宝能逆周期扩张逻辑：人事战略调整与规模增长双管齐下

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[摘要]据报道，2016年宝能地产年实际销售额仅为139亿元，规模超过1000亿的房地产企业已达11家。未来，宝能地产能否在弯道超车还需要时间检验。

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《时代周刊》特约记者蔡颖来自广州

虽然房地产行业利润最高的黄金时代已经过去，但市场的诱惑和发展前景依然存在。

在经历了战略失误、股权纠纷和高管离职等波折之后，宝能地产并未表现出弱势。最近，它在人事调整和土地收购方面频频出手，并开始再次迎头赶上，试图成为房地产行业的领头羊。

11月14日，随着新的人事任命文件的发布，宝能地产的新掌舵人浮出水面。

保利地产(600048) (600048.sh)前副总经理于颖正式加盟宝能，担任宝能投资集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁。在高管变动的背后，宝能地产的发展雄心逐渐凸显。

接下来的一周，宝能地产先后打开了郑州和昆明的大门。

11月16日，宝能集团以总面积246.27亩(约164，100平方米)获得河南省郑州市出让的8块商业和服务用地，该地块位于高速铁路东广场的核心位置。11月22日，宝能集团与昆明市政府和滇中新区管委会签署了战略合作框架协议。该协议表明，未来三方将在综合地产开发、物流、科技园、新能源汽车、大健康和文化旅游等六个领域开展深入合作。

作为一个非主流的房地产企业，宝能通过内部人员调整和外部规模扩张，在房地产市场找到自己的位置吗？这无疑考验了宝能的作战能力。

人事战略调整

在房地产业务急剧扩张的背后，往往隐藏着对人才的需求。

于颖是房地产行业的明星职业经理人。她已经深入保利广东十年，在一线营销和管理实践方面有着丰富的经验，这可能是保能最看重的。

据公开信息，2016年，在于颖的带领下，保利广东公司的销售规模超过211亿元，连续六年赢得广州房地产市场销售冠军，年业绩增长率保持在20%以上。保利广东公司无疑成为保利地产业绩增长的重要贡献者。

10月24日，于颖正式辞去保利副总经理兼保利广东公司董事长职务，并宣布离开保利。他辞职后的去向也引起了业内的猜测和讨论。有传言说于颖可能会加入宝能。20天后，宝能集团发布了正式的任命通知，这一传闻得到了解决。于颖和宝能的结合会产生什么样的火花，也是业界所关注的。

于颖的加入是宝能地产加快发展的信号。宝能集团公开表示，于颖在城市规划建设、一线公司产品和市场方面有着丰富的实践经验，以及集团的管控能力，这将有助于宝能努力工作，坚持城市运营专家的定位，在为人民服务中保持更好的生活。

值得一提的是，除了于颖肩负着宝能集团房地产和城市发展的重任外，不久前，另一位高管空也减持了宝能。11月8日，原湖北省委宣传部常务副部长、湖北广电总局局长王作为宝能集团高级副总裁、宝能集团董事长参加公开活动。据公开信息，宝能吕雯集团旗下的城市文化旅游综合体和主题文化旅游园也将成为发展重点，未来将全面打造“旅游+地产”的发展模式。

易居研究中心主任严跃进表示，从保利或政府部门招聘人才具有战略意义。作为未来宝能地产的掌舵人，于颖将对整个房地产市场的动态有着深刻的洞察，我相信未来房地产业务的发展将会更加深入。

在他看来，对于文化旅游行业，新任董事长王在政府部门有工作经历，这将成为一个很大的优势，有助于宝能地产投资结构的转变。

一直以来，宝能的人事变动都不是偶然的，这反映了整个集团的发展方向。早在2013年，宝能就宣布了跨境商业地产。为了迅速效仿万达模式，公司聘请原万达集团总裁助理、万达百货副总经理康晓艳担任宝能集团副总裁，负责商业地产业务。

房地产业务再次增持

说到宝能，大多数人的印象仍然停留在万宝和宝能的争论上。尽管股权纠纷在过去两年有所平息，宝能在房地产领域的雄心一直存在。

2013年，宝能宣布进入商业地产领域，并宣布将在五年内投资1200亿元人民币，并在2018年自行开发、建设和运营40家购物中心。

同时，为了与发展规模和目标相匹配，宝能开始在土地上逆周期扩张。宝能地产推出疯狂的全国扩张计划，试图通过在几个城市投资实现房地产业务的“大跃进”发展。截至2014年底，宝能地产项目已在30个城市扩张至40家，但在嘉里百强企业名单中，房地产企业并不多。同时，还提出了2015年房地产开发量达到3500万平方米的宏伟目标，远远超过当年行业龙头企业的实际开发面积。

全国范围的围攻没有达到预期的业绩增长规模，而是陷入了资金链紧张的状态。

据数据显示，截至2014年底，宝能的房地产项目总投资为850亿元，但实际完成投资却远远落后，只有218亿元。然而，房地产市场在2014年左右遭遇寒冬，阻碍了许多项目的销售，导致宝能归属于母公司的净利润不到2亿元。

激进的国家扩张计划暂时失败，宝能地产进行了一系列内部人事战略调整，通过减缓项目开发进度和股权转让缓解了资金紧张的压力，从而纠正了发展战略。同时，为了寻求与优质房企的合作，宝能地产通过金融投资业务的布局，先后投资华侨城和万科。

在土地收购方面，宝能在2016年先后在上海、武汉和重庆持仓，土地交易总价达到76亿元。同时，作为一个在深圳长大的房地产开发商，宝能也瞄准了粤港澳大湾区的发展机遇。今年9月20日，总投资48亿元的粤港澳大湾区投资总部项目正式启动。据了解，大湾区投资总部项目定位为高端企业的总部基地，是一个涵盖写字楼、酒店和零售企业的综合体。项目规划总用地面积46000平方米，总面积306000平方米。

在要测试的弯道超车

在扩大规模的基础上，宝能地产将触角伸向工业地产。与万科的股权纠纷结束后，宝能奔赴全国各地进行项目调研，并与政府签署了一系列产业投资计划，涉及投资超过100亿元的几十个项目。

今年，宝能地产的产业地图仍在扩大。1月5日，宝能集团1000亿元的产业集群登陆Xi长安浐灞生态区。计划投资240多亿元建设5个项目:宝能金融中心、宝能金融中心、宝能双语国际学校、宝能国际医院、宝能国际医药物流新城。9月25日，武汉市蔡甸区政府宣布，宝能集团计划在蔡甸区各领域投资300亿元，重点投资高端装备制造、科技孵化器、现代物流、总部经济、文化旅游和综合金融。

11月16日，宝能一举拿下郑州8个商业和服务网点，计划在郑东新区开发建设区域总部以及金融、医疗、物流、大数据、科技园等领域建设一批总投资超过1000亿元的高端项目。

从这次城市工业投资中可以看出，宝能集团的自给自足的商业购物中心、办公楼和科技园将成为重点产品。同时，宝能也吸取了以往的教训，投资形式也呈现出复合多元化的趋势，这有利于进一步发挥宝能的产业优势。

除了房地产业务，宝能还在寻找新的商业模式和盈利模式。体育文化场馆运营、航空空产业、新能源汽车等。都将成为宝能多元化业务布局的新方向。

据悉，2016年宝能地产年实际销售额仅为139亿元，超过1000亿元的房地产企业已达11家。未来，宝能地产能否在弯道超车还需要时间检验。