大招杀死炒房客！限售潮来袭 楼市的天究竟要怎么变

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房地产市场被称为“金九银十”。随着中秋节的临近，天气比秋天凉爽，但是一些城市的住房市场已经被政策“冻结”。

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从9月22日到23日，仅在两天内，包括长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳、Xi和石家庄在内的七个城市联合推出了提高房地产市场价格的措施。其中，除了重点控制销售端房价的Xi市外，其他六个城市都是“限售房”，限售房期限从两年到三年甚至五年不等。

“限制销售”的谣言已经流传了一段时间，最终在“930”之前就被推出了。这些城市的“限制销售”政策包括:

事实上，这些城市的“限售房”政策姗姗来迟，因为早在今年4月，成都就出台了类似的政策:限售房的产权只能在三年后转让。

这七个城市与成都有一个共同的特点，都是省会或直辖市，都是一线城市调控后价格涨幅较大的城市。

省会城市的限售令刚刚出台，对房地产市场的影响还没有开始显现，但有些人已经先倒下了。这就是香港的“内地住房股”(内地房地产股)。周一下午，“内部住房股”的跌幅扩大。截至今天15:15，新城发展控股、中国澳源、凯撒集团、合景泰富、绿林香港、中国海外鸿阳、和盛创展集团、碧桂园、中国恒大、龙湖地产、世贸地产、首都大学、时代地产等。

上周，国内地产股如火如荼。中国恒大的老板许家印也参加了“中国首富一日游”。现在，他的价值在短短一天内“蒸发”了近300亿元。

在a股市场，深湾房地产开发行业126家上市公司的总市值比上周五下降了2292亿元。

为什么？

由于恒大、碧桂园等房地产开发商的许多项目都位于这些城市，因此受到政策的影响很大。可以说，“射杀房地产投机者意外伤害了首富”。

那么，省会城市这一轮强有力的限购能否成为这些城市房价的转折点？

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飞速发展的省会

首先，让我们看看这些省会城市的价格在上涨很多:

仅在一年内，长沙新房均价就从去年4月的6977元/套上涨到9838元/套，同比上涨40.99%。长沙从“6字头”跃升至“9字头”，部分地区平均成交价进入“万元时代”。

根据胡润的全球房价指数，长沙、广州和石家庄位列前十，一年内房价分别上涨18.5%、17.9%和16.1%。济南、合肥、武汉、厦门、杭州、Xi和福州的年房价涨幅分别为15.9%、15.4%、14.9%、14.7%、14.6%、14.3%和14.1%。

9月12日，猫哥读了《八年一周期，理解房价的逻辑！例如:北京和上海的房价曾经暴涨，那里有最活跃的房地产投机者。为什么现在不能播放？本文提出了这些城市崛起的大逻辑:省会城市利用全省的金融、经济、金融和投资资源，在政策的支持下，国内生产总值突飞猛进，喜讯频传，房价一举超过沿海制造业发达的市县。

这是大势所趋，猫哥也认为“资源和人才越来越集中在这些经济带的“头”中心城市。此后，中国进入了以大都市区和城市群为主要驱动力的发展阶段。未来，一个省的人口、资源和资本将越来越集中在省会城市，年轻人最终将放弃他们日益“无人”和“不受欢迎”的家乡，进入城市。

总的趋势是一个长期因素，但仍无法解释为什么它在一年左右的时间里上涨如此之快。

城市房价实际上是由边际价格决定的。如果一个城市在短时间内突然涌入大量购买力，也会推高房价。那么，这股购买力从何而来？

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“只是需要”来了

正如猫哥所说，该省的人口逐渐集中在省会城市，一些新增购买力来自该省其他市县的人口。此外，还有人从一线城市返回，购买自己的房子或“买一个有保证的底部的房子。”

猫哥有一个多年来一直在北方漂泊的朋友，他看到北京的房价越来越高，如此之高，以至于即使在调控之后他也无法承受。他不得不面对现实，不想在北京周边的城市“上车”，所以他打算回老家在省会城市买套房子，但是当他不知道的时候，他很震惊。省会城市的房子在一年内几乎翻了一番，如果他不开始，他就买不起。

不久，限购政策出台了，猫哥的朋友们很高兴地说:“才几天，我几乎买不到。”

与这种情况类似，有些孩子因为没有户口而不能继续在北京和上海学习。在北京经历了上一轮房价飙升之后，类似的情况并不罕见。

因为“北京的房价因为调控而下降，单位价格从12万下降到10万，长沙的房价从6000上升到1万。”这意味着如果你在北京卖一栋小房子，你就能在长沙买得起一栋别墅。

目前，很难统计从超一线城市和一线城市返回省会的年轻人的数量，也不知道这种新的“逃离北上广”浪潮会持续多久。省会城市当然希望留住这些年轻人。

除了回流，还有新的回流。今年以来，武汉、Xi、西安等地设立了历史上最低的省会落户门槛。就户籍而言，一些城市对本科毕业生的落户门槛几乎为零，许多城市对落户有租金补贴。武汉还呼吁大学毕业生买房要打八折。

源源不断的“正当需求”是一个城市房价的强大支撑。

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投资者也来了

除了返回和进入城市，房地产投机者已经进入这些城市。

你可能已经注意到，省会城市和四线城市的这一轮房价飙升是在一线城市的调控之后。超一线和一线城市已经限制了他们的购买，大量资金需要寻找新的热点。

因此，人们把目光投向了价格低廉的省会城市。

房地产投机就像股票交易一样，需要题材和板块轮换。这些城市不乏主题，即“新一线”概念、人口集聚、城市群、京津冀一体化等。，甚至连市长都变了。例如，重庆市前市长黄刚刚离开前脚，房地产投机者就飞到重庆买房，重庆的房价在短期内上涨了很多。更不用说，由于京津冀一体化的理念，2016年石家庄房价同比上涨71%，居全国之首。

个人建筑只能用全额验资和排队费用购买。

“主要原因是长沙太便宜了。新房开盘价在7000 ~ 9000元之间，而南昌已经超过1万元，武汉超过2万元，而北方和深城区接近8万~ 10万元。”巨大的价差使得一些投资者毫不犹豫地买入。经过几年的平静后，房价突然上涨，引起了该省购房者的恐慌，加快了犹豫观望的步伐，囤积居奇的情况时有发生，导致许多房子开盘时就被抢购一空，形成了哄抢的趋势。

因此，在很短的时间内，返乡的“需要”、省内入城和投机的“炒房者”就聚到了一起，一旦三股力量汇合，就很难去想了。

政府也借此机会加快土地销售，高地价成为这些城市土地拍卖市场的主旋律。“面粉”很贵，未来的“面包”可能会更贵。

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限制销售有效吗？

限购限售，在这一轮调控周期中，会对房价产生什么影响？

这需要加以区分。对于像北京这样的一线城市来说，存在着供需失衡。如果实行“t+3或t+5”政策，将进一步降低“千家万户的流通率”，市场上可供出售的二手房将会减少，这可能导致“哄抢”。

然而，对于以供应新房为主的省会城市来说，短期内这一预期受到了抑制，但不应过于乐观。

由于“只需”的房产在两三年内不会出售，因此房地产投机者也会考虑资本成本，除非绝对必要，否则不会停止并离开市场，而是调整市场价格和利率政策。在限制销售政策下，打算快进和快进的投资者会犹豫观望，而尚未开始的“需求”会冷静下来，进入空.游戏

如果政府决心继续调控，在“930”中引入后续政策，增加土地供应，市场情绪可能会改变；如果仅限于此，很可能会像南京、厦门、广州和其他城市一样，之前已经出台了限制销售的政策。在那之后，房价不但没有下跌，反而继续上涨，政策也不得不继续上涨。

一些经济学家表示:“房价长期取决于人口，中期取决于土地，短期取决于金融。”

“房子是为了生活，不是为了投机”，这已经是政策的红线，“挤压泡沫”是本轮房价调控的中心。一方面，我们应该鼓励那些只是需要帮助的人清理库存，另一方面，我们应该严格防止“房地产基金”从一、二线城市挤出。政府政策也在相互竞争。

然而，在挤出本轮上涨的一些“泡沫”后，这些省会城市的房价已不像以前那么坚挺了。

因此，恒大、碧桂园等房地产开发商仍在拿地赌未来。