长租公寓之痛：叫好难叫座 一寓一围城

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自2014年以来，万科已经规划了长期租赁公寓市场。万科公园目前有24000套公寓，但没有盈利；龙湖已经设定了在三年内实现60亿元租金收入的目标，但公开表示不会在三年内考虑利润问题；世界银行(002285，诊断股)，除了北京红浦公寓赚钱，其他项目都处于亏损阶段。即使他们赚不到钱，每个房地产开发商仍会涉足长期租赁公寓的“深潭”。

最近，长期租赁公寓的概念很热，许多开发商磨刀霍霍，试图进入市场。

长期租赁公寓的实际情况如何？市场/房间有多大？需要解决哪些问题？

中国早期的长期租赁公寓是“二房东”模式的衍生产品，也就是说，个人整体租赁大量自己拥有的房屋，然后以品牌名称经营。随后，在消费升级的背景下，“互联网加资本”平台，开发商和房地产中介服务机构涌入长期租赁领域，抢占了市场。

益居研究院的研究员王告诉《国际金融新闻》，长期租房最明显的特点是稳定的租房关系。实现这一结果的方法可以是收集零售房屋进行装修，然后出租，比如自由；你也可以像集体公寓经营者一样购买或拥有整个房产，如魔方。因此，长期租赁公寓的租户几乎与传统的租户相同，区别主要在于供应方的运营模式。

"我被猎头骗进了这个行业。"面对《国际金融新闻》的记者，赵玉安(化名)与侃侃进行了交谈。

赵玉安告诉记者，猎头只用了一个词，他就出卖了自己。

赵玉安坦率地说，2015年，在他决定转向长期租赁领域之前，他实际上相当沮丧，因为他不确定长期租赁公寓能维持多久。

赵玉安曾在一家4a广告公司工作，但当时他觉得被老板压得喘不过气来，所以他有了转行的想法。就在这个时候，猎头找到了门，帮他介绍了万科博友店的营销工作。

当申请这份工作时，赵玉安被告知房屋租赁是一个万亿美元的市场，而这个市场上还没有一个十亿美元的玩家，这意味着空.的广泛推广

目前，赵玉安是上海一家商店的经理。

“两年前，我周围很少有人知道长期租赁公寓，但现在这个行业变得异常火爆。我管理的这家店目前的入住率约为92%，但我的目标是至少达到95%。”谈到长期租赁公寓的行业前景，赵玉安无法掩饰自己的兴奋，对升职充满期待。

数据显示，中国每六个人中就有一个是流动人口，到2015年底，中国的流动人口总数已经达到2.47亿。

不管他们为什么选择“漂泊在城市之间”，他们都无法逃避需要租房子的现实。

因此，这群“漂泊者”成了投资者眼中未分的蛋糕。

从2014年9月起，小米创始人雷军的顺威基金和联创策源投资了1亿元在友+公寓。大约半个月前，碧桂园(港股02007)获得中信银行提供的300亿元担保基金(601998，诊断股)(港股00998)，建造100万套长期租赁公寓。可以发现，后来者的手越来越大。

住在首都青睐的长期租赁公寓有什么味道？

为了找到这个答案，《国际金融新闻》记者于11月1日至7日走访了万科园居、龙湖关羽、於陵徐汇、世界银行红浦公寓等多家门店。在这七天里，记者发现，随着地理位置的变化，从内环到外环，再到郊区，长期租赁公寓的租户被分成不同的群体。每个群体之间的共性变成了一堵透明的墙。墙外的人想住在里面是因为“抱团取暖”的心理，而墙内的人想飞出去是因为环境的限制。

隐形圆圈

11月3日15: 00，正是上班时间，只有员工和少数自由职业者在上海百汇张江国贸中心店(以下简称“百汇国贸店”)二楼的公共空室工作。

给记者看房子的售货员告诉记者，甲、乙、丙只有一套公寓(最大的在甲，最小的在丙)，里面有电视、冰箱、洗衣机等家用电器。月租金从3600元到4990元不等，公寓面积约20-50平方米。

另一名30岁的男子也和记者一起参观了房子。在看房期间，销售人员不时询问记者和该男子的工作地点，并在随后的谈话中透露，住在国创店的大多数居民都是张江科技园金融或互联网公司的员工，还有一些自由企业家。

"工作场所决定了住在这里不方便。"公园屋国贸店的售货员说。

随后，在张江高科技(顾臻600895)科技园，记者随机采访了停放在国创店的三位租户。他们都说，他们选择停车是因为去上班方便，如果换了工作或者有一定的经济能力，他们会选择搬走。

与于波国创店的租户大多从事金融和互联网相关工作的事实不同，外环线附近的冠宇上海周浦店的租户的职业更加多样化。

11月6日下午6点，在冠宇上海周浦店一楼的公共厨房里，一位正在做饭的男房客阿明(化名)告诉记者，住在冠宇上海周浦店的各行各业的人都在工作、销售和物流，他们只有年龄上的共同点，而且大多数都在30岁以下。

“开始的时候，我想结交更多志同道合的朋友，但是生活了很长一段时间后，我发现大家都在这里，大家都在白天工作，很少有机会深入交流。”阿明向记者透露了他选择普店的初衷。“将会有定期的活动，而且没有意愿去更多。”

在接下来与记者的谈话中，阿明透露，他想搬到中环，主要是因为他觉得目前3000多元的租金不便宜，他宁愿每月多花几百元来换取和他想象中的那群人住在一起。

“切韭菜”的参与者

然而，在租户眼中“不便宜”的租金，不仅没能让长期出租公寓的经营者赚到很多钱，反而像一个无底洞，吸干了每一个参与者的血。

目前，长期租赁领域主要有四类参与者，包括开发商(万科、龙湖等)。)、中介(连锁店、我爱我家等。)，酒店(中国公馆、家庭旅馆等)。)和企业家(you+、湾流等。)。

那么，这些参与者的盈亏状况如何？

宜居研究所研究员赖勤告诉《国际金融新闻》，长期租赁公寓机构的盈利能力仍然很弱，大多数机构都处于亏损状态。

它有多弱？

自2014年以来，万科一直在积极部署长期租赁公寓市场。根据嘉里的数据，万科公园目前在全国24个城市拥有24000套公寓，但整体盈利能力尚未实现；

龙虎雄心勃勃，给自己设定了三年内实现租金收入60亿元的目标，但公开表示三年内不会考虑盈利；

对公寓市场进行了两年多测试的世界银行(World Bank)正在赚钱，但北京红浦公寓除外，其他所有项目都处于亏损阶段。根据世界银行2017年中期报告，2017年1-6月，资产服务业务毛利为3336.64万元，同比下降211.91%。

然而，市场中的各方，似乎一点也不担心资金会被浪费，仍然一个接一个地投入到这个“深潭”中。

据了解，在中国房地产开发商排名前30位的企业中，超过三分之一的企业参与了长期租赁公寓，每个企业都加大了排场，长期租赁公寓的规模至少“从5万套开始”。除了开发商，湾流公司最近还筹集了4亿元人民币来抢占长期租赁的市场份额。

目前，中国有1000多家长期租赁公寓企业。

即使是盈利的，长期出租公寓的利润率也不高。根据易居研究院的数据，广州和深圳万科园的利润率为5%-10%，徐汇园的利润率估计在4%-5%左右。

以前没有赚钱的“古人”，但有急于“赔钱”的“新人”。急于长期租赁的参与者是什么样的算盘？

一位未透露姓名的业内人士告诉《国际金融新闻》记者，长期租赁公寓的租金现在不能上涨，因为没有谈论价格的权利。一旦长期租赁公寓的市场份额达到一定规模，并且参与者拥有一致的决策权，他们就可以对市场价格产生影响。

中山大学深圳房地产研究中心和银行研究中心的高级研究员李在文章中说，深圳的一些项目是打着长期租赁房的幌子套现的，因此我们在面对“长期租赁房热”时应该谨慎，防范套利和安全问题。

据统计，目前，长期租赁公寓的月租金至少占居民月收入的三分之一，而且这个月的收入是税前而不是税后的。

这让人们对长期租赁公寓的定位感到疑惑。是解决特定人群的住房问题，还是解决所有城市移民的住房问题？如果是后者，长期出租公寓在定价时是否考虑到人们的租金承受能力？

对此，益居研究所研究员王告诉《国际金融新闻》记者，从理论上讲，租房市场是为了解决一批无力、愿意或没有资格购买自己住房、不属于经济适用房范畴的人，包括蓝领、白领和金领人士。然而，目前空的白领市场是最大的，竞争也是最激烈的。进入金领和蓝领市场的企业不多。

租金与质量的“相对论”

长期出租公寓的租金有多便宜？

根据记者获得的上海市品牌长期租赁公寓客户调查报告，万科、龙湖等集中品牌长期租赁公寓的价格一般从内环4000元/月开始，中环3500元/月，外环3000元/月，郊区2000元/月。

分散式长期租赁公寓的品牌包括自由式、轻客、爱租，其价格低于集中式长期租赁公寓，内环每月2500-3500元，中环每月1500-2500元，外环每月1000-2000元，郊区每月1000-1500元。

与分散式公寓相比，集中式长期租赁公寓是一种租赁式公寓模式，租赁平台通过收购或租赁方式获得项目(通常是整栋楼或整栋楼中的几层楼)的整体管理权，统一装修后出租。分散式长期租赁公寓是一种租赁平台从分散的房东那里获得房屋，经过标准化改造或装修后，由统一租赁管理的租赁公寓模式。

据《国际金融新闻》记者报道，由于统一装修、日常清洁和家电维修服务，长期租赁公寓的租金一般比市场价格高出15%-20%。

然而，在接受采访的八位不同品牌的长期租赁公寓的房客中，一位自由房客报告说房间的隔音效果很差，而关羽和红浦公寓的另外四位房客都说高额的租金并没有带来他们所期望的服务质量，而且交通也不像宣传的那样便利。

为什么“支付”和“收到”之间有差距？

对此，同一政策咨询研究中心主任张宏伟表示，如何在质量和租金之间做出选择，归根结底，符合不同的租户群体和租户需求。

根据记者获得的调研报告数据，外环线和郊区以外的品牌公寓群体需求更多的是租房需求，租户主要是基层白领，尤其是大学毕业生和工作经验不足5年的基层白领。此外，外环线以外及郊区长期租赁公寓的租户税后月收入水平普遍较低，以4000-10000元为主流，年轻未婚者占绝大多数。

“我想要高质量，不想付出高价格。这很难实现。公寓只能在相对便利的地点提供相对高质量的物业服务和增值服务。”张宏伟表示，集中品牌公寓普遍面临着找个好位置买房的巨大压力。虽然长期出租公寓的经营者现在正在思考如何解决质量和租金两方面的难题，但根本的改善取决于住房的充足比率和土地收购成本。

长期租赁公寓的困境

在采访长期租赁公寓的市场和渠道开发的许多员工时，记者发现，业内对长期租赁公寓的普遍认知是，获得住房的成本仍然很高。

此外，不科学的住房选择也是长期租赁公寓的一个主要缺点。

一位前魔方营销人员告诉《国际金融新闻》记者，目前的住房选择模式不够科学。通常，一个地方被粗略地判断为比较便宜，直接出租，然后租金慢慢上涨，然后到处找房客。

与以上两点相比，烧钱容易赚钱，这是长期租房的最大困境。

根据华星资本关于长期租赁公寓的研究报告，中国长期租赁公寓领域的企业一直处于谨慎的发展状态。一个重要的原因是长期以来租金回报率较低，这使得长期租赁公寓的成本较高，企业在初始阶段很难维护自己的物业。另一方面，在世界主要发达经济体利率趋于零甚至负的情况下，中国市场利率长期仍在4%以上，企业融资成本相对较高。资产回报率低和融资成本高限制了企业增加杠杆以实现快速增长的可能性。

此外，根据业内资深专家对长期租赁公寓的税前利润率的敏感性分析，当公寓入住率达到95%且购房成本超过租金收入的60%时，税前利润率小于零。

然而，现实比估计的更严重。不久前，世界银行红浦公寓总经理甘伟向媒体透露，红浦公寓的集中公寓项目全部来自租赁，底层租金成本占总成本的55%-60%。除了最低租金成本，还有15%-20%的年度装修成本和运营费用。长期出租公寓实际上很难盈利，除了北京，红浦公寓的其他项目都处于亏损状态。

业内一些专家评论说，长期租赁公寓的利润结构决定了它不是一个利润丰厚的行业，空从中获利，对于已经进入或试图进入市场的玩家来说，门槛仍然很高。“无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都是走在最前沿的，他们将无利可图，损失惨重。”

出路在哪里

获得住房的成本高，选择住房不科学，烧钱容易赚钱，长期租房困难重重。出路在哪里？

益居研究所研究员王认为，通过培育机构房屋出租人，可以有效提高房屋租赁市场积极适应需求的能力，也有助于提高房屋租赁合同的备案率，有利于政府对房屋租赁市场的监管，从而解决房屋租赁市场一系列长期存在的问题。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇也公开表达了对房企租赁业务的乐观态度:“在市场高速增长的‘黄金时代’，开发和销售房屋更有利可图，房地产开发商更倾向于‘征地、建房、集资、再征地’的模式。但现在，新住房市场的规模已经达到了“上限”。这是一项利润少、可持续性好的业务，租赁业务属于这一类。”

最近，为了改变“轻租轻卖”的局面，许多城市开始在土地拍卖中增加全部或部分“自住”条款，要求自住地块上的房屋“多租少卖”或“只租不卖”。

与此同时，在租购并重和同等权利的指导下，围绕长期租赁公寓的政策红利将继续释放。

连锁住宅(Chain Home)首席市场分析师张越认为，长期出租公寓不是快速赚钱的捷径，“长期”和“正常”运营是长期出租公寓的出路。长期，即长期回报；正常状态是指连续输入和服务。整个长期租赁公寓子行业都在努力创新，比如以reits和CMB为代表的商业房地产证券化的金融创新。同时，政府的政策支持，如减税免税，建立符合城市人才需求的人才公寓，可以在一定程度上减轻经营负担。