楼市要变天!如果今年再有人教你看房产大势 请他闭嘴

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渐行渐远，在年底。 按照正常逻辑，应该是各行各业的专家、房地产专业人士和经济学家判断趋势、讨论周期和分析节奏的时候了。

然而，如果今年有人再来教你分析总体趋势，请看看你的脸。

毫不奇怪，房地产市场将会发生变化。

1

中国房地产市场进入了一个持续20年的新周期。

众所周知，房地产是一个政策性行业。刮风的时候，鸡和狗可以升天。

未来的政策趋势是什么？

九个字，“新时代、新目标、新政策”！

大会说中国已经进入了一个新时代。房地产行业在新时代的目标是-

“活着，活着，活着，不要投机”

实现目标的方法是——

“行政控制+宏观调控”、“长效机制+同权租购”

在这个目标和道路上，许多游戏规则已经改变。

从1998年到2017年，这是中国房地产的第一个周期，经历了快速增长和高频波动。

在过去的20年里，中国的房地产销售面积增长了15倍，全国平均房价增长了7倍，一线城市的房价增长了近15倍，有些城市甚至增长了20倍。

在过去的20年里，平均3-4年有一个小周期，几乎每4年波动一次。房子很贵，掉进了坑里。这个问题可以在3-4年内解决，农奴可以在5年内翻身唱歌。

接下来的20年呢？

在下一个周期，住房的性质将发生根本变化。

过去，“投资属性>居住属性”；

未来“住宅物业>投资物业”。

“去投资，关注生活”将是下一个长周期的主题。

在下一个周期，房地产可能也是抵御通胀和保护财富的重要手段，但在过去10年里，不可能增长超过10倍，更别说像去年那样轻松地翻一番了。

站在新时代、新目标的高度，未来20年，中国房地产将进入一个长期稳定增长、低频波动的时期。

2018-2019年是“新时代、新周期、新政策”的第一年，是两个周期“新旧交替”的节点年。接下来的20年与过去的20年不同，演奏方法也可能发生翻天覆地的变化。

2

不要太随便，不要太随便，不要太随便。

如上所述，未来的两三年将是新旧交替的时期。

我们应该明白，当新旧周期交替时，普通人很难看到下一个周期的特征和规律。

如果我们不能理解它，让我们来看看大房地产企业的大老板最近在做什么和说什么。毕竟，他们离战场更近，身后站着一大群专业团队。

万科的于亮说:“房价是最低的”，“谁告诉我万科现在是房地产经纪人，我很担心和谁在一起”，“万科是一个好的生活场景老师”，“万科需要脱离房地产，做五大业务”。

在过去的两个月里，万科表示，中国的房地产行业已经到了紧要关头。万科应根据“大会精神”调整战略，实现多元化。除了房地产，它还应该做物流、商业、度假、养老、教育和轨道交通物业。

这并不是说住房开发水平低，而是说前面的路还不明朗。不如多样化的布局好，总有一个关于试题的猜对。不管怎么说，万科的家族很大。

任志强说:“是政策决定房价，这次没人敢说什么时候会调整。”。

在过去的许多周期里，老人总是保持着一个多军老兵的姿态。然而，现任似乎不太确定。

老任说，在过去的周期，房价必须遵循通常的路径“疯狂-低潮-开始”，但这一次没有人知道它是否会开始，也没有人敢说什么时候将调整政策。可能会有一些变化，但没人知道如何变化。

不是你老了，而是时代真的变了。

融创集团的孙宏斌表示:“房地产行业最大的风险在于，去年的土地价格很高。”。

孙宏斌对未来的预期充满了担忧。他觉得市场上有太多的不确定因素。长期政策就要出台了，我不知道它们有多远，更不用说它们是什么了。最初，我希望第十九届全国代表大会的政策会宽松一些，但在第十九届全国代表大会之后，政策似乎变得更紧了。我希望两会之后，两会之后不会有太大的希望。

“我对房地产非常悲观，阻止房价持续上涨将成为每个人的习惯。”该行业面临的最大风险是，购买土地成本高昂。”。

要知道，在1000亿的房企中，只有融创和老孙陷入了泥潭。还是有必要听听我的警惕。

恒大是最大的偷鸡贼，花了1500万元找任泽平。

你能看出什么？恒大蓄势待发！如果你不明白，就寻求外援，这是恒大最熟悉的道路。

里皮每年收入超过5000万英镑，并为恒大赢得了五个冠军奖杯。任泽平只有1500万。如果我们能把握未来20年的脉搏和规律，那么1500万元就是个屁。

在这项业务中，爱马仕不赔钱。

没有人比开发商更想知道下一个周期的市场趋势。

看了这几千亿房屋公司最近的行动，我最大的感受是-

天气真的变了，新的时代和新的周期真的来了。不幸的是，这一次关于下一个周期的特征和规律，数千亿的开发者实际上无法理解。

万科正在转移发展重心，全面撒网；老任说他不敢下结论；孙宏斌说，我很悲观；恒大说，我要找外援...

你呢。

如果你还在购买高杠杆的房子，如果你还在城里，如果你还在研究一个项目，你需要保持警惕。

以前，你在错误的时间进入市场，选择了错误的项目，瞄准了错误的城市。两三年后，周期会加快，你会活下来。但是现在新旧交替，未来周期波动缓慢，你能承受吗？

3

当新单词出现时，不要急于下结论。

让我们回顾一下今年下半年出现了多少新词。发生了多少次转变？

1.“股票市场”

经过20年的商业开发和建设，中国城市逐渐进入了从增量开发到存量更新的过程。

在北京和上海，超过30%的房子超过20年。除了去北方，在一些强大的二线城市，旧房存量也超过20%。这些房子位于核心位置、核心商业区和核心校区。这是一个万亿美元的市场。

买旧的，旧的，小的或郊区的菜？是个问题！

2.“美好生活”

会议指出，新的矛盾是人民日益增长的改善生活的需求与不平衡和不充分发展之间的矛盾。

对于房地产，什么是美好生活？

中国房地产正从数量需求转向质量需求。中产阶级正在崛起。它过去有一些住房，但现在需要一个好房子。

除了住房，除了生活好，我们还需要吃好、玩好、住好、受好教育。这是另一个变化，从只关注住房到关注养老金、文化旅游和度假。

你只是需要投资低价还是提高质量？投资大城市还是海南和云南？也是一个问题！

3.“去杠杆化和减债”

自1998年诞生以来，“杠杆”一直是房地产的孪生兄弟。

开发商利用杠杆推动开发，而客户利用杠杆推动房屋所有权。在过去的20年里，房价越来越高，杠杆率也越来越高。在过去的20年里，所有增加杠杆的人似乎都赚了钱。

杠杆似乎从未让人失望。有人说，用杠杆买房子意味着赌民族运动的成功。你曾经被虐待过吗？

今年，我突然谈到了“去杠杆化和减债”。房地产业应该从“高杠杆高负债”向“低杠杆低负债”转变。

资金监管，定向加息，打击消费贷款，严格控制p2p，提高首付...去杠杆化；

推迟预售批准、限制合同签署以及监管土地收购基金也是去杠杆化，只是延长了周期。

即便是恶意地说，去杠杆化和减债意味着将高杠杆企业和人拖向死亡，然后平衡杠杆。

该怎么办？高杠杆资产应该继续持有吗？还是忍痛割肉？

4.“城市结构分化”

2017年，中国的房价还在上涨吗？说它上升了是错误的，说它没有上升更是错误的。

中国共有661个城市，其中不到50个城市的房价涨幅超过1%，其余611个城市的房价没有上涨，甚至有些城市还在下跌。

2012年，中国城市房价首次出现分化。

未来五年，一线城市房地产=投资+自住，投资属性更强；二线城市房地产=自住+投资，功能与金融并存；3.四层城市房地产=纯自住，无任何投资价值。

未来呢？这种市场逻辑在未来会继续吗？

未来中国的房价会上涨吗？拜托，这个问题太低了。

半年多来，这些新词突然出现在我们面前，令人眼花缭乱。投资者从来没有像现在这样有如此多的选择和没有选择。

如果你不理解这些问题，不要轻易下结论。

4

房地产市场将会发生变化，它正从过去20年的长周期转向下一个20年的长周期。接下来的两三年将是新旧交替的变革时期。

无数的历史经验和教训告诉我们，在这个新旧交替的时代，散户投资者不会一夜暴富，但至少他们不会遭受重大损失。

1.不要把鸡蛋放在同一个篮子里；

2、不要轻易摔倒，不要轻易穿梭；

3.如果你有一个大家庭，你不妨向万科学习，撒开一张大网，试着犯更多的错误。

如果没有思路，那就原地不动。游戏规则已经改变了。你做得越多，犯的错误就越多。