中国奥园“弯道超车”：手握千亿货量，不断给复合地产做加法

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[摘要]截至2017年6月30日，奥林匹克公园总土地储备为1712万平方米，总价值约为1628亿元人民币。

《时代周刊》记者胡天翔

2017年，当中国房地产市场站在一个新的十字路口时，房地产开发商作为市场最重要的参与者，无法回避对各自企业未来愿景的新思考，中国澳远房地产集团也不例外。这家南派企业，以“稳健”的绘画风格行走于江湖，经过20年的经营，已经悄然开始了新的征程。

8月17日，澳远公布了2017年上半年的成绩单。期间，公司实现合同销售额约165.2亿元(下同)(股权比例88%)，同比增长57%，实现年度目标333亿元的50%左右。毛利润约为21.9亿元，同比增长35%。

“(公司)在过去的几年里一直是稳定的，今年还会积累。”会上，澳远集团董事长郭对公司的下一步发展提出了新的要求。

这是否意味着奥林匹克公园将调整原有的发展战略，在规模扩张上迈出更大的步伐？

对此，集团执行董事兼首席运营官马军在接受《时代周刊》记者专访时回应称:奥林匹克公园提出“多积累少赚钱”的原因主要在于过去几年的稳步发展，这使得公司实际上具备了在弯道超车的能力。

一个特别的细节是，公司既定的冲刺销售目标和剩余的日子赫然贴在马军办公室不远处的墙上。给人一种“战争即将来临”的感觉。

持有价值1600亿英镑的货物

不可否认，奥林匹克公园业绩的稳步增长与管理层对形势的评估和战略的积极调整有关。

为应对市场变化，澳远在2007年至2009年期间将住宅物业的比例从68%提高至97%；随着住宅产业宏观调控的加强，2009年澳远确定了“商住双线发展战略”的扩张战略。从2010年到2013年，奥林匹克公园逐步扩大了商业地产的比重，降低了宏观调控对整体售价的影响。

从2013年到2015年，奥林匹克公园制定了新的三年快速发展周期，并积极收购土地。2013年，奥林匹克公园一次性投资约46亿元，先后在重庆和佛山收购了8块商住用地，新增可开发建筑面积(以下简称“新区”)约213万平方米。2014年，奥林匹克公园土地储备进一步优化，新增面积266万平方米，耗资约46亿元。2015年，澳远先后在澳大利亚悉尼、珠海和广州收购了13个商业和住宅项目，总面积约249万平方米。2016年，在继续坚持“快速开发、快速销售”战略的同时，奥林匹克公园进一步加大了征地力度。当年新增17块土地，投入84.72亿元，约占当年销售总额的33%，新增总面积约314万平方米。

2017年上半年，在内地楼市调控力度加大的背景下，澳远大举收购了一、二线城市。“我们手头有充足的资金，在银行的支持下，融资有优势。因此，在这种情况下，我们将获得更多高质量的项目。”在2017年中期业绩发布会上，澳远集团党委书记、总裁郭表示。

根据财务报告，2017年上半年，奥林匹克公园通过招标、拍卖和合并共花费94亿元购买了20个优质项目，新增面积约370万平方米。

截至2017年6月30日，奥林匹克公园总土地储备为1712万平方米，总价值约为1628亿元。其中，粤港澳大湾区土地储备约480万平方米，广深珠佛8个城市有40个项目(其中10个为城市更新项目，总建筑面积约422万平方米)，总价值约587亿元。

安信国际发布了一份研究报告，称粤港澳大湾区建设的影响不仅仅是短期内项目升值的好处，更重要的是，通过促进区域一体化提升城市人口的吸引力，从而大大提升其价值。奥林匹克公园的先发优势为长期分享区域发展红利奠定了坚实基础，增长潜力进一步扩大。

信用评级升级

土壤储量充足的奥林匹克公园今年没有提高合同销售目标的计划。“根据奥林匹克公园的现有价值，我们今年完成370亿元并不困难。”但马军表示，我们仍将保持一贯稳健的作风，在确保销售增长55%(及以上)的基础上，超额完成今年的销售目标。

根据国际信用评级机构标准普尔的报告，2017年上半年澳源的合同销售表现强劲。预计澳远将保持严格的土地收购策略，合理的土地成本和区域分布也将支撑澳远未来两年的稳定利润增长。为此，标准普尔将澳远的信用评级从“B”上调至“b+”，评级前景“稳定”。自2016年底以来，惠誉和穆迪已将澳远的信用评级上调至“bb-”和“b1”。因此，澳远成为自去年以来唯一一只被三大国际评级机构一致升级的国内地产股。

今年6月12日，联合信用评级也将澳远集团的长期信用评级上调至“aa+”(偿债能力强，受不利经济环境影响小，违约风险低)，评级前景为“稳定”。

国内外评级机构对奥林匹克公园持乐观态度，纷纷提高了金融评级。最直接的好处是降低了发行债券的成本。

9月6日，澳远成功发行了面值为2.5亿美元的2022年到期的优先票据，年利率为5.375%。马军表示，创奥园美元高级票据发行成本处于新低，大大降低了公司的借贷成本。“截至今年上半年，该公司的净负债率为63%，处于行业合理水平；整体借贷成本继续下降至7.6%。”

马军透露，为了进一步提高奥林匹克公园的业绩，公司可能会利用财务杠杆适度举债，“但前提是净负债率不超过80%。”

权力下放和“上限”的制定

在业绩稳步增长的背后，是奥林匹克公园内部机制的配套创新。

自2016年以来，奥林匹克公园进行了管理体制改革，建立了五个二级集团，即房地产、商业地产、国际投资、奥运买家和文化旅游，拥有高度的自主权。

马军解释说，公司的管理体制改革包括两个部分，即在“授权”的同时给二级集团一定的“上限”。“董事会将在投资、融资、销售定价和投标方面给予二级集团高度的自主权。然而，与此同时，董事会将负责制定二级集团今年的总体目标。您(二级集团)必须确保业务指标的合理增长。”马军表示，至于二级集团的子公司，集团不会过多干涉，自主权在二级集团手中。

这一机制的形成使得奥林匹克公园的二级集团能够独立、灵活地经营自己的业务，从而实现整个公司的健康发展。

据《时代周刊》记者报道，为了加快征地决策的效率，奥林匹克公园还实施了“五人决策投资委员会”的投资机制。在做出土地投资决策时，如果五个人一致同意，他们只需要备案，否则，项目将上升到董事会进行决策。

“这实际上是董事会对我们管理团队的授权，其目的是提高土地投资决策的效率。”作为五人投资决策委员会的负责人，马军告诉《时代周刊》记者。除他之外，该团队还包括一名负责营销的副总裁、一名负责投资的副总裁以及负责法律事务和财务的高级官员(双方各一名)。

在五人投资决策委员会的领导下，它还分成几个项目投资小组，每个小组至少由六种业务类型组成，涵盖投资、设计、成本计算、法律事务、财务、营销等。

“因为土地现在被收购了，竞争很激烈，时间也很短暂。有了这样的投资团队，我们可以确保获得市场上最大的信息渠道。”马军表示，除了每周一次的定期投资会议，每个团队都会分别成立微信群，只要有项目，他们就会随时讨论。

为了加强项目风险控制，奥林匹克公园还提出，如果五人决策和投资委员会达成协议，项目必须遵守。马军透露，该机制自2016年7月1日起实施。

添加到复合房地产

奥林匹克公园业绩稳步增长的另一个关键是，自成立以来，该公司不断赋予复合房地产更多新的内涵。

1999年，经中国奥委会批准，中国体育产业(600158)(第600158页)开始注册和使用“奥林匹克花园”品牌，并迅速与奥林匹克花园集团的前身广东金叶集团共同投资建设广州奥林匹克花园(以下简称“广州奥林匹克花园”)。7月，广州奥林匹克公园正式挂牌出售，巨大的商业利益让双方都尝到了甜头。

正是由于广州奥林匹克公园的成功开发，房地产行业创造并推广了“复合房地产”的概念。在此之前，房地产企业的精力主要集中在功能开发上。

2002年7月，广东金业集团在获得“澳源”品牌使用权后更名为广东澳源房地产集团有限公司，并于2007年在香港联合交易所有限公司主板上市。在接下来的几年里，奥林匹克公园在开发房地产项目和向全国扩张的同时，也赋予了复合房地产更多的新内涵。

2001年，奥林匹克公园与北京师范大学合作，在发达社区建设了北京师范大学南京奥林匹克公园实验学校，为奥林匹克公园教育开辟了复合地产之路...

郭在业绩会上指出，近年来，我们注入了商业综合体、文化旅游、跨境电子商务等复合型房地产新概念。这些都是与房地产开发有机结合的。通过这些复合地产的主题，澳远复合地产的内涵得到了进一步的丰富，在土地收购投资时获得了政府更多的优惠和政策支持。

其中，特色城镇作为近年来奥林匹克公园复合房地产开发的又一新主题和新特色，备受业界关注。

《时代周刊》记者了解到，澳远集团去年制定了特色城镇投资计划，并成立了专门的文化旅游集团来推进这项工作，旨在建设一个以体育与健康为主题的综合性旅游产业镇。

据悉，澳远(英德)文化旅游城和澳远文化旅游城韶关印象岭南都已登陆。2017年，澳远还收购了浙江嘉兴的格菲松巧克力城和安徽歙县的徐村古镇。

其中，一期格非松特色镇规划用地面积1500亩，主要依托工业旅游和巧克力产品。英德项目除了引进巧克力产业外，还以当地英德红茶为支撑点。

据管理人员透露，在巧克力之乡格非松和古镇徐村已经投资了约3亿元。"在未来两年，我们的文化旅游业准备再投资10亿元."