长租公寓苦熬薄利期 装修成本考验运营商盈利能力

本篇文章2454字，读完约6分钟

今年3月以来，楼市调控力度加大，许多地方进入了限购、限价、限贷、限售、限调的“五限时代”。随着房地产市场调控长效机制的逐步形成，我国房地产行业住宅开发业务的增长空间逐渐缩小，一线城市已经进入股票时代，二线城市正在大步迈向股票时代。

链家地产董事长左晖曾表示，根据2016年的市值计算，中国约有2.2亿套住房，保守估计市值将超过200万亿元。未来房地产的发展可能更多的依赖于股票的振兴。

房地产开发商也转变成了运营商。在“租卖并举”的长效机制下，各大运营企业都在推进长期租赁公寓的布局。作为连接存量资源和租户需求的载体，长期租赁公寓将显著提高住房使用效率和租户体验，这是房地产市场的一个重要细分。

然而，如何在微利时期加强长期租赁公寓的盈利能力，从而缩短投资回报周期，已经成为股票时代企业不得不思考的问题。无论是集中还是分散的长期租赁公寓，前期装修支出都是成本的重要组成部分，装修成本已经成为长期租赁公寓大规模发展的瓶颈之一。

长期租赁公寓投资回报困难

根据连锁研究所发布的《租赁的兴起》报告，目前中国住房租赁市场的规模为1.1万亿元。据估计，到2025年，中国租赁市场的规模将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4.6万亿元。与此同时，室内装饰高于普通出租房的长期租赁公寓也对城市白领有吸引力，因为它们可以装在包里。

然而，风口以上的长期租赁公寓正处于烧钱抢占市场份额的阶段，面临着投资回报周期长、利润小甚至亏损的尴尬局面。

根据华晶证券的报告，中国长期租赁公寓领域的公司一直持谨慎的发展态度。其中一个原因是高资产价格导致长期低租金回报率，这也使得企业在初始阶段难以维护自己的财产。

根据对长期出租公寓的息税前利润率的分析，华景证券显示，当入住率为95%时，如果取房成本达到租金收入的60%，则息税前利润率为零；如果人房比达到11人/100间，则息税前利润率也为零。因此，55%的购房成本和65%的100套公寓入住率是长期租赁公寓的近零利润点。

西南证券的一份研究报告(600369，诊断学)也显示，基于纯租金差异，由于房屋扩建成本和管理成本以及装修和软硬件配置成本等因素，公寓运营第一年的税前利润率预计将下降40%至30%，运营后第二年至第三年的入住率将逐步上升至90%以上；大约十年后，税前平均利润可接近15%。

万科董事会主席兼首席执行官于亮公开表示，他对1%~2%的回报率感到满意。禹州集团董事长林隆安也公开披露，目前长期租赁公寓的租金收益率不高，在内地仅维持在4%左右，融资利息超过4%。

对此，优科一佳首席执行官刘翔向《国家商报》记者透露，由于优科一佳的资产是从证券公司收购的，属于轻资产企业，类似企业的行业融资成本一般在12%至14%之间，而优科一佳在成都市场的不含资本成本的利润率约为8-9个百分点，净利润仅为1%-2%。

乐居青年社区(Leju Youth Community)创始人罗毅坦言，品牌公寓盈利能力弱的原因主要是因为它们都在发展，所以不可能简单地判断它们是否盈利。长期租赁公寓的装修成本、社区运营和开发管理系统均为摊余成本。只要长期租赁公寓行业处于早期发展模式，就不要担心盈利能力。

装修费用所占比例高，难以控制

华景证券今年6月下旬发布的一份关于长期租赁公寓的研究报告指出，55%的购房成本和65%的入住率是长期租赁公寓行业的利润临界点。北京万科园居的相关负责人也表示，对于轻资产，行业投资回收期一般为5-8年，而房屋购置和装修的共同成本在行业中已占到80%。

CICC(港股03908)认为，前期装修支出是成本的重要组成部分，无论是集中还是分散的长期租赁公寓。以万科园居为例，厦门园居总经理吴迪曾经说过，不同的园居项目前期装修费用不同，但由于追求整体生活水平，运营三年后只需支付装修费用。

目前，集中长期租赁公寓的装修时间为6个月至1年，而分散长期租赁公寓的装修时间约为2至3周。据了解，龙湖冠宇现有产品线的装修设计是内部完成的，依托集团在产品研发、设计施工和成本控制方面的优势，可在获得项目后4个月内开业。

事实上，长期租赁公寓的装修涉及很多内容。乐居青年社区工程总监王紫绮表示，从使用角度来看，长期租赁公寓的装修属于家装，但从施工角度来看，也属于工装。乐居根据项目设计风格，制作了几个标准间，并批量复制。

据北京公园大厦相关负责人介绍，公园大厦的所有装修将涉及机电装修和消防装修，还需要分包和总承包的配合。装修费用大约是2000元/平方米。此外，装修周期的长短会影响长期租赁公寓的入住率。东易日盛(002713)董事长陈晖认为，长期租赁公寓的装修提前一天完成，租金提前一天盈利。因此，长期租赁公寓需要高效率。如果装修材料和主材再次分开，装修周期可能会更长，而且维持一支庞大装修队伍的成本会非常高。

上述停车场负责人告诉《国家商报》记者，在装修成本控制方面，停车场将充分利用万科集团在收集和挖掘方面的优势，通过战略供应商，装修将会有相对较好的价格。例如，木地板供应将有集团级供应商，价格将相对优惠。此外，北京于波正试图制定一个产品体系，通过它来研究装饰的搭配，核心是控制成本。

罗毅承认，他不同意集中开采的优势可以降低成本的逻辑。他透露，乐居目前的装修标准约为1500元/平方米，主要是因为目前规模不够，平面装修的成本可以控制。但是，如果规模扩大，还会面临装修成本增加的问题，因为参与环节会增加，控制成本也会增加，相应的成本也会增加。因此，装饰成本的控制至今没有得到很好的解决。

由于质量控制，开发商是一个长期租用的公寓，如公园大厦和皇冠大厦的装修和装修工程，是内部完成的，对整个项目进行管理和监督，而魔方公寓和快乐楼的设计部分由公司团队完成，施工由部门监督，由第三方施工。

王紫绮告诉《国家商报》记者，装修施工要求施工单位具有二级以上专业资质，成本控制主要是选择合适的施工队伍和材料供应商。然而，尽管目前有相对稳定的合作伙伴，但出于成本考虑，正在适当引入新的力量。