北京学区房成交均价跳水 年内难有反弹

本篇文章2314字，读完约6分钟

据业内人士称，包括学区在内的房价正逐步变得合理，北京的房价可能在第四季度继续下跌。随着租购权的落实，房地产市场将变得更加稳定。

[租赁和出售相同权利的动态]

住房租赁市场得到了双重支持，20多个省市出台了细则

在大城市里，有些人靠租房子来获得户口簿。先决条件必须是已知的

[房地产市场动态]

130多家房企发布半年度报告，龙头企业净利润大幅增长

8月份，北京二手房交易量比上月增长7.7%

[房地产业]

在上市房地产企业近8000亿现金的背后，今年的债券发行规模下降了40%以上

将1000亿住房企业扩大到12家公司并首先出售1000亿已经成为一个小目标

上海的三次房地产销售被扣留，获利500万元

房地产经纪人提倡小产权房的好处。媒体:白痴谈论梦想

房地产经纪人每月收入10万英镑？报告显示，近60%的月收入不到5000英镑

“几乎所有的房子都降价，一些急需资金的房主在交易时会进一步降价，降价幅度可达50万元。”北京海淀区八一学校附近的房产中介告诉《中国证券报》，与北京“3.17”新政之前相比，包括学区在内的周边房屋平均价格每平方米下降了1万元。据业内人士称，包括学区在内的房价正逐步变得合理，北京的房价可能在第四季度继续下跌。随着租购权的落实，房地产市场将变得更加稳定。

平均交易价格继续下跌

《中国证券报》记者在调查中发现，北京校区的房价最近有所回落。在西城区金融街(000402，顾臻)附近，一位房地产经纪人说:“新政之前，这块地的价格是20万元/平方米，现在大约是17万元/平方米。一些大肆宣传的学区的每平方米建筑面积下降了10%。”例如，3月份湖口红庙小学凤会园小区的均价为186，979元/平方米，8月份降至166，051元/平方米。

根据连锁数据，北京连锁住宅二手房平均交易价格8月份下降了2%，比7月份下降了1.7个百分点；连锁住宅二手房平均上市价格环比下降0.58%，这一指标已经连续四个月下降。

一些购房者告诉记者:“以前的房价太高，他们不敢‘卖’。现在市场稳定了，每个人都不那么激动了，他们开始犹豫房价是否会下跌，他们不想这么快“卖出”。此外，在多校划线政策下，我们花了很多钱，可能无法进入理想的学校。”

中国社会科学院财政与经济研究所最近发布的住房市场发展月度分析报告也显示，在过去的三个月里，北京的重要学区东城区、西城区和海淀区的房价分别下降了13.17%、12.77%和12.28%，位居北京市前三位。

从总房价来看，北京市西城师范学校附属小学附近最大的60平方米至90平方米的校区房屋平均成交价格下降了50万元至100万元。此外，房价的下降是有传染性的，某一套房的价格下降会传导到周围的房子，会有越来越多的房子降价。

房价反弹的可能性很低

“最近北京东部和西部城市地区房价的下跌，是‘317’调控政策有效性的体现。”中国国际经济交流中心副首席经济学家徐洪才表示，东西部城市房价大幅下跌的原因包括之前的过度住房泡沫，现在市场开始理性回归。

据中原地产研究中心统计，截至8月30日，北京8月份二手房交易量为7289套，预计8月份总交易量为7600套，连续三个月不足1万套。根据雅豪机构的数据，今年3月份的交易量高达近2.6万套。

一位房地产经纪人告诉记者:“自5月和6月以来，房屋交易数量逐渐减少，7月和8月的数量越来越少。”

从房价的角度来看，叶巍我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖预测，第四季度北京房价将继续下跌，但跌幅将逐渐放缓，直至趋于稳定。此次降价不仅与北京限购政策有关，还与租售权分享政策的逐步实施有关。

“政府将保持政策的连续性。从市场数据来看，有必要继续维持现有的监管政策，而不是放松。有迹象表明，后续监管政策将保持稳定。”易居研究所研究员赖勤表示，在严格的房地产市场监管政策和日益紧缩的金融环境下，房价很难在未来6个月大幅反弹。

在谈到学区住房时，方天霞副总裁司志表示:“北京的住房购买力非常强。”无论是刚刚需要还是刚刚改变，学区住房的降温更多的是由行政限价造成的，而不是市场供求的真实体现。如果坚持现行政策，学区的房价很难反弹，但空房价进一步下跌的空间并不大。”

加快推进租购权

近几个月来，坚持租购同权、租售并举的政策不断出台，对稳定房价、打击“炒房”有明显的抑制作用。近日，住房和城乡建设部等九部委联合下发了《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》，将采取多种措施加快租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。

各省市新的租赁政策也在积极跟进:上海相继推出了只出租不出售的土地；合肥市提出要建立一个购房和租房相结合的住房制度，鼓励住房租赁消费；杭州支持个人闲置住房改造，强调出租和购买权；南京提出研究建立承租人权利清单；济南提议取消投资税和购房限制。

赖勤认为，从长远来看，租购权体现了政府大力发展和完善住房租赁市场的决心，这有助于使住房价格回归正常。随着教育体制的改革和教育资源的增长，学区的概念将逐渐淡化，房价将趋于合理。

但是，租购权很难落实。胡景晖表示，中国的公共资源相对紧张，在教育和医疗方面仍然难以有效落实租售权。近日，国土资源部和建设部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，该方案将对房价产生稳定作用。

中国社会科学院财政与经济研究所城市与房地产经济研究室研究员邹表示，私人租赁企业很难获得利润，因为租赁与销售的比率很高，政府有必要成立国有企业来干预这一市场，并通过相应的长期融资手段支持国有企业在住房租赁方面的发展。例如，发展以租赁财产为抵押的长期融资债券及其二级市场。由于租赁的投资回报期较长，政府将深入参与并承担相应的社会责任。