房企下半场众生相：有人蛰伏有人跃进有人转型

本篇文章3849字，读完约10分钟

北京地铁4号线大兴线底部第三站一合庄B出口没有共用自行车。

但是对于那些在这里买房的人来说，他们也不能使用它们。因为距离地铁入口只有几步之遥，所以有泰和中央广场、万科天地、恒大未来城等多个楼盘。

除了房地产，还有一大片荒地，杂草丛生，在初秋的风中摇曳。

事实上，在今年3月底之前，这里的销售办公室仍然很拥挤。如今，这里很少有人，只有几个保安在来回踱步。

"站在喜马拉雅山上，往哪个方向走是下坡."华安基金首席经济学家林采宜描述了今天的房地产行业。

2017年7月，万科销售额下降27.6%，恒大下降28%，R&F下降28.05%，绿城下降24.7%。

然而，与去年同期相比，房地产企业的销量增幅仍然惊人。

今年前7个月，万科销售额增长43.8%，恒大增长56%，R&F增长31%，徐汇增长70.9%。

7月份房地产企业销售额环比下降，这是由一线城市和部分二线城市的贷款限制和限购造成的。另一方面，这也是开发商积极调整销售节奏的结果。

正如禹州地产董事长林隆安所说，如果房地产企业想赶销量，实际上可以保持销量逐月上升，但问题是，在手头所有的房子都卖完之后，下一步该怎么办？

林隆安选择了:“我们不会一下子盲目抛售。当数量和价格平衡时，我们必须考虑空未来至少五到十年的发展所带来的年销售量。”

并购的方式

一些开发商已经为未来五到十年的“过冬”做好了准备。

作为年销售额数百亿元的开发商，禹州地产也有自己的1000亿元梦想，但林隆安的梦想追求是稳定的:2017年将超过400亿元，2018年超过700亿元，2020年超过1200亿元。

为了实现1000亿元的梦想，林隆安依靠手中的“冬天”粮食:禹州地产目前的土地储备超过1200万平方米，商品价值超过2200亿元。

禹州房地产的土地储备大部分是通过并购获得的。

林隆安认为:“现在主流开发商已经意识到，空在市场上几乎没有利润，甚至天翻地覆。每个人都应该在这方面达成共识。作为一个主流的房地产开发商，尤其是前50名，他们基本上都是通过收购和兼并来增加土地储备。”

林隆安的策略是把这个项目纳入朋友圈。“尤其是老华侨，无论是在香港、菲律宾、马来西亚还是台湾，这些老朋友或老朋友都有一些信息要及时沟通和联系我们的团队。”

这种M&A项目并不适用于所有企业。在这个时候，及时得到消息是非常重要的，“因为一旦这个项目正在寻找接收者的消息被广泛传播，价格就会立即上涨。”

一旦价格太高，企业就会有财务上的考虑。“如果涠洲地产要收购这么一个高价项目，一般会在会上讨论时由投资委员会拍板。”林龙眼说。

禹州房地产植根于厦门，总部已迁至上海。对于是否进入北京，林隆安表示:“我们仍然关注北京。若有此机会，我们仍要进去，但我们不会拿国君，也不会为了进去而进入北京。”

土地收购风险

事实上，很多房地产企业和禹州地产的态度是一样的，他们对北京土地市场的态度就像小孩子玩鞭炮一样，想玩却又有点害怕。

今年8月，中国最畅销的房地产企业碧桂园终于实现了“去北京参加考试”的梦想，而这次去北京的费用似乎并不大。

8月1日，碧桂园与华润置地、招商局蛇口(001979，咨询股)以38.4亿元(以下简称“永定门地产”)的价格，在北京市东城区永外街以北0503-602、以东606、以西606地块上，以仅0.52%的溢价，以38.2亿元的起拍价中标。

永定门街区位于北京二环路的边缘。该地块也是近五年来北京第一次拍卖的二环路边缘地块，但却遭遇了无人问津的冷遇，最终以极低的地价出售。市场可能认为拍下这块土地的开发商捡了一个大便宜。然而，隐藏的感情也是自知之明，就像鱼喝水一样。

雅豪机构营销总监郭毅表示，永定门地块很冷。首先，该地块的底价太高。收回土地后，开发商要支付33.9亿元的土地开发建设补偿费，因此土地总成本高达72.3亿元。该地块规划建筑面积为73，598平方米，计算容积率为98，000元/平方米。然而，政府以限定价格出售该地块的房屋:平均价格不高于89，068元/平方米，最高单价不高于93，521元/平方米。在底价高于商品房售价的情况下，房地产企业很难赚钱。

第二，该地块的住宅建筑规模需要落实90/70的政策，即90平方米以下的住宅应占总开发面积的70%。郭毅表示，由于北京的地价太贵，普通房地产企业只能在拿到土地后通过开发豪宅来获利，但在90/70政策下，豪宅是无法开发的。

此外，该地块50%的商业部分需要自给自足20年，在0503-606地块上必须修建燕墩博物馆(不低于7000平方米)，建成后将免费移交给东城区文化委员会。

在各种束缚下，只有华润+招商局+碧桂园的联合竞标者愿意“跳舞”。

许多开发商已经感受到政府对他们利润的挤压。“土地市场的拍卖价格，政府很准确，很精细，基本上不会给你太多的利润可赚。如果你还想发疯，政府会给你一个导火线价格。以这个价格，开发商将进入自我维持阶段。一些受欢迎的地块，最终的赢家必须是100%自给自足的财产，这意味着开发商不能建房子。卖了，你只能自己拿着它，把它租出去。”鸿坤集团的一位高管表示。

自给自足是对开发商资金的严峻考验，只有一些财大气粗的大型房地产企业敢尝试这种模式。

2016年底，万科通过100%自持收购了北京海淀区的两块土地。

新派公寓创始人兼首席执行官王表示，一些开发商正在寻求他的合作，并计划将他们持有的房产开发成出租公寓:“开发商有两个目的:一是让房产获得良好的租金回报。第二是通过证券化将这一资产出售给金融机构和市场，然后它们将它变现。”

但是，王也承认，这种资产证券化模式目前在中国还没有尝试过，而且是新生事物。它是否成功取决于政府是否放宽政策，以及市场是否认可这种产品。

融资困难

公开市场上的土地收购已经成为开发商无法承受的负担，而自我维持就是在他们的背上放一座五线山。即使土地是通过并购获得的，开发商也需要拿出大量的真金白银，因为监管部门收紧开发商的融资渠道后，开发商的杠杆率大大降低，很多并购都需要开发商通过自有资金发起。

禹州房地产董事长林隆安表示，现在整个贷款限制和购房限制都非常严格。未上市的公司，尤其是前100名之外的公司，面临着两个融资难题，一个是融资和开发贷款的难题，另一个是出售时无法获得资金。由于银行很难获得个人抵押贷款，许多小开发商正面临资金链的断裂。

然而，对于大中型开发商来说，虽然融资渠道紧张，但他们并不是无能为力。

例如，以工业地产闻名的华夏幸福(600340)，除了银行贷款、发行公司债券、中期票据、短期有价证券借贷、委托贷款、信托融资等常规方式外，几乎用尽了所有融资方式。它还创造性地发展了金融租赁、资产支持的收益权证券化、股权收益权的转让和回购、商品房购买的收益权融资、政府应收基金的收益权融资和夹层融资

激进融资是激进扩张的背后。一位熟悉华夏幸福商业模式的人士表示:“自去年以来，华夏幸福一直积极参与并购活动，并计划在全国范围内布局工业城镇。”

积极筹资的企业通常是积极拓展业务的企业。对于作风稳健的企业来说，他们的融资需求并不那么迫切。

“许多人认为开发商现在正处于困难时期，但事实并非如此。去年全年和今年上半年，开发商的地产销售良好。为此，已经积累了大量的资金，大中型开发商支持一两年完全不成问题。宏坤集团的一位高管表示。

如果没有强大的扩张力量，一般企业会选择蛰伏。林隆安放弃了发债的机会:“国家发展和改革委员会刚给我们发放了外债，我们还没有花，不想花。”

林隆安表示，现在企业并不缺钱，他们会找一个低利率的节点，以获得更便宜的钱，“越低越好”。

转变的痛苦

一线城市没有土地，四线城市库存严重过剩，开发商即将进入下半年。

如果说上半年我们是在玩土地造房子、卖房子，那么下半年我们应该解决造房子之后怎么办的问题。

“所有开发商都想赚大钱和快钱，但现在这个时代已经过去了。政府确定了土地价格，开发商无法赚钱，在政府限制贷款和购买的情况下，非核心地区的一些房屋无法出售。因此，开发人员正在考虑转换，所有转换都是被迫形成的。”鸿坤集团的高管表示。

开发者转型的方向是多种多样的。只要靠近房子的行业都尝试过，几乎都是老年房地产、教育房地产、医疗房地产、长期租赁公寓、文化旅游房地产等等。

对于这种多元化的转型，香港恒隆集团董事长陈启宗给它泼冷水:“我对此有所保留。我还没见过所谓的旅游房地产在世界各地赚大钱。多元化的服务行业可以赚钱致富，但做房地产的人不想赚小钱。想赚点小钱的人不会做房地产，但做房地产的人会赚大钱。你想赚很多钱并分散投资是什么意思？这就是说，没有发挥。”

陈启宗对万达代表的轻资产转型路线并不乐观:“轻资产不是最有利可图的。为什么是轻资产？因为你没有钱，你只能点燃它们。历史已经证明，拥有更多资金的重型资产比拥有更少资金的轻型资产更有利可图。”

类似于缺乏资金来制造轻资产，一些开发商正在从事转型，因为他们不能出售他们的房子。

王谈到一些开发商自己的长期租赁公寓时表示:“他们的想法是，有些地段的房子卖不出去，所以把它们变成了租赁公寓。这个起点本身就是一个悖论。租赁市场本身必须集中在城市的核心区域。非核心区域的出租屋占用率很高，租金无法上涨。”

当洗牌开始时，房地产行业的集中度将大大提高。

保利集团副总经理于颖说:“我听一些专家说，中国十大房企的市场份额已经达到30%以上。这个数字让我非常震惊。”

“为什么中国的房企如此热衷于冲刺1000亿元，冲刺万亿，压榨头皮，并尽最大努力进入一线俱乐部，因为在残酷的行业竞争中，它并不大，这意味着被吞并。这是一个强者生存的丛林世界。”宏坤集团高管表示。