楼市大变革!京沪先行先试 无房户还会买高价商品房吗

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住房和城乡建设部近日发布了《关于支持北京、上海开展共有产权住房试点工作的意见》(以下简称《意见》)，支持北京、上海深化发展共有产权住房试点工作，鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理和产权转让等方面进行大胆探索，努力形成可复制、可推广的试点经验。

对此，业内专家表示，中国房地产市场正在发生深刻变化，住房和城乡建设部鼓励北京和上海进行制度创新，总结成功经验，旨在为中国房地产长效机制的具体政策制定做准备。有专家预测，“租卖并举”的房地产长效机制及相关配套改革制度将陆续出台。

确保共有房产不能用于投机

《意见》指出，发展共有产权住房是加快住房保障和供应体系建设的重要内容。开展共有产权住房试点，要认真落实党中央、国务院的决策部署，坚持“住房是为了居住，不是为了投机”的方向，以满足新市民的住房需求为主要出发点，建立以购租并举为主要方向的住房制度，以市场为主体满足多层次需求， 以政府为重点提供基本保障，通过推进住房供应方面的结构改革，加快解决住房困难家庭的基本住房问题。

《意见》要求，发展共有产权住房应制定具体的管理措施，明确供应对象范围，建立健全共有产权住房的配售定价、产权分割、使用管理和产权转让等制度，明确相关主体在住房使用和维护方面的权利和义务。

记者注意到，当住房和城乡建设部发布这份文件时，北京和上海积极发展了产权共享型住房，并取得了初步成效。

北京市颁布了《共有产权住房管理暂行办法》，明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标，努力满足城市无房户和符合条件的新市民的基本住房需求。

“北京的共有产权住房的准入条件比原来的自住住房更严格。除了满足购房限制条件外，还必须没有房屋转让记录和良好的信用记录；离婚后三年内，你不准购买；没有以家庭所有成员的名义提供住房等条件。”北京市房地产法律协会副会长赵秀池表示，这些制度旨在确保共有房产房屋“用于居住，而非投机。”

共有产权房屋的安全性突出

"事实上，上海并不是第一个试点共有房产的城市."上海中原房地产市场分析师卢文喜表示，自2007年以来，江苏省淮安市已开始试点共有房产。上海在2009年启动了共有房产项目。“事实上，这种房子的最大特点是它具有一定的担保性质，而且它的价格至少比市场化的价格便宜一半。例如，2014年，宝山梅兰湖地区的经济适用房价格超过每平方米7000元，但同一地区的商品房价格几乎是每平方米20000元。”

卢文喜表示，截至2016年底，上海已经提供了约8.9万套共有产权的住房。在七年的实践和改进中，上海多次放宽准入标准，使收入群体不断扩大。到2016年，上海市居民购买共有产权住房的条件已经放宽到人均住房建筑面积不到15平方米；收入和财产标准为人均月可支配收入6000元以下，3人以上家庭人均财产18万元，2人以下家庭为20%。

“上海几乎每年都有共有产权住房的申请，保护范围每年都在扩大。因此，从结果来看，它满足了许多想改变生活条件但经济实力不是很强的居民。”卢文喜说道。

上海的共有财产保障住房制度实行住房和经济的“双重贫困”标准。其主要特点是实行“产权共享”的运行机制，房价与产权份额一起“贴现”。政府和购买者根据各自的投资确定产权份额比例；买受人5年内不得转让该房屋。如果该房屋在5年后按规定上市转让，政府有优先购买权，购买者和政府按各自的产权份额分配上市转让收入。

房地产的长期机制正在逼近

显然，“共有产权房”的推出增加了一种住房供应。在不久的将来，这项政策将发挥积极作用，稳定住房价格预期。从长远来看，它可以成为房地产长期机制的一个组成部分。

“共有产权住房的深层意义在于进一步落实‘房子是用来居住的’的定位，这是房地产调控去投机的长期机制的一个组成部分。”根据赵秀池的观察，许多地方正在探索建立一种“同时出租和出售”以及“出租和出售同等权利”的新住房制度。

分析人士指出，长效机制的建立需要一系列制度建设，包括住房制度改革、房地产相关财税改革、农村土地改革和住房金融改革。“我预计明年将出台房地产长期机制的具体政策。”中国房地产研究协会市场委员会副主任、中国房地产数据研究所执行主任陈胜说。

根据他的分析，房地产的长效机制应该包括五个方面:土地制度和土地供应机制、住房租赁市场、住房信息平台、经济适用房供应和金融。

记者注意到，住房和城乡建设部刚刚发布的《意见》指出，“要确保共有产权住房的土地供应，落实现有的财政、金融、税费等优惠政策。”显然，共有产权的住房政策不是孤立的。

从宏观角度来看，“共有产权房只是措施之一，我认为建立统一的长效机制更为关键。”国家必须通过建立长效机制，扭转目前住房供应紧张的局面，以保持房地产市场健康、有序、长期稳定，从而告别“一抓死、一放松”的局面。”陈胜说道。