成都买房须摇号：限购限价限量后给调控政策再打补丁

本篇文章2246字，读完约6分钟

11月16日，成都正式加入摇号售房行列，成为继上海、南京和长沙之后的中国第四大城市。

同一天，市城乡房屋管理局、司法局下发了《关于商品房预售中公证和摇号选房有关问题的通知》，要求全市对已取得预售许可证或已备案预售的新商品房实行公证和摇号销售方式。

你为什么要动摇这个数字？

2016年下半年，为应对楼市购房非理性投资热潮，成都市及时出台了限购、限价、限价等一系列调控政策，有效抑制了投机性需求的爆炸性增长，使成都房价逐步企稳。与此同时，市场也呈现出供应下降的趋势，缩短了新房的去库存周期，并分阶段出现供应不足。

近年来，成都市部分商品房项目中，囤积居奇、捆绑销售和投资炒作现象十分突出。由于预期住房销售缺乏透明度和公开性，购买条件对少数购买者有利，如内部购买者和全价购买者。住房数量受到很大控制，出口也较少，开盘销售也很紧张。与此同时，中介机构增加了售后服务，引发了强烈的社会反响。

“为进一步规范商品房销售行为，维护成都市房地产市场秩序，促进商品房预售的‘公开、公平、有序’，维护购房者的知情权、选择权、监督权，稳定市场秩序，特发布本通知。成都市房屋管理局相关负责人表示。

“本地房地产供不应求的短缺将不可避免地导致排队、投机等。在极端情况下，可能会出现一些市场混乱。”西南财经大学经济学院副教授刘璐表示，在这种情况下，一般有三种解决办法:一是各种变相涨价的异常市场行为，这显然违背了“限价”促进房地产市场稳定的初衷，也是购房者抱怨最多的领域。第二，各种信任关系，内部开放等。，依靠关系来分配资源，这显然违反了市场的公平原则。第三，依靠运气，用公平的彩票来解决稀缺资源的分配问题。虽然之前已经有房地产公司制造的“微信摇号”，但其公平性和权威性经常受到买家的质疑，这只能算是一种尝试。

“从目前的情况来看，在目前的市场条件下，只有政府认可的彩票公益金才是公平分配住房的最佳手段。”刘璐说，在实行“抽签选房”后，你作为一个购房者可能仍然买不到房子，但至少买房子的概率和其他参与者一样。你不用担心有人变相涨价，也不用担心别人的“问候”和“发短信”，这会影响你买房的机会。如果你想买房子，并且有资格买房子，准备好资金，把剩下的留给“运气”。

如何保证公平？

成都彩票的发行范围暂定在本市房地产市场调控期间。自本通知下发之日起，本市所有新取得预售许可证或现已出售的商品房将通过公证抽签的形式进行出售排序和选房。

《通知》要求及时披露房屋情况。房地产开发企业应当在新取得商品房预售许可证或者办理现售备案之日起10日内，按照一房一价一次性向社会公开所有预售房屋。房地产开发企业应在开盘前3天发布摇号公告，同时公布引入摇号系统的《登记买家名册》。选房公证结束后10日内，应当将排序公证和选房结果报送当地房地产行政主管部门。

“与过去开发商自己组织的彩票不同，未来的彩票将引入公证机构，以确保彩票的权威性，消除黑箱操作。”成都市房屋管理局相关负责人表示。《通知》明确了三点:第一，公证的范围是本市行政区域；二是公证的对象是新取得的预售许可证或现售记录，以及已预售的商品房；第三，摇号被引入公证机构。

正式顾客有优先购买权吗？如何防止内部人士订阅掩盖或变相炒作房屋？你能捆绑停车位，装修和其他条件出售吗？据成都市房屋管理局相关负责人介绍，《通知》还要求制定购房登记规则，房地产开发企业在受理购房登记前应完善购房登记规则。

为此，《通知》澄清了采购登记规则不能设定的四种登记条件:

一是不允许设立有利于房地产开发企业内部人员或中介机构的注册条件，以防止通过内部人员认购变相出售或炒作住房；第二，不允许设置有利于人员全额支付的注册条件。目的是支持购房者通过商业贷款或公积金贷款购房，并为购房者提供平等的购房机会；第三，不允许设定捆绑销售的注册条件。目的是防止房地产开发企业在办理购房登记时，强迫购房者接受停车位、装修和装修等其他产品和服务；第四，不得设定挂牌价格外收费的登记条件，以免房地产开发企业利用买家的购买心理，在挂牌价格外收费。

你能抑制投机吗？

成都万科总经理沙季认为，“公证摇号”带来的信息披露和有效监管，将使房价和购房过程更加公开透明，有助于减少买卖双方的信息不对称，保护普通购房者的权益，抑制投机和恐慌性购买，打击市场灰色利益链，规范市场秩序，最终实现真实居住需求的合理释放，提升房屋的回归居住性。

虚假认购、炒作等违法行为将得到有效遏制。《通知》明确了网上签约系统将房屋锁定在“订购”和“起草合同”状态，不会改变合同主体。房地产管理部门在办理商品房买卖合同登记备案时，不接受登记的买受人、选房人和合同签订人之间的矛盾。

同时，公证和彩票过程中的违规行为也将受到严厉处罚。根据通知，房地产行政主管部门发现房地产开发企业违反本通知规定，一经查实，将暂停本次开盘销售商品房的网上签约资格，暂停后续项目商品房预售许可证或现售记录的受理，并将其纳入成都市房地产市场信用黑名单，在“成都市信用网”上公开曝光。

刘璐认为，“限价+彩票”是应对当前临时市场供不应求导致的新房短缺的有效政策工具。房地产市场是周期性的，买卖双方之间供求关系的变化也在变化。2016年上半年，成都的房地产销售部门人员不多，但2015年可谓“惨淡”。

“目前，中央和地方政府都在积极探索房地产市场的长效机制，如大力发展房屋租赁市场等。随着越来越多的“住用房”配套规定出台，一些城市房地产市场的供需矛盾将不可避免地得到缓解。”陆璐说: