禹洲地产的千亿生长术：区域深耕，转型都市圈运营商

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【摘要】2017年，禹州地产(01628.hk)正式吹响1000亿元的号角。到2020年，该公司今年前十个月实现合同销售额324亿元，将对1200亿元的销售规模产生影响。

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《时代周刊》记者杨静

上海浦东金港路299号豫州广场25楼，位于豫州房地产总部(以下简称“豫州”01628.hk)落地窗前，可一览浦东金桥(600639)地段富有商业气息的高层建筑。这是豫州第一次进入上海的地区。禹州公司创始人、董事长兼执行董事林隆安(Lin Longan)将公司总部搬离厦门，希望抓住变化的时代，创造新的发展。

2017年，禹州地产(01628.hk)正式吹响了1000亿元的号角。到2020年，该公司今年前十个月实现合同销售额324亿元，将对1200亿元的销售规模产生影响。

11月15日，禹州的一批高管再次向外界披露了公司1000亿元战略的最新进展。

幸运的是，漳州的1000亿张卡已经逐渐清晰:之前的国有化之旅已经进入了实质性收获的阶段，五大城市群的布局已经奠定了坚实的基础，其次是区域深度培育的延伸；发展的重点将是向大都市地区的运营商转型。在这个蝴蝶过程中，核心逻辑是“珍惜土地资源，通过经营提高单位产量”；当然，良好的财务表现，如较低的负债比率和较高的派息比率，巩固了公司稳定经营、融资和争取投资者信心的基础。

区域深耕

谁能想到，禹州在此之前只是一个在福建发展起来的区域性房地产企业。目前，其资产规模迅速扩张，已成为一家跨越35个城市、拥有86个项目的公司，主要集中在长三角城市群、海西城市群、大月湾城市群、长江中游城市群、京津冀城市群和中原城市群。

可见，在禹州国家发展战略的过程中，公司的销售额持续增长。从2013年开始，当公司的销售额超过100亿元人民币时，今年的目标提高到400亿元人民币，仅仅4年。在接下来的四年里，公司希望保持超过50%的复合年增长率。

这还不够。据蔡明晖介绍，禹州应该是区域深度开发的先锋。据《泰晤士报》记者报道，禹州给出的内部指引也有所细化，即:业务集中在经济活力强的城市；努力成为前十名；每个城市的；为项目制定合理的价格。

“涠洲模式追求的是从投资、运营增值、建设、提价到交付的路径，而不是传统的投资、建设、销售和交付链。”蔡明晖在同一天总结道。

通过区域深度培育，禹州获得了市场地位。在刚刚入驻的南京，禹州用了不到两年的时间跻身南京房地产企业销售排行榜前十名；在厦门，禹州今年上半年在厦门房地产企业的交易面积和交易金额上获得“双冠王”，市场份额为11%；至于集团新总部上海，仅今年上半年，豫州上海就贡献了超过29亿元的合同销售额，根据嘉里的数据，上海房地产企业的股权销售额排名第一。

既然你已经把成为一个城市运营商作为一个在未来再次崛起的好机会，可预测的土地储备是禹州的重中之重。

长江三角洲是禹州2016年的重点，甚至战略转移都指向它。截至今年10月30日，长江三角洲地区占总土地储备1067万平方米的54%，其战略地位不言而喻。

长江三角洲是禹州发展的好地方。今年前十个月，它占该公司合同销售额的58%。最近，禹州已经进入浙江舟山、福建漳州和山东青岛。据《时代周刊》记者报道，该公司将在苏州姑苏区和园区内扩建优质土地。

然而，深化城市布局只是一个方面。下一步，公司将逐步增加酒店、商场、写字楼等多元化商业地产组合，以房地产开发为主业，向运营、服务、金融等产业链的上下游方向延伸，完成从住宅开发商向城市运营商的转型。

三级管控结构

步伐很快，但是如果你想在1000亿军团中获得一个席位，挖掘长期价值，就必须进一步提高自己。如何调整公司结构以适应新环境是其中一个方面。

据禹州管理层当天披露，公司已将原来的两级管控结构改为“总部-地区公司-城市公司”的三级管控结构。

集团总部由环渤海、华东、华中、华南和海西五个区域公司组成，每个区域公司由城市公司组成。蔡明晖认为，这种架构可以改善管理，加快运营，实现更高、更快、更强的资源整合，从而满足快速发展的需要。

同时配备高效的投资团队。总体而言，集团内部已经成立了“1+6+n”投资团队，包括集团总部的1个高级投资管理团队、代表长三角、海西、大湾区、华中、京津冀的6个投资拓展团队和一个并购团队，N是各城市公司组建的投资支持团队。

在具体操作方面，集团成立了投资委员会进行战略规划，该委员会管辖集团总部的投资管理团队、五个区域投资拓展团队和并购团队向总部汇报工作，同时由城市公司的投资支持团队提供支持。

在这样的架构下，禹州可以快速做出投资决策，实现项目的快速响应:项目筹备会可以在征地后24小时内召开，投资事宜可以在7-10天内完成，项目只需要快速开盘，现金流为正数。当然，这样的控制结构也控制着成本控制和产品质量。

禹州避开了招标、拍卖和挂牌市场的土地收购边缘，在并购的战场上开辟了新的土地储备。7月，禹州收购了中国南方的惠州地块。目前，华南区域公司已经成立。据蔡明晖对《时代周刊》记者的回应，这也将增加对珠三角大湾区的投资。

截至今年年中，禹州已通过公开招标、拍卖和合并的方式收购了10块土地。同一天，公司管理层还表示，今后公司将积极参与土地出让或合作开发，收购和收购具有一定数量和规模效益的住宅项目，以扩大公开市场和二手市场的储备。

“规模不是目的，我们也在追求更多的利润。”蔡明晖当天表示，除了规模，项目质量、融资能力和分红能力也是禹州的核心问题。

值得一提的是，与目前规模为1000亿元的房企融资成本相比，禹州是一个较低的城市。根据年报，目前加权平均融资成本为5.99%。此外，禹州的财务表现非常出色，毛利润约为23.9亿元，同比增长77.51%，净负债率为72.61%。

销售规模、利润和土地储备之间的良好平衡是评级机构增持的最佳理由，更好的评级也意味着更低的融资成本。8月底，标准普尔给出了该公司的升级评级，并期待“稳定”。