。根据中原地产的数据，在2016年以来的50块高价土地中，有32块土地因资金压力在征地后发生了产权变动，占64%。随着债务集中偿还期的到来，2018年对房企来说将是非常重要的一年。

南京“地王盘”因拖欠建设资金被关闭

位于南京江宁麒麟新城的南京金高港未来别墅项目自启动以来，吸引了南京市场的广泛关注。12月11日，南京金高港未来别墅项目被南京当地媒体曝光，11月25日工地停工，称开发商拖欠工程款。

据报道，麒麟“王迪”南京金高港未来别墅项目入口处有三个黑白印章，上面写着“项目暂停，大门关闭”。

据报道，“项目承包商办公室相关人员”称，由于开发商已拖欠数月，且未支付工程款，他们已于11月25日停止施工。“开发商欠了2000多万元，只要他付钱，他就可以复工。事实上，开发商别无选择，只能陷入困境。”此外，该工作人员还表示，“现在很多开发商都没有银行贷款。你想想他的土地和他买了多少钱。他现在做不到。”

该项目被质疑亏本出售

除了因拖欠工程款而停工外，该项目此前还被一些媒体质疑为亏本卖房，一度成为南京楼市关注的焦点。

回顾这个项目，我们需要从开发商拿走土地开始。2016年4月15日，经过61轮投标，北京金高港集团有限公司(以下简称金高港集团)子公司嘉诚丁盛以4.76亿元中标麒麟“g09”(地块编号2016g09，位置信息为江宁区麒麟科技创新园中心区8-3 b2地块)。底价是22350元/平方米。

根据开发商当时的想法，该房地产的开盘价是4万元。然而，受南京楼市限价令的影响，今年9月，北京奥林匹克港未来别墅获得了新的销售许可，底价为22350元/平方米，平均售价为25700 ~ 26000元/平方米。

销售价格只比底价高3000多元。如果加上其他建设成本，一些媒体质疑开发商亏本出售房屋。

据公开信息，成立于1996年的京奥港口集团从钢铁贸易和物流开始，到2003年才成立房地产开发公司。它的主要项目在北京和包头。房地产企业的规模尚未进入房地产企业百强行列，是典型的中小房地产企业。该开发商于2011年进入南京，以每平方米14200元的底价，以5.3亿元的价格赢得了中心老城区的一块土地。该项目2016年的销售价格将达到32000元/平方米，这让京奥港尝到了南京市场的甜头。

我利用信托公司筹集资金

以高价收购土地的京奥港还利用外部融资开发项目，与信托公司合作推出总额34亿元人民币的集合信托产品。

根据相关信托公司官方网站的内容，该信托计划总金额为34亿元，“以股权形式投资嘉诚地产，用于支付南京市江宁区麒麟科技创新园中心区二类住宅用地的土地出让金及相关税费。”根据工商信息，嘉诚鼎盛的投资者于2016年5月由北京奥林匹克港集团和北京奥林匹克港房地产开发有限公司变更为信托公司。然而，在官方网站上找不到具体的截止日期。它只能在直排(300033，诊断单元)等网站上找到。该计划的信托期限为18个月。

即便如此，今天的情况还是出现了。

对此，房地产业内人士杨红旭表示，暂停的“土地王”项目南京在错误的时间拿错了高价土地。“目前，这个开发商的资金链肯定很紧，但这个楼盘不太可能‘未完工’。因为项目的主要支出已经付清，只要你愿意降价出售房子，你就可以用房款全额支付建筑安装费用。但目前问题的关键在于，开发商的资金压力很大，不仅仅是这块土地的问题。”

许多“土地国王”开发商玩“拖延战争”

事实上，南京京奥港未来别墅项目只是南京“地王”的一个缩影。据搜狐南京站统计，截至8月30日，南京35块地块的底价均高于2万元/平方米。

调查发现，这些高价地块计划很快推出，但进入市场的速度要慢得多。其中，南京江北板块的殷诚g99地块和惠今g102地块于今年2月征地，计划于6月公布。7月份，两个建筑工地已经开始打桩；位于西山桥的绿城g100地块也于今年2月出售，计划于8月发布。

南京英佳房地产公司的黄如涛说:“前面有一个价格限制的红线，后面有一个政策限制，所以开发商只能加快规划和建设的速度。”一些项目销售部门已经建成，但他们迟迟没有申请预售证书。随着监管和限价的收紧，对高地价的投资不断增加，开发商无法期望价格在短期内实现，这种情况将会非常尴尬，一些中小房企会出现资金链紧张甚至断裂的情况。例如，在京澳港口“王迪”项目中，南京的其他“地王”也会有这样的现象。”

住房企业集中还款期临近2018年或成为关键一年

据业内人士称，近年来，房地产企业不计成本地大举扩张，其负债大幅增加。然而，随着房地产调控的深入，房企融资难度加大，融资成本大幅上升，这使得房企资金链承受着巨大压力。一旦销售情况不理想，企业的周转能力就会受阻，偿债能力就会失控。

北京——奥地利港并不是唯一面临困境的“陆地之王”。根据中原地产的数据，在2016年以来的50块高价土地中，有32块土地因资金压力在征地后发生了产权变动，占64%。几天前，北京第三高的土地——丰台王迪，在土地拍卖后经历了第三次产权变动。

中原地产首席分析师张大伟表示，过去两年，房地产企业积极征地，对市场过于乐观。然而，在价格限制下，高价项目很难进入市场，尤其是一些集中在2016年下半年的高价项目，这些项目恰好分布在监管最严格的15个核心热点城市。因此，总体而言，高价格既面临市场风险，也面临政策风险。

至于房企大幅扩张的深层原因，一位业内人士表示，近两年来，一些中型房企为了防止被大型房企吞并，扩大企业规模，不惜代价大量收购土地，大举扩张。据wind数据显示，2014年7月至2017年7月，国内房地产企业共发生972起并购，涉及金额总计1.17万亿元。以以扩张著称的阳光城(000671)为例。其年报显示，2016年，阳光城市新增产能977.8万平方米，其中85.5%来自并购。

“为了生存，房企大举扩张企业规模，而这些企业的资金往往成本高、杠杆高。”上面提到的人说道。中国住房报告研究小组成员刘伟也表示，房地产行业是一个典型的高负债行业。今年以来，市场资金普遍吃紧，中小房企融资难度加大，导致资金成本大幅上升。一旦销售情况不理想，企业的周转能力将受到阻碍，偿付能力将失控，风险将会积累。

风能统计显示，截至2017年9月，房地产行业的资产负债率为79.3%，比6月末上升0.8个百分点，比2016年底上升2.24个百分点，创下近年来新高；就净负债比率而言，净负债比率达到113.3%，比6月底上升7.8个百分点。据《中国证券报》报道，中型房企的短期债务压力和净负债率分别达到93%和143%，同比分别上升28%和35个百分点，杠杆作用更加突出。

事实上，在2018年，房企将集中力量偿还债务。报告显示，在穆迪评级的52家住房企业中，有39家住房企业面临债券到期或进入转售期，总额达392亿美元。其中，恒大面临到期/转卖债券总额54.56亿美元，R&F面临38.95亿美元，绿地和碧桂园分别面临26.32亿美元和22.55亿美元。

在这方面，一位来自房地产企业的人士承认，2018年对房地产企业来说极其重要。市场将会回暖，资本链将会得到缓冲，企业将会大步前进。然而，也有可能调控将继续收紧，房地产企业的资金链将不堪忍受，所以他们只能重新开始。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，在房企整体负债率高、资金集中支付压力加大的背景下，房地产市场的大幅波动将影响企业资金链的安全，进而影响金融机构。因此，有必要加大对资本投资的控制，促进住房企业降低高杠杆资金的比例。