当前房地产市场的最大杀器不是限售 而是定向加息

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上周末，房地产行业出台了新一轮监管，这是第四轮监管。感谢我的媒体同事，我制作了许多详细的图表。 近日，石家庄、长沙、南昌、南宁、重庆、武汉、Xi、贵阳、无锡等9个新城市出现限售股，今天下午刚刚加入限售股大军。

中国总共有40-50个城市现在被限制销售。看看这张“全国冷冻产品地图”，它非常完整。但是，也有一些错误和疏漏，比如郑州不包括在内，有些城市的禁售期不是从“房产证”开始的。

我在朋友圈子里开了个玩笑，说将来胡焕勇路线右边的地方叫“冻结生产”，冻结房地产交易。左边的地方叫“房地产”，不能涨的房地产。

如何看待这些政策？

首先，回顾一下，这一规定并不出人意料。我以前很幸运地预测到了这一点，但我真的猜不到这个时间点。

8月15日，我发表了第一篇文章，根据国家统计局公布的1月至7月的房地产投资和销售情况，以及住宅库存的清仓水平。鉴于中国房地产的去库存化周期已经结束，以去库存化为重点的二线城市政策将把一线和二线城市捆绑在一起。“脱销”房地产的任务已经完成。太多了，不能再去了！》

9月18日，我发了第二篇文章，“房价还没降。你告诉我他们应该再次上升？”根据1月至8月消费者贷款收紧和房地产投资销售情况。再次提醒:目前的住房库存已回到2013年底，去库存政策将很快结束。在许多城市，去库存化将变成重新进货。为了防止房价再次上涨，一些城市将加大监管力度。

总的来说，去库存时代的结束是新一轮监管的背景。

01

“去库存化”已经成为“过热的房地产”

让我们看看自2016年以来四轮政策监管的时间表。

2016年3月，在第一轮调控中，上海和深圳采取了相同的朝阳政策，一些一线城市收缩了贷款政策。

2016年10月，在第二轮调控中，一线城市和实力较强的二线城市收缩调控，全面限制购买和收缩贷款。

2017年3月，在第三轮调控中，新加入大都市区的城市开始收缩和控制，“五个限制”时代开始了。

2017年9月，在第四轮监管中，中国加入了对“弱势二线城市”的收缩监管。

对这九个新加入的城市(未来还会有更多)的分析表明，它们有一些共同的特点:1。基本上，他们是弱势的二线城市，除了武汉，后者更强。2.基本上，它们是最初去库存的受灾最严重的地区。3.自去库存化政策以来，这一数字大幅上升，现已翻了一番。4.它没有受到严格监管。

事实证明，大都市地区几乎所有一线、强势二线和卫星城市都出台了收紧房地产的监管政策。现在，这些采取激烈行动的城市都表明，这些城市的去库存化任务已经完成。它不仅完成了，而且过热了。如果你再次去股票，你不能接受它。

例如，重庆上个月被访问过一次。当时，重庆是中国唯一拥有无限购买、无限价格和无限销售的特大城市。在著名市长黄离开之后，重庆的房价自今年春节以来已经翻了一番，主城区的一半房价攀升至2万元，主城区远郊的地价也上涨至1万多元/平方米。

另一个例子是石家庄，那里的房价自去年以来已经翻了一番。但如果你看看过去两年的政策路线，你会发现它非常令人毛骨悚然。

2016年3月，我们鼓励买房和炒股。首付款降低到20%，利率为30%，契税减半。

2017年3月，政策进入收紧期，限制购房。在一些地区限制购买和贷款。

2017年9月，政府对购房实施了严格限制。买房子五年不能转手。

你说过当你遇到这个城市的时候，你不能在买房子的时候逃跑。虽然它也被称为拥有1000万人口的特大城市，但它的城市面积只比深圳大一点点，深圳有470万人口，人口密度约为深圳的1/4。我真的不知道，像石家庄这样的城市有15800平方公里；重庆，世界上最大的城市，面积8万平方公里。它的房价在一年内翻了一番。你哪里来的勇气？无论如何，对我来说，我不会去超过一万平方公里的城市(你知道，北京很特别)。

在这里，石家庄的五年禁闭期并不像想象的那么可怕，但实际上还是三年。仔细看原文，五年的起始时间是“签约”，而不是“领房产证”。如果你买一套新房子，从签合同到拿到房产证通常需要2年左右的时间，所以不难。

02

在大都市地区之外的小城市，要警惕关闭网络

目前的政策模式是:一线城市严格检查消费贷款，强势二线城市暂时不动，弱势二线城市继续增加五项限制。

成排坐着，吃水果。下一个是谁？

大都市区外的三号、四号和五号线的小城市。

你把上面的控制顺序排成一行，这是一个资本流程图。一线-外围，二线-弱二线，345线。现在疲软的二线是有限的，消费贷款也受到制约。只有一个地方是不受限制的，那就是345线。345线的价格也在大幅上涨。再等一会儿，小城市的价格就会上涨，这是有限的。

我不知道为什么有人在345线买了房子。也许人们只是想体验一下看家的滋味。去年，我说过:珍惜生命，远离第三条线和第四条线。现在让我们说:那些没有制定政策的小城市可以尽可能快地运行。

看看房价，不是看这些城市的房价会不会上涨，而是看你能不能走路。就像石家庄，政策变了，你的房产证还没发，政策变了，所以你只能拍张照片挂在墙上自己看。

03

大城市不适合后续限制

第三种观点:限制销售的政策严重抑制了二手房的流动性，大城市不适合跟进。

看看政策，不只是一点点，而是机会成本。限制销售肯定会对短期房地产投机产生立竿见影的效果。但它也有副作用:二手房的流动性将被削弱。对于新房，因为有一个前期流程，即拍卖-入住-资格认证，所以您已经购买了资格认证，并且基本的销售上限期限已经到期。但是如果你在石家庄买二手房，你将在几个月内完成转让。却发现你正在等待一个漫长的5年销售，会发生什么？

没人再买二手房了。如果房价预先稳定下来，只会刺激每个人购买新房。

在一线城市，实施这种限制销售的政策是不合适的，至少在向北深入的时候是这样。因为中国只有三个城市可以称得上是活跃的二手房，而广州不是。很难说在这些地方限制销售是否会降低房价，但可以肯定的是，这会降低供应量。对销售限制导致房价下跌和供应下降导致房价上涨的预期将形成预期对冲。如果你真的想做，就向香港学习做辣手，两年内卖房子要交30-40%的重税(辣手并没有降低香港的房价)。

从现在开始，主要的一线城市确实没有限制销售，所以这应该被考虑。总之，如果你没有足够的供应，你应该诚实而绝望地建造一所房子。你的花花肠子越多，它就越没用，除了拖延生意。

房地产的长效机制是“五个约束”

房地产的长效机制已经出来了:五个约束。不要玩空头。

我们一直说什么是长期机制？财产税、租购权、财税改革等。，都没事。然而，在此之前，我们应该看到，如果房价不能有效稳定，目前的“五个限制”是一个长期机制，将一直实施到市场化的长期机制出现。

自2010年中国首次进入三大限制时代以来，已经过去了七年。看这个样子，再过三五年不成问题。你说一个大家都认为是短期干预政策的行政控制政策，持续了10年，这叫长期机制吗？

在这样的政策下，上涨和下跌都不会下降。你通过短期房屋投机能赚多少钱？你赚不到钱。所以，休息一下。如果你还想玩，你会看到这样一个场景:房价上涨了，你就会受到限制，当你买下它的时候，你就会处于亏损状态。

诚然，没有这样的政策来更直观地控制房价，但这种政策也有成本，而且是非常大的。诀窍在于把握时间窗口。在它的成本没有那么大之前，我们应该取代长期的市场化机制。

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一把小火不能超出预期

第五种观点。小小的火和小小的脚步都无法超越预期。

我们看到，这一轮监管不同于以往。可以说，路高一英尺，魔法高一英尺。它曾经是一个放之四海而皆准的方法，一步到位，但现在不是了。从一开始，它就是"用慢火玩猴子"，用小火、小刀子和小台阶。如果房价上涨，我会接受，但每个城市都不一样(因为城市的政策)，每个城市都会一点一点接受。

让我们以石家庄为例。今年3月，当房价上涨时，它受到了限制。如果它接下来上升，它将继续提高贷款限制和购买限制的水平，并尝试一点点。但这一步不会太难，大目标从未改变。它不希望你上升或下降。

因此，在这种情况下，每个人都不舒服，而且信息成本太高。现在有40多个城市有政策，每个城市都不一样。如果你想去一个城市买房子，你会发现要花很多时间才能想出政策。不要说普通买家，就连专家也不一定知道你必须支付的首付比例。到处都是雷声。

这种小火，小刀切，是好的，防止政策过度用力，从而导致房价崩溃。但也有一个不利之处，那就是真正的房价会丢面子，而杜昂明天会突然下跌20%。现在，所有这些政策如石家庄和高老庄将在一夜之间被取消。

这是一个由政策目标造成的困境，而正是这种困境使得观众对房价的预期将强于钢铁，而钢铁是很难摆脱的。

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最大的杀手是定向加息

最后一种观点:最大的杀手是加息，定向加息，但它还没有被牺牲掉。

由于二线销售限制较弱，一线城市的信贷收紧(定向加息的购房贷款，严格调查消费贷款非法进入房地产市场)。

当前的特点是，总体货币政策并不紧，但房地产却在逐步收紧。根据深圳的最新消息，第一套房的利率从5%升至10%，即从4.9%升至5.4%。

密切关注定向加息，我认为这是一个大杀手。

有两个原因。首先，空没有多少空间让首付继续增加。现在在中国比较好的城市，第一套房首付比例是30%，第二套房首付比例是7-80%，是世界上最高的。继续上涨的空空间并不大(如果第一套房继续紧缩，将背离支持自住需求的精神)。稳定房地产最有效的方法是提高利率。第二，加息不能由整个行业来进行。如果是一起集资，房地产行业将无法承受，这将影响经济改善的势头。

因此，结果只有一个，那就是定向加息。通过提高利率，购房者的月成本将继续上升，因此那些通过首付贷款和消费贷款大举举债的投资者要么呕吐，要么退出。

从实际角度来看，目前的抵押贷款利率“仍有很大的提高空空间”。因为我们2015年的抵押贷款利率低至4.2%，相当于2008年的4.158%。现在还不到5.5%，这在历史上还是一个很低的水平。历史上，7%以上的抵押贷款利率是很高的。

这意味着抵押贷款利率可能会升至200个基点(当然，我认为不太可能升至那么高)。如果你只需要将第一套定向利率提高到7%以上，第二套就会得到10%以上。再加上其他综合调控政策，房价绝对难看，没有人能承受这么高的资本成本。

我们和香港很不一样。香港的利率只能跟随美元，但内地可以独自完成。央行发布了一份文件，要求所有第二套住房利率一律上调至9%，第一套住房利率上调至7%，这也没问题。应该注意到这一点。加息的成本是直接可见的，比限制销售要严厉得多。

因此，在当前的房地产形势下，最重要的不是你的负债率有多高，而是你的现金流。有人建议购房者应该假设，如果有一天抵押贷款利率大幅上升，你负担不起。

最后，我认为中国的房地产已经成为一个非常不人道的行业。开发商在半夜偷偷做这件事，并在出售房产前提前向媒体打招呼:把我当成空，不要给我写信。至于政府的政策，也是在周末、半夜和秘密进行的，主要是在假期之前，没有事先与媒体打招呼，也没有像以前那样举行记者招待会。房地产媒体人的生活就像小媳妇的生活一样可怕。爱，你在伤害彼此。