大城市的房租降了吗？（微观察）

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北京等一线城市的二手房交易市场很冷

受监管政策影响，今年4月以来，北京等一线城市二手房交易市场逐渐降温，北京二手房交易量连续三个月下降。许多媒体报道称，二手房市场的降温导致了“出售转租”和“热点城市房屋租金下降”。真的是这样吗？我们对北京的不同地区进行了实地调查。

北京的房租仍在上涨，与往年相比已经缩水

“今年房东每月只给我120元，比去年少了。”小李，硕士毕业3年，租住在北京市东四环十里堡城市广场社区。“去年5月份续租时，租金每月上涨200元。如果我今年涨这么多，我想换房子。”

小李通过房屋中介在小区里租了一个18平米的单间。虽然装饰简单，但布置得很好，光线也很好。“去年的月租是2490元，现在是2610元。我不指望租金会下降。只要我不涨太多，我就很满意。”

“目前，二手房销售相对较低，对租赁市场影响不大，各种房屋的租金也没有明显下降。”北京连锁房地产金泰利店的一位租赁顾问表示，夏季是租房的旺季，地铁房和中小学附近的房子很容易出租。

北京元阳沁水社区是从该市重点中学的第十一所学校分离出来的。“去年我们的月租是8300元，今年涨到了8600元。”姜女士在元阳沁水社区租了一套面积为89平方米的两居室公寓。“父母租房已经好几年了，而且租房来源也不多，所以房租一直在上涨。”

市中心二手房租金居高不下，经济条件有限的租户被迫选择在郊区租房，导致郊区租金变化。

26岁的孕妇林怡在北京门头沟区五通苑小区租了一套两居室。“今年月租增加了500元。我觉得周围的环境越来越好，房东也很可靠，所以我会续租。”据五通苑连锁店物业顾问介绍，五通苑小区靠近北京西六环，交通越来越便利。虽然住房并不短缺，但随着租户的增加和周围环境的发展，租金每年都在上涨。今年，该社区的两居室公寓增加了约12%。

据叶巍我爱我家市场研究所统计，今年5月份北京我爱我家售房出租量环比增长15.7%，月平均租金小幅上涨0.61%。

“出售转租”很少见，租赁市场的供需仍然紧张

“目前，在北京、上海等一线城市，即使二手房市场冷清，住房也不会涌入租赁市场。因此，二手房市场的变化与租金的涨跌关系不大。”链家研究所所长杨现领表示，在北京楼市，80%的购房交易需求是换房，待售房屋仍处于自住状态，如果买不到新房，业主就不会出售旧房。“买卖转租”现象很少见。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析说，二手房租赁市场的变化取决于租赁需求和住房供应之间的关系。首先，北京等一线城市流动人口多，需求集中。即使有少量“出租屋”流入市场，租赁市场仍存在出租需求大于房屋供给的现象，承租人需求与房屋质量不能很好匹配，租金也没有明显下降。其次，租房需求从市中心向城市郊区溢出，使得核心区二手房租金减缓和下降，郊区二手房租金开始上升。

"季节规律也是影响租金变化的重要因素之一."谢逸枫表示，年轻人是一线城市的主要租房者，7月和8月是毕业生租房的旺季，供应紧张，租金涨幅明显。中国加快了对二手房租赁市场的监管，加大了对非法租赁的打击力度，这也是二手房租金小幅上涨的原因之一。

中原地产首席分析师张大伟认为，改善租赁住房供应是稳定租赁市场的关键。“如果计划在北京建设的50万套出租屋真的能够投放市场，就能在一定程度上稳定二手房租赁市场。”张大伟表示，政府还应通过调整产业结构和引导产业转移，合理控制一线城市的人口，以避免租赁需求的病态增长。