深圳拟明确业主市场主体地位 钱袋子将攥在业主手中

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社区电梯广告空间的收入应该归业主所有，为什么从来没有人看到过？成立业主委员会为何如此困难？物业公司被辞退后，为什么还能拒绝离开？.....社区里的许多居民都遇到了这些头痛的问题。

近日，《深圳经济特区物业管理条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》)已经全文发布，并向社会公开征求意见和建议。《条例》明确了共有财产的收益归全体业主所有，规范了行业委员会的变更和日常监督管理，强化了政府对物业管理的指导和监督责任。

所有权不明确和许多争议

40%的社区成立了一个行业委员会，每年大约有3000起关于房产信访的投诉

改革开放以来，深圳率先从香港引进了房地产开发和物业管理模式。中国第一个商品住宅小区、第一个业主委员会和第一个物业管理企业诞生了。2007年9月25日，中国第一部地方物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》再次颁布。"物业管理活动涉及成千上万的家庭，是一个主要的生计问题."市住建局局长张表示，此次修订是全面推进物业管理法制化的需要，是有效解决物业管理矛盾纠纷的需要，是积极服务民生的需要。

目前，深圳共有3597个住宅小区，其中1476个(占41%)成立了行业委员会。近年来，深圳物业管理纠纷日益突出，信访投诉数量居高不下，近三年分别达到3210、3313和2611起。

深圳市住建局副巡视员王育才将产权纠纷的成因归纳为四类:一是共有产权归属不清，业主权益保护引发群体性事件；二是业主大会权利义务落实不到位，业主委员会难以建立、运作、变更和监督；第三，政府职能定位不清，监管手段缺乏；第四，市场机制难以发挥作用，物业服务陷入低价低质的恶性循环，导致一些住宅设施设备因缺乏及时有效的维护而过早老化，缩短了物业的使用寿命，造成物业严重受损和缩水。

“长期以来，由于缺乏认识，我们简单地将物业管理等同于行业管理，没有从加强综合管理的角度来看待和处理这个问题。”王树才指出，要解决这些问题，必须重塑物业管理制度。

业主大会更有用

所有者可以获得统一的社会信用代码，并开立一个总基金账户

“这次修订主要是沿着三条主线进行的。第一，加强业主的自我管理，使业主有信心和能力参与管理；二是理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务单位和建设单位之间的关系；三是充分发挥政府在物业管理中的引导和监督作用。”深圳市法制办环境保护部主任金文秀说。

《条例》的最大亮点是明确了共有财产的规定，同时明确了业主大会的市场主导地位。

由于各种原因，一些住宅小区业主的所有权处于模糊状态。一些物业公司从开发商手中接管和管理物业社区，通过租赁停车位(车库)和货架/楼层、运营配套设施和电梯广告来谋取利益和经营公司，导致业主、物业公司和开发商之间的冲突。《条例》第二章“物业管理区域和设施”规定了共有物业的范围和管理方式，并对产权登记提出了要求。同时，《条例》规定，共有财产的收入归所有人所有，必须存入共有基金账户。

”在《条例》中，由于业主大会没有组织登记，不可能获得统一的社会信用代码，这就使得不可能开户。业主的共享资金只能通过物业公司的账户收取和支付，这是令人困惑的。”张对说道。《条例》规定，业主大会成立后，由住房和城乡建设部门负责备案并取得统一的社会信用代码证书。业主大会可以持代码证书在合作银行开立业主共享资金账户，也可以委托物业服务企业开立业主共享资金账户。

“就像我们家一样，谁管理‘钱袋’，谁就说了算。”参与起草《条例》的北京京都(深圳)律师事务所律师刘认为，《条例》实施后，业主大会将把社会信用代码作为一张“身份证”，可以永远存在，可以开户，“钱在自己手里”，变被动为主动。“如果你提供的服务不符合要求，我不满意，我可以通过延期付款来抵制。”他表示，这将使业主主动将物业管理模式从“完全委托”转变为“部分委托”或“单一委托”，实现根本性转变。《条例》明确了业主大会的市场主导地位，解决了以往物业公司与业主之间地位不平等的问题。

行业委员会的监督更加严格

提高行业委员会成员的准入门槛，引入业主监事会加强监管

“钱袋”物业公司负责，业主不放心；当行业委员会负责时，业主们能放心吗？在修订规例的过程中，有人担心赋予业主大会的权利仍须透过业主委员会落实，而部分业主委员会成员的质素参差不齐。这项规定会否对大多数业主不利？

为了承担“理财”的负担，行业委员会必须有一定的门槛。《条例》完善了业主委员会成员准入的基本条件，明确了业主委员会及其成员的法律责任。同时规定，重大决策事项，如制定和修改管理法规和议事规则、选择物业服务企业等，属于业主大会保留的权利，不得由行业委员会授权行使。

除了自律，还需要第三方监督。《条例》提出了两种制度:业主监事会和物业管理委员会。其中，业主监事会是由业主大会决定对业主委员会进行监督的。政府设立物业管理委员会，指导和监督业主委员会的选举、变更和日常工作；并建立物业管理培训体系。

值得一提的是，《条例》废除了“行业必须回归协会”的制度，不再要求物业服务企业自取得资质证书之日起三个月内加入物业协会。王树才解释说，从过去10年的实施效果来看，对于许多侵犯业主权益的企业，协会未能责令改正、给予通报批评、公开谴责等。，未能履行相应的管理职责。

面对如此严格的监管，荆州市建设社区委员会主任邹家健认为，这对行业委员会来说有些“不公平”。“行业委员会本身并没有拿钱，这是一些业主的公益参与，但却要承担这么大的风险。责任会使许多热情的人泄气。”

"物业管理应该是每个业主的事."邹家坚认为，很多业主与自己无关，所以他们不会出席会议。会后，他们会发表不负责任的言论和抱怨。这样，即使是最好的规定也很难付诸实施。业主应积极参与社区管理，发挥更大的作用。