广州最美老街的旧改“乡愁” 一期试点，每平方米改造成本1万元

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【摘要】在广州荔湾区恩宁路与从归路的交叉口，在一家老式古铜色店铺前，老板开始做生意，游客们停下来观望。

《时代周刊》记者程洋来自广州

在广州荔湾区恩宁路和从归路的交叉口，在一家老式的青铜店前，老板开始做生意，游客们停下来观望。铜店对面有一个新装修的骑楼，柱上有“老街”的标志，并贴有“永清广场，三月300米”的标语。

恩宁路被称为广州的铜街，也被称为“广州最美的老街”。广州市政府打算把这个地方改造成一个具有岭南特色的“丽江古城”，以开发老城区的历史文化价值。永庆坊作为恩宁路的内街，已经成为旧区改造一期工程的试点项目，现已对外开放。

如果我们把时间回到2006年，恩宁路的旧改革可能会面临另一种情况。作为广州市危旧房集中区，恩宁路已成为全市第一个“中间转移”旧城改造项目，拆迁工作始于2007年。当地居民吴国强告诉《时代周刊》记者:“起初，政府想拆除重建，居民们不同意。这是老广州的根。”

转折点出现在2011年，当时广州市规划委员会批准了恩宁路旧城改造计划。新计划强调历史文化保护的优先原则，不再追求地方经济平衡。最后，经过多方博弈和规划论证，广州市政府采取了“政府主导、企业承担、居民参与”的模式。2016年，万科通过招标被引入参与永庆坊的微装修项目，打破了恩宁路旧装修的“僵局”。

中国城市规划学会常务理事、广州市规划委员会委员、华南理工大学教授袁奇峰在接受《时代周刊》采访时表示，恩宁路是广州旧城后现代转型的开端，“乡愁”开始成为反对“增长主义”的工具，市民对自身身份的文化认知和对城市的文化认同开始显示出力量。

万科布局的微观转型:振兴

永清广场来来往往的游客很多。他们手里拿着手机，沿着充满岭南特色的马山街走着，与古老的建筑合影，偶尔还会走进充满文学气息的小店，买自己喜欢的产品。

吴国强挥舞着锤子，把它砸在一个暗黄色的铜片上，发出“铛、铛、铛”的巨响。他是个铜匠，继承了他祖先的技能，他已经在这里呆了第四代了。在吴国强的青铜店里，不时有35个顾客进来。他们研究这些手工制作的青铜器，并偶尔与吴国强交谈。

吴国强对《时代周刊》记者说:“现在永庆坊不一样了。过去，环境肮脏、混乱、恶劣，电线杂乱无章。”

在永庆坊一巷的尽头，在李小龙的祖屋入口处，白静正在给她的客人们整齐地穿上粤剧服装。她在永清广场入口处的恩宁路103号的拱廊开了一家文化传播公司，她的业务重点是服装租赁。她是第一个嗅到永庆坊商机的人。她租衣服给游客拍照，并教他们唱粤剧。有时她一天挣两三千英镑。

白静告诉《时代周刊》记者:“我在二月份租的时候，这里的房客不多，人气也不是很旺。现在它非常受欢迎，他们都是年轻人。”她越来越觉得这就像香港的兰桂坊。“半夜还有很多人，尤其是有音乐会的时候，来的人更多。”。她正在劝说她的香港老板和她一起在永庆坊开一家西餐厅。

如今，永清广场经过微装修，焕发了青春。

万科在永庆坊的运营负责人对《时代周刊》记者表示:“永庆坊的形式主要是基于展览和交易的复合形式。一楼是企业文化和产品的互动区，二楼是办公区。”她说，会展贸易的形式可以给游客一个落脚的地方，游客进来后可以在这里停留很长一段时间，这将极大地促进商业的推广和永庆坊活力的提升。

据了解，永清广场的入住率已经达到87%，预计到年底将达到95%。旧区改造后，租金从最初的每平方米20-30元涨到了100多元。白静在永庆坊门口租了一整栋拱廊。她告诉记者，每平方米的租金是138元，一个月的租金大约是15000元。现在，她正计划把商店改成一家西餐厅。

吴国强对恩宁路的发展也充满信心。他说:“应该越来越好。这个地区最重要的是西关文化。搞好这一历史文化的发展，带动城市特色旅游业的发展，打造新的名片。”

每平方米的装修费用是1万元

恩宁路位于广州荔湾区，俗称西关，是广州老城区之一，西关文化的发源地。恩宁路有詹天佑故居、李小龙故居、西关大屋、灞河会馆等历史遗迹。当地居民、专家学者经常呼吁保护性开发，这也是原旧改造计划最大的争议。

恩宁路旧改造的“拉锯战”始于2006年，并于2007年陆续拆除。到2010年，在1，950户搬迁户中，440户没有签署合同，1，506户已经搬迁。直至2011年，市规划委员会通过了《恩宁路旧城改造更新地块控制性详细规划变更指引》，提出了街区改造修复“以旧换新、新旧建筑融合”、“保留原有街道肌理”和“引进新产业”的原则，拆迁工作才告停止。

根据广州市城市更新局官方网站的信息，按照“政府主导、企业承担、居民参与”的理念，由承担企业负责投资和运营，同时鼓励区内原有居民参与改造，积极保留原有的生活方式和文化传统。万科进入永庆坊的微装修项目，在保留传统风格和特色的基础上，创造了一个具有创新内涵的新造社区。

“我们的修复费用比拆除和重建要高得多。然而，如果把恩宁路地区拆除重建，我们的城市将只有另一个西城都汇，许多宝贵的传统文化将失去它们的载体。”永庆坊微变的设计者陈加剑告诉《时代周刊》记者:“我们不能让后人只通过图像了解我们的历史和文化，还要有身临其境的感觉。”

据陈加剑介绍，在永庆坊的修复工作中，特别邀请了具有文物保护修复资质的施工单位，保持原有建筑轮廓不变，更新、保护和装饰建筑立面，保留岭南传统民居特色。

针对永庆坊的旧房修复工作，陈加剑告诉记者:“这些房子的结构其实很复杂，因为它们都是旧房，每栋房子都有自己的特殊性。因此，我们这里有59套设备和59张独立的施工图纸。”

永庆坊作为恩宁路微改造区一期试点项目，占地面积约7000平方米，每平方米改造成本约1万元。万科拥有永庆坊15年的经营权，预计其回报期约为12年。根据万科提供的信息，永庆坊的战略意义大于经济效益，是万科对城市更新、旧城改造和文化保护的探索。

寻求双赢的未来

从大规模拆迁到保护性开发的微观改造，经历了多次波折的恩宁路旧区改造正成为广州“三旧”改造的典范。

根据袁奇峰的分析，恩宁路旧改革的曲折之处在于一开始就有一个错误的起点。广州2000年的战略核心是“开放结构，建设新区，保护名城。”2005年，“中音”被列入“北扩南扩、东扩西扩”的八字方针。因此，空位于“城中村”和“棚户区”，旧城改造被用作土地融资工具。

2011年，荔湾区调整了“三旧”改造工作方向，提出了振兴老城区经济、改善城市环境质量、弘扬岭南特色文化、提升区域综合竞争力、打造“传播佛心”的总体目标。同时，将旧城分为三类:“一般旧城、旧城风貌协调区、历史文化保护区”，并据此进行差异化改造。这已经成为恩宁路旧改革的总方向。

袁奇峰说:“恩宁路棚户区改造工程从一开始就引起了公众和舆论的广泛反对，市政府停止了拆迁，随后开始对空进行修缮，这是值得称道的。”

然而，华南理工大学教授郭谦在接受媒体采访时表示，永清广场改造不够精细，对旧建筑方法和旧材料的研究不够。陈加剑说:“时间太快了，才一年左右，有些地方规划得不好。”万科表示，如果万科继续下一个微装修项目，将通过设立居民论坛让居民更多参与。

袁奇峰告诉《时代周刊》记者:“新城需要效率，老城需要和谐。旧城改造应该成为构建和谐社会的工具。只有建立一个“权力、资本和社会”平衡的制度机制，在法制的规则框架下进行协商，才能寻求一条双赢的出路。”