新存量时代 开发商如何维持投资回报率

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自2017年下半年以来，广州、成都、北京等地相继出台了针对租赁住房市场的新政策。随着历史上对土地拍卖最严格的限制，新房销售的“绳索”收紧，市场概念正在重建，全国各地的监管力度不断加大。基于这种情况，我们应该继续出售房子还是掘金股票市场？对于开发者来说，这是一个多项选择的问题。

9月26日下午，由《中国商报》主办的第七届中国价值地产年会在上海隆重召开，聚焦新股改时代的行业变化和市场机遇。

会议上，新城控股(601155，诊断学)高级副总裁、龙湖冠宇公司总经理、蓝润地产集团总裁杨、太和集团(000732，诊断学)副总裁沈立安、华丽世家(600503，诊断学)副总裁金泽庆、秘书长、资本市场与投资服务部部长、高力国际中国执行董事王伟等出席会议。

越来越多的房屋公司做增量和存量

“增量和存量并不矛盾。对于有进取心的房地产公司来说，规模仍然是现在必须走的路。”这是沈立安的观点。沈立安的理由是，房地产市场仍然是一个好市场。“去年，在去库存化的背景下，中国实现了大量的房地产数据，新房市场规模达到12万亿元。今年，即使在调控的基调下，业绩仍将出色。放弃这么大一块蛋糕是不明智的。”

杨持类似观点，他说:“开发商的目的是买地和卖房子。房地产开发商需要出售房屋，却没有办法进行股票交易。”

以上观点可以从大多数房企的选择中得到印证:尽管“掘金股票”被多次提及，但大多数房企仍在规模之路上运行。今年前八个月，碧桂园(港股02007)、万科集团、恒大集团均实现销售额3000多亿元；此外，融创中国(香港股票01918)、中国海外房地产、龙湖房地产(香港股票00960)和金德乐(600383)等房地产企业的销售额也超过了1000亿元。

沈立安也承认，经过二三十年的城市化，开发商不得不面对大量的炒股。“现在我们有条件研究它，思考它，改造它，升级它。他们都有一个市场空，他们都将表现出色。”

许多开发者的选择是既做增量又做存量。以龙湖地产为例，今年前八个月，集团实现合同销售总额1150.9亿元；在掘金股票市场，龙湖目前的长期租赁公寓品牌冠宇已经初具规模。

龙湖集团副总裁兼冠宇首席执行官韩世曾表示，冠宇的目标是力争在三年内走在中国长期租赁公寓市场的前列，未来将重点发展北京、上海和广州等12个一线和二线城市。龙湖关羽总经理王俊英透露，龙湖的“小目标”是10万。

根据王贝的分析，开发商在存量房地产方面有优势和特长，可以获得一些存量资产，用于旧城改造项目的改造、增值和运营。“尽管它可能不会像住宅地产那样迅速好转，但这是许多开发商投资股市的方式和策略。这的确是一个新的股票时代。”

制造轻资产和重资产没有标准答案

伴随存量和增量开发的另一个命题是轻资产和重资产之间的权衡。

就开发商而言，他们应该“轻走”还是“负重前行”？“轻问题和重问题，我认为是相辅相成的。没有重量，就没有重量。双方最终必须实现平衡的关系。”沈立安这么认为。

沈立安指出，对于企业来说，拥有沉重的资产意味着更强的抗风险能力。“重型资产非常重要且安全。没有更重的东西不能推动这个市场。”

以恒隆地产(香港股票00101)和凯德置地这两大商业地产巨头为例，恒隆地产专注于重资产模式的开发，主要是通过商业地产的增值来提升商业地产的价值；凯德置地通过资产证券化实现了轻资产战略，并享受到了持有高质量商业地产的好处。他们俩在业界都有很好的声誉。

在房地产企业频繁涉足的长期租赁公寓领域，轻资产和重资产之间的争论更加激烈。

然而，在王俊英看来，做轻资产或重资产没有标准答案。以美国和日本的模式为例，他认为美国的大多数机构都选择了强调资产，而日本的大东建拓做的是轻资产，这种模式也发展得很好。“适合你并有能力的是最好的。至于你在别人眼里是否合适，那是别人的看法。”

杨提出了一个观点，衡量轻重资产的标准应该看投资回报。“投资回报在一定程度上是轻资产。如果重资产的价值能够增加，它自然会成为轻资产。所有沉重的资产必须变成更有价值的资产。第一是时间，第二是操作，第三是价值发现。”

开发商如何保持投资回报

“商业的根本必须是投资回报，其本质是追求利润。无论是轻资产还是重资产，还是租赁并等待其升值，最终结果都必须是价值的不断提高。”欧阳杰分析道。

但业内公认的一个事实是，房地产行业的利润正在下降。

金泽庆指出，未来利润将非常低，回报率将达到平均水平，即使薄利多销。对于开发者来说，为了吸引一些观众，有必要在未来设计更多独特的产品。“利润率不会下降很多，但绝对不会像以前那么高。投资和融资的资本成本在未来只会越来越高。”

王伟指出，从房地产投资者的角度来看，“那么如何在未来撤出不同的资产，而不是把重点放在市场与过去的增量住房，完全面对大规模销售，并有不同的退出机制，这个问题值得探讨。”

在这种情况下，开发商如何保持投资回报？沈立安指出，目前，许多情节需要“双重自持”。在这种情况下，房地产业主只能更多地挖掘和体现其价值，适应新的形势。

王俊英指出，开发商不能“用新瓶装旧酒”，也不能用过去的思维和方式来操作股市。使用互联网比拥有互联网更重要，分享比使用互联网更重要。将来可能会有优秀的操作员。只有这样，我们才能真正盘活现有资产。