首套利率最高上浮20% 房贷不受银行“待见”

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如果银行的资本成本在未来继续上升，那么所有的贷款成本都将上升，那么不仅抵押贷款利率，而且所有类型的贷款利率都将上升。

“我没钱借钱，也买不起房子。”白领程霞(化名)无奈地说。

“坐标”上海的程霞，是一个小资产的白领，正是上海不断上升的按揭利率让她表达了以上的感受。

9月21日，《国际金融新闻》记者咨询了上海十多家银行网点，了解到自9月份以来，许多银行都上调了按揭利率。目前，民生银行(600016)、广发银行、渤海银行的首套房贷利率均在基准利率基础上上调了10%，中信银行(601998)更是上调了20%。

这不是上海独有的。据有关媒体报道，近日，北京、广州、深圳等地区的商业银行也纷纷上调首套房贷利率。

那么，本轮抵押贷款利率飙升背后的驱动力是什么？

首次住房贷款利率全面上调

每年的9月和10月被房地产界人士称为“黄金9月和白银10”，但今年的开局却有点惨淡。与之相对应的是，包括上海在内的许多地方的抵押贷款利率都有所上升。

《国际金融新闻》记者以消费者身份通过电话咨询了部分上海银行和中介机构后发现，近期上海银行首套房贷利率再次上升，首套房贷利率大多在4.9%左右，属于基本利率水平，而部分银行首套房贷利率在基准利率基础上继续上升，最高可达20%，达到5.88%。

具体来说，中信银行第一套房的利率在基准利率的基础上提高了20%，目前为5.88%；渤海银行、广发银行和民生银行均上涨10%，至5.39%；南京银行(601009，诊断股)和上海浦东发展银行(600000，诊断股)上涨5%，至5.145%；平安银行(000001)、浙商银行、招商银行(600036)和中国建设银行(601939)均执行4.9%的基准利率；中国农业、工业和贸易四大银行也坚持贴现率，其中贴现率最高的是农业银行(601288，股票咨询)，目前仍可享受10%的贴现率。

值得一提的是，中信银行实施的第一笔住房贷款的利率一直等于其第二笔住房贷款的利率，去年9月，该行还实施了10%的贴息。换句话说，仅在一年内，银行的首笔住房贷款利率就上升了30%。

上涨30%的概念是什么？记者算了一下账户:以第一套房为例，贷款500万元，贷款期限为30年。一年前按10%的利率计算，每月还款额为25，067.59元，已付利息合计为4，024，332.09元，本息合计为9，024，332.09元；在当前利率上浮20%的情况下，贷款人每月还款金额将达到29，592.87元，已付利息合计为5，653，432.46元，本息合计为10，653，432.46元。换句话说，贷款人的月贷款将增加4525.28元，30年后，总本息将增加163万元。

据记者了解，从贴现到基准到浮动，今年以来，房贷利率已经进入上升通道，首套房贷利率几乎每个月都在变化。除上海外，据相关媒体报道，近日，北京多家银行相继上调首笔房贷利率。调整后，首套住房贷款利率较基准利率提高了5%至10%，成为主流；在广州，第一套房的最高利率也上升了20%；二线城市也不例外。例如，经过最近的调整后，天津的基准利率普遍提高了5%至10%。

荣360监测的数据显示，8月份全国首套房平均利率为5.12%，相当于基准利率的1.04倍，比7月份上升了2.47%；与去年8月的4.44%相比，增长了15.35%。在荣360调查的35个城市中，首套房平均利率最低的是上海，为4.83%；最高为5.39%，如郑州、哈尔滨和石家庄。此外，在360家银行统计的533家银行(分行)中，有484家不再提供优惠利率，占90.8%，其中，252家银行的第一套利率执行基准上升，比7月份的数字翻了一番。

银行资产结构的调整是主要原因

在许多地方，是什么因素推动了抵押贷款利率的上升？

许多业内人士认为，本轮抵押贷款利率飙升背后的主要原因在于政府对房地产市场的持续监管。

鉴于最近北京许多银行相继提高首笔房贷利率的现象， 中国人民银行业务管理部9月19日晚表示，房贷利率调整是银行在严格调控北京房地产市场的背景下，根据市场资本水平的变化和自身资产负债管理的需要而采取的自主行为，符合政策要求和指导，中国人民银行业务管理部对此予以积极支持。

然而，国家金融与发展实验室银行研究中心主任曾刚指出，自去年以来，抵押贷款利率的上升是由抵押贷款监管因素造成的。然而，在不久的将来，银行自身资产负债结构的调整是抵押贷款利率上升的主要原因。

“我认为，房地产抵押贷款利率的上升趋势更多是由于银行自身资产结构的调整。”曾刚分析了《国际金融新闻》的记者。今年，整个市场对各种贷款的需求比较旺盛，最近银行的资本成本不断上升。在资金有限的情况下，银行肯定会将他的贷款额度用于高收益业务。在这种情况下，收入水平较低的抵押贷款对银行的吸引力可能会降低。

上海浦东发展银行一家分行的个人贷款部经理也告诉《国际金融新闻》记者，对于大多数上海银行来说，住房贷款目前不是主要业务。“当银行有了钱，他们会先贷给其他类型的贷款，而多余的钱将用于住房贷款。住房贷款的优先顺序是最低的”。

一般来说，按揭买房的过程如下:前期签订合同等。——贷款审批——贷款审批——双方到房地产交易中心进行税务审核——税务审批——双方纳税并办理产权转让手续(此时应一并办理抵押登记)——转让后20天内取得房地产许可证和抵押证书——将抵押证书发送给银行——在贷款合同约定的期限内发放贷款。

上述个人贷款部经理表示，现在在银行申请贷款，申请人可以正常办理财产转移，但他不确定贷款申请人的最后一个家何时能收到钱。

“如果你必须给出一个估计的时间，我只能说，预计贷款可以在六个月内发放。如果我们想缩短时间，我们只能看整个分行的额度与其他贷款的比例。住房抵押贷款的优先权最低。如果空的数量最近太多，它可能会在一系列的过程(如所有权转移)之后的第二天被释放给你。然而，如果其他贷款业务表现良好，那么住房贷款可能永远不会有配额。”个人贷款部门的经理坦率地说。

在这方面，一些分析师尖锐地指出，这些股份制银行实际上拒绝通过浮动利率进行变相放贷。

贷款利率将来可能会继续上升

那么，未来住房贷款利率还会继续上升吗？

对此，民生银行相关人士告诉《国际金融新闻》记者，今年第一套房的贷款利率不可能下调，我们明年会再看，但可能性不会降低。

曾刚认为，未来是否提高贷款利率取决于贷款额度和未来资本市场的上涨态势。如果银行的资本成本在未来继续上升，那么所有的贷款成本都将上升，那么不仅抵押贷款利率，而且所有类型的贷款利率都将上升。

结合央行的上述声明，雅豪机构营销总监郭毅公开表示，央行的声明实际上传达了一个非常重要的信息。这将意味着，在过去宽松的资本链下，享受优惠抵押贷款利率的时代将结束。无论对开发商还是购房者，都不要抱有更乐观的期望。抵押贷款利率的各种优惠政策在未来很长一段时间内都不会再次出现。一方面，收紧抵押贷款利率是房地产调控的背景。信贷紧缩后，房地产市场的压力将会增加。另一方面，收紧抵押贷款利率政策也能有效抑制住房投资等行为的发生。

“现在，发行信用债券的利率已经达到了9%，而抵押贷款的利率最多上升了20%，而且利率还不到6%，不是很高。事实上，不仅抵押贷款利率在上升，金融收益率也在上升。这是资金供求的结果。我们应该用一颗正常的心来看待它。”曾刚坦言:“央行已经加息了。作为一种正常的市场产品，抵押贷款的价格不可能上涨。”