辣招调控之下 火热的香港楼市要降温？

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在香港特区政府和有关部门多次推出调控楼市的“热招”后，香港楼市仍然高烧不退，但最新数据显示，香港房价环比涨幅收窄，火热的香港楼市似乎发出了降温的信号。

根据香港差饷物业估价署公布的最新临时数据，七月份香港私人住宅物业价格指数持续上升，连续第九个月创出新高。各类住宅价格指数为336.8，连续16个月上涨，创历史新高，但环比增幅收窄至0.09%，为过去16个月房价持续上涨以来的最低环比增幅。根据美联地产提供的香港房价趋势图，香港房价从2015年8月开始呈现下降趋势，一直持续到去年3月至4月，然后波动上升。然而，截至今年八月，香港物业市场的平均售价(以实用面积计算)为港币11，762，000元，较一个月前下跌0.1%，反映价格上升有放缓的趋势。

同时，香港金融管理局公布的数据显示，七月份新批出的按揭贷款较六月份减少23.5%，至337亿港元；与六月份比较，新借出贷款申请数目减少38%，至9，090宗。

虽然自去年底以来，香港金融管理局多次跟随美联储加息，但在国际资本和内地资本纷纷涌入香港、市场流动性极其充裕、市场利率几乎不升的情况下，监管效果非常小。根据中原地产的数据，今年上半年，开发商在香港售出了近1万套房屋，总销售额为1，360亿港元(约合170亿美元)，比2016年下半年增长13%。这是今年上半年最高的销售数据，售出房屋的平均价格达到1400万港元。

香港房地产市场的高烧引起了管理部门的持续关注。事实上，香港特区政府及有关部门曾多次采取措施监管楼市。自去年11月以来，香港一再“加强”对房地产市场的监管。就在今年5月，香港金融管理局宣布推出3项新的反周期措施，以监管物业市场，包括限制主要收入来自海外的贷款申请人，以及将“供款与收入比率”的上限降低10%。香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)主席陈德林5月份对香港房地产市场的泡沫行为发出警告，他表示，房地产市场需求飙升，不禁让人想起20年前香港房地产泡沫破裂前的情景。

然而，香港房价的环比涨幅已经收窄，这似乎表明楼市的“热”效应已经开始显现。对于香港房地产市场的未来趋势，一些投资银行分析师持相反意见。花旗预计，由于香港新上市的房屋超过了短期需求，香港房价将在明年2月前下跌10%。房地产管理和服务公司仲量联行预计2017年下半年将再增长5%。

米德兰地产首席分析师刘家辉指出，今年以来，香港房价进一步上涨，尤其是上半年，这导致一些潜在买家在价格追求上表现疲弱，观望市场前景。米德兰房地产及房屋部首席执行官邵明表示，9月份香港市场仍有许多新楼盘出售，二手房市场的交易量将继续受到考验，但在房价巩固在较高水平后，预计年底将再次上涨。一些分析师表示，美国利率正常化是引发香港资本流动趋势的主要担忧。展望美联储加息和收缩的渐进步伐，以及香港资金储备的短期充裕，香港本地低利率的基调并未改变，它已成为香港楼市的关键防线。

香港房价的环比涨幅已经收窄，但深圳房价的小幅下跌已经持续了11个月。深圳被一条河隔开。根据深圳中原研究中心的数据，深圳的整体房价呈现出稳定而缓慢的下降趋势，这表明在众多楼市调控政策的控制下，楼市已经有效降温。