不一样的金九银十：新一轮楼市调控组合拳密集出击

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传统的“金九银十”是房地产销售最繁荣的时期，但“金九银十”在过去一两年已成为一个控制措施密集出台的时期。类似于去年“十一”前后许多城市的限购或升级限购政策，中国许多城市最近都升级了楼市调控，“最严格的限购加不断上升的按揭利率”似乎是楼市调控的新一轮组合拳。

多城市“限制销售”继续发挥力量

自上周五以来，Xi、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄等城市相继出台了调控房地产市场的新政策，重点是“限售房”。其中，重庆和南昌要求新购买的房屋在上市交易前必须获得两年的产权证；南宁市要求在市区(不含武鸣区)购买二级及二级以上房屋，必须经过两年(即取得不动产权利证书两年)的证明，方可转让；长沙要求购房三年后才能交易，贵阳也要求购买新的商品房，限制三年内转让；石家庄要求新购房屋和二手房不得在5年内上市交易。此外，Xi还发布了关于商品房价格控制的通知。

根据中国指数研究院的数据，本轮政策的总体特征如下:以前没有出台限购、限贷、限售政策的城市，或者政策力度不如其他城市的城市，都进行了相应的增持。比如石家庄和长沙。最重要的特点是，大多数城市把限购作为这项政策的核心重点，政策的核心要求是抑制投机、稳定预期、促进理性。继续在许多城市限制销售，将使调控力度达到更高水平，进一步稳定市场预期，引导市场更快向理性方向发展。

深圳职业学院房地产研究所所长邓表示，限购是之前调控政策的延续。为应对当前房地产新形势，以及即将到来的国庆假期，提前出台政策调控是为了避免房价过快上涨，巩固调控效果。

非法资金加杠杆

鼓励不合理的需求

除了限制销售，银行还收紧了抵押贷款额度，提高了抵押贷款利率，进一步加速了全国许多地方房地产市场的“降温”。以深圳为例，根据米德兰地产提供的深圳商业银行贷款利率数据，自9月22日以来，深圳建设银行、工商银行和中国银行已将首笔住房贷款利率上调10%；自9月23日以来，中国农业银行已将首笔住房贷款的利率上调了10%。记者实地走访了深圳市罗湖区宝安南区。许多房地产经纪人告诉记者，从今年年初的10%，到5月初的95%，基准利率在8月中旬，然后到至少5%，甚至10%，深圳的第一个家贷款利率经历了四轮波动，审批比以前更严格。许多准备买房的买家因为银行贷款而暂时放弃买房。

根据米德兰房地产全国研究中心的数据，深圳并不是中国第一个将第一套房的利率提高到1.1倍的城市。我相信其他城市也会相继效仿。此外，银行目前正在控制消费贷款的贷款金额和期限，9月份稍暖的市场交易气氛可能会受到冲击。

据易居房地产研究所统计，自2017年3月以来，全国短期消费贷款同比大幅上升，新增异常短期消费贷款约3700亿元，其中估计至少有3000亿元将流向房地产市场。目前，控制过度的“杠杆率”并迅速抑制消费贷款是一种普遍趋势。最近，深圳等许多城市严格控制消费贷款。除了缩短消费贷款的期限外，还要求金融机构不得发放用途不明的消费贷款，避免委托付款和分拆使用控制，禁止消费贷款流入房地产市场。

但是，当记者以准备买房首付不够为由咨询一些房地产中介时，一些房地产中介向记者介绍了一种“曲线贷款”的方法:他们可以向熟人借钱预付首付，然后以装修的名义申请消费贷款，以弥补拖欠款项的“缺口”。

上海亿居房地产研究所研究员王表示，这些非法资金帮助购房者增加杠杆，鼓励不合理的需求。一旦买家无力偿还贷款，将导致银行和金融系统的危机。另一方面，资金从现实转向空虚也将放大经济的系统性风险。

事实上，最近几个月，全国各地似乎都更加关注租赁政策的影响。与监管相比，房屋租赁发展的影响相对缓慢，但持久，这也可能带来住房制度的质的变化。深圳市房地产中介协会研究部主任徐枫认为，租赁市场还处于起步阶段，应该说在未来2到3年内将会有翻天覆地的变化。