盘盘王健林卖卖卖的逻辑:或着急把万达商业送上A股

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王健林通过出售资产而不是购买资产成为头条新闻，这真的很不寻常。作为资本市场十大未解之谜之一，万达能持续多久，是一个流行的笑话还是一个严肃的命题？

7月10日，万达商业和融创中国联合宣布，融创以295.75亿元人民币收购了13个万达旅游城市91%的股权，并以335.95亿元人民币收购了万达旗下76家酒店。交易总额达到631.7亿元。

在商业中买卖书籍并不罕见，但王守富的逻辑实在令人费解。就在交易发生的10天前——6月30日，他刚刚为哈尔滨万达城的开业搭建了一个平台。今年6月，万达在昆明和济南购买了大片土地，用于建设文化旅游项目。

以前，万达几乎成了王健林的另一张名片，他一直在谈论它。《中国经济周刊》记者多次听到王健林对万达“伟大事业”的描述。"让上海迪士尼乐园在10~20年内无利可图."酒店项目也是王健林的“招牌菜”。他说:“我的梦想是把中国的酒店品牌带到全世界。”

我的耳朵里仍有文字。万达的文化旅游项目和酒店怎么会突然改变主人呢？

虽然业内人士都知道文化旅游项目和酒店的投资回收期很长，但按照正常逻辑，万达“保留”这些项目并不难。此外，王健林多次表示，他对旅游业持乐观态度，旅游业是一项可以赚大钱的投资。

旺达怎么了？出售文化旅游项目和酒店清仓背后的原因是什么？

王守富的“上帝逻辑”

刘传志曾经评价过王健林，他在行业选择上很有远见，做出了大胆的决策。“万达在2000年开始做商业地产。当时，中国没有商业地产的概念。不仅外人不理解，企业中也有许多反对的声音。住宅房地产的发展非常好。我们为什么要问它？然而，一旦简麟儿看到了住宅地产的局限性，他就毅然转型为商业地产。现在万达商业已经成为世界上最大的商业地产企业。2010年，万达商业地产表现出色，而简麟游则投身文化旅游，投资大，动作快，令人惊叹。”

事实上，很少有人能跟上王守富的神圣逻辑。就在人们看到王健林叫嚣要发展文化旅游产业的时候，他已经退出了，他出售的决定和他的迅速行动同样令人费解。

万达出售其文化旅游和酒店项目，并在2016年将其旅行社业务转让给桐城旅游，桐城旅游基本上出售了其文化旅游业务，以至于金榜集团总裁魏长仁向《中国经济周刊》记者表达了“遗憾”。“像万达这样的企业都在做旅游业，这对行业有很大的推动和影响。过去，王守富太高调了，大家的期望还是比较高的。”

你“突然”对文化旅游业务失去兴趣了吗？魏长仁认为这不太可能。像万达这样的企业的每一个行动都是仔细考虑和准确计算的结果。

万达有没有可能在通过文化旅游项目低价收购二三线城市核心区域的土地后，准备套现？

众所周知，万达文化旅游项目在当地获得土地时，往往以“底价”中标。由于万达文化旅游项目能带来大量投资，促进当地经济发展，给地方政府带来政绩，地方政府几乎对万达采取“定向供地”的方式。

不要相信。6月7日，万达以74.77亿元的底价赢得了昆明市西山区24块商住用地，总面积约92.66万平方米。在本次土地出让公告所列的条件中，无论是“具有五星级酒店开发经营经验”、“持有建筑面积不低于50万平方米的文化旅游项目的产权证书”、“中标者必须建设大型综合文化旅游项目”、“规划方案必须包括两个室内主题公园、一个不低于五星级标准的酒店和一个旅游小镇”，似乎都是为万达“量身定做”的。2016年8月初，昆明市政府官方网站发表文章称，万达将在西山区建设，总投资300亿元...

6月30日，万达还以66.75亿元的底价出售了济南市历城区潘田区的16块土地，底价仅为2800元/平方米。据估计，目前荔城区的房价约为15000元/平方米。

“万达吕雯在征地问题上值得关注。过去，土地是以这个名义获得的，土地价格相对较低。从未来看，这种低成本的土地征用模式可能越来越难以操作。”专家告诉《中国经济周刊》记者。

首先，文化旅游项目投资巨大，恢复周期长。王健林大胆宣称“上海迪士尼乐园将在10到20年内无法盈利”，这更让人尴尬——就在上个月，在迪士尼落户上海一周年之际，迪士尼宣布将在2017年第二财季实现“微利”，预计到2017财年年底(截至今年10月)将实现“盈亏平衡”。然而，王健林寄予厚望的万达城仅开业运营，“与狼斗虎”的趋势尚未形成。此外，业内多位人士也委婉地表示，“与迪士尼仍有很大差距。”

一位观察员告诉记者，“文化旅游项目的运作非常困难。不如放下战争，顺应首富之风。”

其次，大规模“扩散”带来的高额债务也成为万达的一大压力。

那么，万达是否会被当地政府在万达文化旅游项目中要求的五星级酒店和其他设施淹没呢？目前，万达城大多位于二、三线城市，而高星级酒店对地段要求较高，其经营状况与地段挂钩。

事实上，酒店业长期以来一直是万达的“后腿”。从融创的公告中还可以看出，此次收购的76家酒店项目的净资产收益率在2016年仅为2.61%。万达酒店发展2016年年报也显示，公司年营业额大幅下降了82%。

“孩子长大了，媳妇夸了，猪卖了，才是最有钱的人。”难怪有些人这么顽皮。

此次收购对融创来说意味着什么？事实上，公司在公告中已经直言不讳——此次合作将以合理的成本为公司补充大量优质的土地储备和资产，为公司未来的持续健康发展提供有力支持。说白了，它似乎购买文化旅游项目，但实际上它购买的是土地储备。

有人可能会说，文化旅游项目交付后，品牌、规划内容、项目建设和运营管理将保持不变，万达公司仍将负责项目的运营和管理。由此可见，万达不仅仅是出售资产，而是以不同的方式运营。

对此，上述观察人士认为，很难说万达未来是否会继续运营。“因为万达与当地政府签署的协议是综合性的，万达将投资和运营，而且不可能向当地政府解释，所以有必要给政府一份声明。在外部，万达也可以在轻资产转型中“证明自己”。此外，球队的稳定和过渡也是目前非常重要的。”沉浸在商场多年的王健林，能不明白这一点吗？

赌博和上市的压力

因为突如其来的并购，也因为双方都是“武林高手”，虽然并购的事情已经说得很清楚，理由也很冠冕堂皇，但江湖上流传着各种各样的传说。

其中，急于将万达商业推向a股市场可能是更可靠的说法。

卖资产做什么？王健林明确表示，所有收回的资金将用于偿还贷款，万达商业计划在今年内还清大部分银行贷款。通过此次资产转让，万达的商业债务比率将大幅下降。

万达商业有多少债务？最初，作为一家非上市公司，我们无法看到其详细的财务数据。然而，今年5月，万达商业银行披露的2017年第三期中期票据包括其2017年第一季度的财务报告。其中，万达商业负债总额为5446.03亿元，资产负债率为70.61%。

根据这一计算，万达收回的631.7亿元人民币可使万达的商业负债率降低8个百分点。

万达商业于2014年12月在香港上市。后来，由于港股估值被低估，该公司于2016年9月正式完成私有化，然后寻求在a股上市。万达商业目前正在排队等待a股上市。根据中国证监会发行监管部“首次公开发行审核工作流程及申请企业”，截至7月6日，万达商业银行首次公开发行情况为“反馈”，目前排名第65位。

根据招股说明书，如果国家加强对房地产行业金融信贷政策的调控，公司可能面临更大的财务压力和财务成本压力，这将影响公司的偿债能力，增加债务风险。事实上，从目前的情况来看，这种风险确实存在。

这笔交易如何帮助万达商业的a股市场？至少从两个方面来说，一方面降低资产负债率，另一方面剥离房地产相关资产，从而获得更好的资产评估。此前，万达集团管理层表示，万达商业不想被纳入房地产行业，因为房地产公司的ipo几乎处于停滞状态。

然而，留给万达的时间不多了。根据《万达商业民营化融资建议书》，如果万达集团在私有化两年后(2018年9月底)不能登陆a股主板，万达集团将面临回购款、利息及相关费用的支付，这将对万达的短期流动性构成巨大威胁。

这可能是万达和融创在联合声明中表达了尽快完成交付的“焦虑”的原因。“双方同意在7月31日前签署详细协议，尽快完成付款、资产和股权交付。”

在国内销售，在海外购买

王健林在商业运作中的“上帝逻辑”仍然是不可理解的:在中国销售和卖出的同时，追逐轻资产战略；一方面，他们在海外买买，并加强了他们的布局。

上述观察人士提醒记者，事实上，随着万达的战略转型，相关资产的剥离已经进行，但文化旅游项目因为“叫嚣”而受到更多关注。2015年8月，万达商业公开披露了三份股权转让和轻资产合作框架协议，并先后出售了常州、梅州、连云港15个万达广场项目的全部股权(601008)，总交易对价约为131亿元。

2016年10月，万达将其旅行社资产转让给桐城旅游。

现在回想一下王健林关于轻资产战略的论述，别有深意。他说，商业运作的最高层次是“空·汉德威”，这意味着如果你有一个品牌，有能力，不用花一分钱就能赚钱。要达到这种状态极其困难。

王健林曾告诉《中国经济周刊》，万达正在转型为一家跨国企业。当海外利润达到三分之一左右时，这是万达成为跨国企业的标志。

王健林表示，2016年是万达海外并购数量最多的一年。共收购了十多家境内外企业，并购扩大了万达的产业规模和净利润。

事实上，自2012年5月收购美国第二大院线amc以来，根据公开信息，万达的海外收购和投资已超过2300亿元人民币。

通过这种方式，万达将其雄心投资到了海外？

以已售文化旅游项目为例。在今年5月的“一带一路”国际合作峰会论坛上，王健林还表示，旅游业是万达海外投资的“重中之重”，万达城已在法国巴黎和印度哈里亚纳邦展开。其中，巴黎是欧洲最大的旅游投资项目，总投资超过30亿欧元。印度项目也是目前印度最大的投资项目。此外，今年将在两个大国实施两个万达城市也就不足为奇了。这两个项目的投资预计将超过100亿美元。

以酒店为例，王健林表示，万达是全球最大的五星级酒店业主，目前已开业100多家五星级酒店，有100多家在建。万达在伦敦、芝加哥、洛杉矶和悉尼等世界核心城市的标志性区域建造并管理了许多万达酒店。

恐怕万达酒店的标志将从中国移除，更多地挂在海外高端酒店的正面。

它会被再次出售吗？

万达商业计划在今年内还清大部分银行贷款。然而，根据万达的商业负债，631.7亿元人民币可能不足以覆盖它。与此同时，万达集团也将大幅减少债务，并计划在大约三年内还清集团层面的金融机构债务。那么，万达会继续出售其资产吗？

如果万达继续出售其资产，可能会扩大人们对万达债务压力的想象。如果一个经营了30年、拥有8000亿元资产的企业遇到这种情况，其背后的原因是什么？

这不得不让人想起万达在6月22日遭受的“股票和债务的双重杀戮”。无风不起浪，不少银行业业内人士向《中国经济周刊》证实，6月中旬，银监会确实要求银行对海航集团、安邦集团、万达集团、复星集团、浙江红黑投资公司的境内外融资支持及可能存在的风险进行全面调查，重点关注M&A贷款、“内保外贷”等跨境业务风险。

部分企业的高负债率、极高杠杆率和高溢价以及部分目标的巨额亏损，已引起国家发改委、央行、商务部等部委对非理性海外投资的潜在风险及其真实性和合规性的高度关注。尤其是房地产、酒店、影院、娱乐业、体育俱乐部等领域的非理性、异常和动机不良的海外投资行为成为监管的重点。

稍加关注就会发现，万达不仅在提高负债率，还在出售和卖出。

恒大试图通过引入战略投资者来降低负债率，并在6月底之前赎回了所有“永久债务”。

7月4日，soho中国宣布在北京光华路推出soho2，在上海Ling/きだよ.推出SOHO 0这一举措被认为提高了公司的流动性。潘石屹还表示，soho中国今后不会拿土地开发新项目，基本上不会收购或重建这些项目。

复星过去给外界的印象是，它也是一个被买买的大师。据统计，自2009年复星开始国际化战略以来，迄今已完成约40项海外并购，总投资超过100亿美元。它的高负债比率和风险敞口一度令外界担忧。然而，最近郭广昌表示，复星集团的整体负债率正在下降，债务结构有了很大改善。截至2016年底，复星集团的资产负债率为63.91%。

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