楼市调控持续从严 货币信贷结构优化

本篇文章2253字，读完约6分钟

专家认为，当信贷总量不变时，货币信贷政策结构将趋于优化。未来一段时间，前期房地产调控政策的效果将继续显现，政策将更加严格，购房成本将持续上升。

尽管长沙、重庆、石家庄和Xi的楼市调控力度过重，但许多城市首套住房贷款的利率最近也迎来了“定向加息”。专家认为，当信贷总量不变时，货币信贷政策结构将趋于优化。未来一段时间，前期房地产调控政策的效果将继续显现，政策将更加严格，购房成本将持续上升。

利率的上升趋势是“上升”

目前，首套住房贷款利率上调并不仅限于一线城市和热点城市。荣360发布的数据显示，8月份中国第一套房的平均利率达到了5.12%。8月，中国533家银行中的154家再次上调第一套房利率，占比28.89%。目前，已有252家银行实施了第一套加息措施，彻底打破了7月份“以基准为导向”的格局。

自9月份以来，许多地方相继提高了首套住房贷款的利率。以北京为例，首次住房抵押贷款利率上调5%-10%是一个普遍现象。

“自去年底以来，央行实施了稳健的中性货币政策，市场流动性变得紧张，银行资本成本迅速上升，因此贷款利率也在上升。”中国人民大学崇阳金融研究所高级研究员董希淼表示，从数据来看，人民币贷款加权平均利率已连续三个季度上升，第二季度上升14个基点，至5.67%。在这种情况下，住房贷款是一种贷款，利率上升实际上是一种“水涨船高”的现象。其次，近两年来，全国特别是一、二线城市的房地产价格快速上涨，销售火爆，在一定程度上加大了房地产市场的风险。商业银行通过提高抵押贷款利率、提高首付比例和收紧贷款申请条件来把握个人住房贷款的进度和节奏，是防范和控制信贷风险的一项措施。

信贷额度紧张也是首笔住房贷款利率上升的原因之一。中国银行国际金融研究所研究员周景通(601988)表示:“银行和其他金融机构上半年使用了大量配额，因此下半年的配额较少。”

CICC在几天前的研究报告中指出，银行信贷额度开始捉襟见肘。许多受访银行全年已用完70%-80%的信贷额度，下半年信贷额度将趋紧。这将导致银行议价能力的提高，贷款利率上升也是常有的事。

此外，银行的债务成本、住房需求和信贷供给也对首次住房贷款的利率产生影响。交通银行(601328)首席经济学家连平表示，银行的债务成本正在上升，如果不调整资产定价，息差将会收窄。目前，银行盈利能力总体稳定，但增速相对较慢。抵押贷款是银行贷款的重要组成部分。如果调整不当，银行的息差可能会承压。抵押贷款利率的上升也与住房需求和信贷供应有关。一方面，截至今年第三季度，中国的购房需求和增长相当可观。另一方面，自2016年以来，银行发放的抵押贷款增速一直很快。在短期内抵押贷款总量快速增长后，银行需要考虑未来的风险管理和结构性问题，不能继续增加抵押贷款的比重，因此需要进行一些适当的调整。

信贷结构优化

数据显示，自2015年10月央行将中长期贷款基准利率调整至4.9%以来，该利率一直处于历史低位。目前，抵押贷款的水平仍处于较低水平。

事实上，在基准利率不变的情况下，提高首套住房贷款利率也是总量政策不变的结构优化，可以使更多资金投向农业基础设施、一、二、三产业融合、新型城镇化等重点领域，更好地支持实体经济发展。董希淼表示，自去年以来，房地产贷款，特别是个人住房贷款增长非常快，对实体经济的信贷供应产生了“挤压”效应，特别是制造业和小微企业。随着商业银行房地产信贷政策的适度调整，今年以来新增贷款中抵押贷款增长的比例有所下降，而对制造业、小微企业、农业、农村和基础设施的贷款增长迅速。

银监会披露的数据显示，截至8月底，制造业贷款同比增长1.6%，同比增长2.3个百分点，同比增长0.6个百分点。小微企业贷款同比增长16%，保障性安居工程贷款、涉农贷款和基础设施行业贷款同比分别增长25.9%、10.2%和16.3%。对重点领域和薄弱环节的支持继续增加，为实体经济服务的力度进一步加大。

周敬通表示，调控房地产的直接目的是降低杠杆，挤压泡沫，从而抑制房价的过度上涨和房地产市场泡沫的扩大。如果流入房地产行业的资金减少，那么在一定条件下，流入实体经济的资金总量确实会相对增加。

“抵押贷款利率上升趋势以及一些一线和二线城市抵押贷款相对收紧的出发点是控制抵押贷款需求。由于抵押贷款发放速度放缓，短期内抵押贷款需求不会很快释放，否则将产生支持经济的效果。”连平认为，从银行自身来看，实体经济仍然有充足的资金，而银行信贷的关键是看市场需求和判断风险。

监管将保持严格

在回答未来房地产信贷政策是否会继续收紧的问题时，董希淼表示，可能会有进一步的调整，包括房地产开发贷款和个人住房贷款可能会适度收紧。事实上，房地产调控政策、房地产市场走势、市场流动性、银行信贷额度以及监管当局的相关政策变化都会对房地产信贷政策产生影响。

“在可预见的未来一段时间内，包括货币政策在内的房地产整体监管以及一些购房和贷款限制应该相对稳定，进一步收紧的可能性很小。”据周敬通分析，从近几个月的情况来看，房地产市场过热的一、二线城市的交易量和价格都在降温，投资也相对减少。前期严格的房地产调控政策的效果已经显现，没有必要进一步加强调控。

从贷款的角度来看，连平认为，近年来按揭贷款发放较多，但其在整个信贷余额中所占的比例仍然不高。在这种情况下，银行贷款占整个房地产的比例，包括抵押贷款和开发商贷款，在短期内大幅增加。然而，银行不可能保持抵押贷款的比例大幅上升。事实上，抵押贷款相对收紧，贷款速度也在放缓。