化解三类风险 应对房地产市场阶段性变化

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年中经济，问(2)

我们的记者陆红星

今年以来，最引人注目的政策是“一拳接一拳”的限购和楼市升级政策。在政策的强力控制下，房价的表现也在下降。根据国家统计局此前发布的2017年5月70个大中城市的住宅销售价格统计数据，5月份一线和二线城市的平均房价涨幅继续下降。数据显示，5月份，15个一线和热点二线城市的房地产市场基本稳定。从同比来看，15个城市新建商品房价格涨幅均比上个月有所回落，降幅在0.5至6.4个百分点之间。从环比来看，9个城市新建商品房价格下降或持平；5个城市的增长率在0.5%以内。此外，5月份，在70个城市中，新建商品房和二手房价格涨幅分别比上个月的29个和18个城市有所下降。

房价持续下跌似乎将成为2017年的主旋律，市场的看法是悲观和乐观的。我们应该从什么角度看中国房地产市场的未来趋势？国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓在接受《中国经济时报》专访时表示，中国房地产市场发展阶段发生了重大变化，有必要从长期和国际比较的角度重新审视和客观认识中国房地产市场。

2013年，它成为房地产市场的一个转折点

中国经济时报:自1998年房地产改革以来，中国房地产整体上经历了几个阶段。在你看来，这些阶段的特征是什么？造成这种差异的原因是什么？

邓:自从1998年的房地产改革以来，我认为中国的房地产市场整体上经历了两个阶段。首先，从1998年到2013年。原因是，2013年，中国城镇居民人均住房达到1.0套左右，基本解决了供给不足的问题，进入总量基本平衡、出现区域差异的新阶段。与此同时，2013年，中国整个新创房地产领域呈现出一个高峰。

第二，从2013年到现在。现阶段，新开工住房面积总体呈下降趋势，房地产投资增速明显回落。在房地产市场整体下滑的背景下，区域市场呈现出明显的分化。在一些特大城市和热点城市，住房需求明显不足，加上宽松的政策，房价明显上涨。然而，在一些早期过度增长的城市，总体情况是供大于求，去库存化的压力加大。

以日本为例。每个人都非常熟悉20世纪80年代日本房地产泡沫的破裂。事实上，泡沫阶段的涨幅低于之前的房地产市场。这是因为，在20世纪80年代中后期以后，发达国家的收入增长率随着经济增长率大幅下降，这种收入增长率无法支撑高房价。这就是为什么我强调整个经济发展阶段的变化，关注收入增长率的变化，因为宏观经济的变化对房地产市场有很大的影响。

因此，我们应该认识到，在不同的发展阶段，房地产市场的特征和规律是不同的。这可以解释为什么有些政策取得了明显的效果，而另一些则被称为“空基调”。当政策与其发展阶段相一致时，效果是明显的。当你认为它不正常时，它实际上可能是正常的。在供不应求的情况下，在收入快速增长阶段，当首付和利率水平较低时，想要稳定价格是不现实的。然而，在收入增长率明显下降后，很难通过低利率继续推高房价。

我们应该从更长的时间跨度来比较《中国经济时报》:有一种观点认为中国的特殊理论在当前的房地产市场非常有市场。根据你的研究，你认为中国房地产有什么特别之处吗？

邓·:目前，中国特殊理论之所以存在争论，主要是因为我们经常将中国目前的房地产市场与美国、日本等国过去20多年的市场进行比较，而不是从更长的时间跨度进行比较。