房地产调控“年中考”：一旦松绑 楼市或临压力

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自2016年9月底以来，房地产市场“最严格”的监管经历了几轮升级，进入了限购、限贷、限价、限售、限购的“五限”时代。从目前很多地方的房地产市场情况来看，很多地方的房地产市场已经明显降温，调控取得了显著成效。

房地产是国民经济的支柱产业。在中国城市化的历史进程中，它不仅是推动经济增长的重要“火车头”之一，也是满足人民生活需求的发展成果的“载体”。然而，一段时间以来，一些地方过于依赖房地产业的发展。在一些地方，高房价、投资投机的盛行和房地产库存的积压已经成为经济结构失衡的“重灾区”之一。

在中央政府“房子是为了生活，不是为了投机”的基本立场下，这一轮调控不仅超前于空，而且也指向了房地产市场的关键点。在中央和地方政府的强力调控下，房地产市场开始积极分化，一度如火如荼的一线城市房地产市场经历了一个量价齐跌的局面。虽然总体来看，楼市走势还很不明朗，但本轮调控基本控制了一度混乱的局面，“房子是为了居住，不是为了投机”的调控目标已经形成了全社会的广泛共识，并取得了积极的效果。

当然，房地产监管不可能一蹴而就。从以往调控的经验来看，成交量整体下降的相持阶段是一个更为严峻的调控时期。宋奋起直追，跌入了奋起直追的枷锁；严格地说，市场将是沉默的，理性的需求将得不到满足。在经历了短期、快速和无情之后，如何延续中长期政策成为下一步房地产调控的关键。

“房子是为了生活”，住房市场不仅仅是一个销售市场。在清理完房地产市场的“症结”后，推动“售租并举”成为本轮调控的一个亮点。

对于房地产业来说，只有适应新形势，推进供给侧结构改革，才能健康、稳定、可持续地发展。到了仲夏，地方经济面临着高中入学考试，如何避免一些地方因担心国内生产总值下降而放松调控政策，成为各方关注的焦点。然而，为了促进房地产市场的健康发展，并以合理和有序的方式促进“同时出售和出租”，市场高度关注由于城市的政策而提供了什么“好的处方”。

最严格监管的效果已经开始显现

◆历史上最严格的房地产监管已经取得了初步成效，但一些市场的预期仍在上升

◆一线城市普遍降温，二线城市分化，疲软的房价和火热的房价相互制约

◆地方法规主要基于“限制”。一旦“松动”，将对房地产市场的供给关系造成压力

◆购房需求旺盛，房企征地需求旺盛，房价上涨预期没有降温

◆下一步是切实推进房地产业供给方的结构改革，建立长效机制

自去年9月30日推出新一轮楼市调控以来，房地产市场已经进入了9个多月的调控周期，从限购限贷扩展到限价、限售和限购，本轮调控进入了“五限”时代。《瞭望》新闻周刊的记者发现，全国60多个城市出台了几轮房地产市场调控措施，范围广，力度严，堪称“历史最高”。

值得注意的是，《瞭望》新闻周刊记者近日在京津冀、长三角、珠三角等楼市热点地区调查了解到，许多楼市已经打开了降温通道，市场交易量有所下降，房价已经企稳。监管已取得初步成效。与此同时，应当指出，目前，地方控制措施主要是“有限的”，通过提高购房门槛和限制销售价格来限制市场交易。购房需求是否发生了变化，还是暂时等待时机，已成为下一步房地产市场发展的一个不确定因素。

在采访中，专家指出，围绕“房子是为了居住，不是为了投机”的理念，经过“短、平、快”的密集调控，如何延续中长期政策成为下一步调控的关键。

最大范围和最大幅度调节

2016年，许多地方的房地产市场异常火爆。尽管调控政策在10月份陆续出台，但由于市场前景乐观，一、二线热点城市的房价持续上涨，直至今年，楼市仍暗流涌动。为了稳定房地产市场，3月17日，北京出台了“还贷还房”的调控政策后，掀起了新一轮的房地产调控浪潮。

从北京、深圳等一线城市，到南京、杭州、厦门等炙手可热的二线城市，再到北京、上海周边地区，调控和升级已经成为房地产市场的“主旋律”。据不完全统计，自去年“9·30”调控以来，全国60多个市县已出台各种房地产调控政策160多次。

据《瞭望》新闻周刊记者介绍，目前，“认房认贷”政策在北京、深圳已经实施，非居民购房门槛已经提高到5年。此外，以北京为中心的河北涿州、崇礼、霸州、文安等。也采取了限制购买的措施，在北京周围形成了一个圈。位于上海周边的浙江省嘉善县已经限制购买新房和二手房。

同一政策咨询研究部主任张宏伟告诉《望网》新闻周刊记者，在热点城市的严格控制下，投机资金被转移到热点地区周围的“无限”区域。某热点城市房管部门负责人表示，本轮房地产调控在广度和深度上都不是一场小仗。这不仅是一个经济问题，也是一项政治任务。它的决心和力量超越了过去，反映了当地政府坚定地执行“房屋是为了生活，而不是为了投机”的思想。

在业内一些人看来，将去年的“9.30”限购与今年的这轮楼市调控相比，目前的楼市调控更为精准，因为北京的政策。

一是围绕“房子是为了生活”，完善调控政策，及时遏制调控漏洞。这一轮调控政策涉及信贷、资本、购买资格等。:对于非居民购房，北京和深圳已将门槛提高至5年；“假离婚”是行不通的。对于在北京离婚一年内的按揭申请人，可参照二手房信贷政策，广州成年单身或离婚人士将购买一套；北京已经出台了一项政策，对非法开发和建设土地的行为进行“限制经营”，比如“将业务转向住房”。

其次，价格限制、销售限制、业务限制和成本轮规是“手铐”。北京、南京等城市给予新建商品房最高限价；销售限制也是本轮调控的“新武器”。成都、厦门、广州等20多个城市已经开始实施限购政策，其中熊安新区周边的白沟限购时间最长，从登记之日起5年内不得转让。

三是热点城市限购圈加快。这一轮调控已经从一线和二线热点城市扩展到一些三线和四线城市地区。除了北京和上海周边的一些城市，在四线城市限购之后，合肥和南京周边的一些城市也加入了限购的行列。“这表明一、二线热点城市的溢出效应正在逐步扩大。”张宏伟说道。同时，调控政策也表现出中心城市与周边城市同步调控，形成“合力效应”。

第四，由于城市政策和地区政策，条例得到了完善。某研究所智库中心的研究主任表示，这一轮调控不仅在不同城市之间存在“去库存化”和“控制房价”的双轨并行，在同一城市的不同地区也是如此。例如，石家庄、南昌等。没有在调控中实施全球采购限制，而是选择在中心城市稳步推进；在“东热西冷”的格局下，广东佛山的楼市调控政策也有所不同。

第五，供应方努力增加土地供应。北京计划在未来五年内提供6000公顷的住宅用地，以保证150万套住房建设的需求，其中25万套为自住商品房。今年4月，住房和城乡建设部、国土资源部联合下发文件，要求合理安排住宅用地供应，科学把握住房建设和上市步伐，增加存量不足6个月城市的土地供应。

许多房地产市场降温交易下降

从目前许多地方的房地产市场来看，由于调控政策的收紧，许多地方的房地产市场明显降温，整体住宅交易量有所下降。

根据一手住房市场的交易数据，5月份监测的29个重点城市的交易量环比下降5%，同比下降24%。其中，一线城市环比小幅下降4%，同比下降42%。北京、上海和广州的交易量继续保持在较低水平。二线和三线城市环比下降5%，同比下降21%。

二手房市场也在降温。此前，在交易火爆的北京和上海，许多中介店显然都已冷清。《瞭望》新闻周刊的记者在北京宣武门附近的一家房地产中介店呆了两个小时，只看到三四批顾客来看房子。这家商店的代理人赵女士承认，在监管之前，他不能整天无所事事。

根据某房地产公司的数据，北京、广州、深圳、天津和杭州的二手房市场的成交量和价格都有所下降。4月份，北京二手房交易量不到3月份交易量的四分之一，平均交易价格较上月下降2.1%，为2015年11月以来首次下降；广州交易量环比下降57.5%，平均价格环比下降1.3%；天津的交易量下降了59.9%，平均价格环比下降了1.1%。

从房价来看，随着政策效应的不断释放，一、二线热点城市的房价趋于稳定。19日，国家统计局公布了5月份70个大中城市住宅销售价格的变化情况，表明房地产调控政策的效果继续显现，房地产市场呈现稳定下降的格局。

其中，热点控制城市降温。在四个一线城市中，只有广州的新商品房价格指数上升了0.9%，上海和北京显示“零增长”，深圳甚至下降了。从同比来看，5月份，70个城市新建商品房和二手房价格分别比上个月下降了29和18。

国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟表示，据估计，一线城市新建商品房和二手房价格同比增幅连续8个月下降，5月份分别比4月份下降2.2和1.7个百分点；二线城市新建商品房和二手房价格同比分别连续6个月和4个月下降，5月份同比分别下降0.8和0.5个百分点。

专家认为，当前房地产市场的特点是一线城市整体降温，二线城市市场分化，房价偏弱的城市和房价偏高的城市相互制约。

市场的预期仍在上升

在调查和采访期间，专家提醒记者的“王网”新闻周刊，目前房地产市场的监管主要是短期和需求方，并采取“有限”的措施，以抑制投资投机需求，但客观上一些住宅需求也受到影响；此外，投资需求依然存在，但暂时受阻。一旦放松监管，将对房地产市场的供给关系造成压力。

一位房地产企业负责人表示，目前，房价上涨的预期还没有降温。

在名为“投资北京”的微信群中，一群北京周边房地产市场的投资者交流了他们的经验。“熊欢的‘平安’受到严格限制，而北京南部需要有一个当地的户籍或社会保障门槛，这使得投资变得更加困难。”但是，在廊坊北部的三个县，你也可以买一套外国户籍，不管你是可以买还是试着买。“该集团的一位积极投资者表示，不能排除未来在不同地方放松监管的可能性。一旦放松，市场就会回升，房价很有可能反弹。

此外，尽管限购等调控政策缓解了房价过度上涨的趋势，但也增强了人们对“稀缺是宝贵的”的预期。

一位在沿海省份房管部门工作了20多年的基层干部表示，限购的实质是抑制需求，但这也向投资者发出了一个信号:越是稀缺和紧张的东西，越是有人追逐，价格就会上涨。在反向预期下，楼市限购已成为房价上涨的预警手段。

在“越涨越高”的预期推动下，购房者的需求越来越大。今年3月底，在北京周边地区，一家房地产公司开出了2000多套，但实际上只有1万多套。当市场开放时，购房者挤满了售楼处，一些人声称“如果他们买不起房子，他们就会砸烂售楼处”。

3月底在福州开业的鲁能大厦项目中，两三百套房子吸引了成千上万的人前来抢劫。一位房地产业人士说，同一天，一位中介炒掉了他的购房资格，把他的购房款提高到了2万元，他不能不找关系就买房。

据《王维新闻周刊》记者调查，自去年“9·30”进入调控周期以来，全国许多受欢迎的城市都出台了“认房认贷”的政策，使得很多人买房时从“第一套房”变成了“第二套房”，购房首付大幅上升，购房者突然面临巨大压力，使得交易无法进行。一些专家认为，对于如何处理房地产市场政策调整引发的交易纠纷，目前还没有成熟的法律支持，而“房地产市场新政”是否是“不可抗力因素”仍有争议。

不仅购房需求旺盛，房地产企业的征地需求也很旺盛。一位来自东部沿海省份省会城市的房屋管理部门的人士坦率地承认，尽管采取了一系列控制政策，但房屋企业的征地热情仍未消退。“转让住宅用地的最高价格是设定的，但每次转让土地时，都达到最高价格，只有摇号才能产生赢家”。

“如果你付出很高的代价，你可能会死，但如果你没有代价，你就会死。”一位房地产企业负责人坦言，一线城市的土地供应有限，企业会不惜一切代价抢走土地，这也导致了高地价和频繁的“地王”。

强调了供应方改革的紧迫性

据《瞭望》新闻周刊记者调查，本轮调控对进入市场的新建住宅引入了硬性的限价指标，一些开发企业做出了各种“花哨”的针对性对策，客观上导致了楼市的短期供不应求。

南京河西地区是优质房地产项目集中的地区之一。《瞭望》新闻周刊的记者走访了河西区的几处房产，发现该地区的房地产项目要么没有房子卖，要么统一价格为每平方米45000元，这是政府对该地区的统一指导价。

记者了解到，开发企业对此有不同意见。一些实力雄厚、能够生存的企业会调整营销策略，改变观望态度，放松“赌博”政策。福州某房地产项目的备案价格为每平方米16000元，今年年初的售价约为23000元。在受到房管部门的批评后，该项目干脆盖了盘子，一些房子没有卖出去。一位房地产企业负责人承认，政府的“限价令”让开发商“非常不舒服”:一些房地产项目的征地成本，加上财务和建设成本，已经超过了政府目前的限价。

另一方面，一些城市的“限价指令”导致房地产的定价或备案价格尽可能接近最高价格控制点。在业内人士看来，这可能导致房地产价格在限价订单范围内整体上涨。这样，尽管整体市场中的最高交易价格受到控制，但限价订单由于低端建筑的涨价而变成了促销订单。

为了实现控制房价缓慢上涨甚至不上涨的目标，热点城市严格控制新项目预售许可证审批，新供应继续吃紧，导致供应不足。数据显示，5月份，监测的29个重点城市新增商品房供应量继续下降，分别下降了22%和13%，各城市均出现不同程度的下降。具体而言，一线城市全线下跌，广州和深圳下跌逾60%，北京和上海下跌约30%；二线和三线城市环比下降8%，同比下降16%。业内人士担心，受限价令影响的新房短缺将进一步加剧房地产市场的供需错位，并推高看涨预期。

一些房地产企业负责人表示，在建房地产将推迟进入市场的时间，当市场变冷时，政府将放松控制，以较好的价格出售。福州一家房地产公司的销售负责人告诉《瞭望新闻周刊》记者，在限价订单下，开发商和房管部门玩了一个数字游戏。“例如，一些高价建筑已经售出，但房管部门却迟迟不签约。当网上签约一些低端低价项目时，高低价项目将与网上签约相匹配，网上签约的整体价格不会太高。”

“政府干预物业市场的销售价格，在短期内对抑制物业价格的过度上涨有积极作用，但这只是限制项目价格的权宜之计，而物业市场的监管急需一只‘手背’，即中长期的监管手段。”在采访中，许多建设部门的负责人告诉记者。

目前，价格是首当其冲的楼市调控。专家表示，后续需要从供求关系入手，切实推进房地产行业的供方结构改革。