长租公寓万亿蛋糕遭抢 收益低盈利慢仍难解

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四年前，北京首次购房者的平均年龄是30岁。如今，北京首次购房者的平均年龄是34岁。在一线城市，出现了“有房可买，无房难买”的现象。此外，房地产市场已经进入了存量房时代，租赁市场已经成为房地产经纪人和房地产开发企业争相吃掉的万亿美元蛋糕。

华静证券房地产行业首席分析师周亚婷告诉《证券日报》等记者，在增量市场中，上市房地产企业的市值超过1万亿元人民币，但根据空目前的市场情况，整个房地产服务市场估计约为5.3万亿元人民币，其中目前还没有市值达到1，000亿元人民币的公司，这表明整个资产管理市场仍是一个有待挖掘的金矿。

值得注意的是，万科、龙湖等领先房地产企业已经开始大规模布局长期租赁公寓。然而，在长期租赁公寓1万亿元人民币的蓝海背后，资产模式下融资成本高、资产回报率低带来的利润问题仍然难以掩盖。

回收期长，利润困难

据周亚婷测算，在住房拥有率和租金比例变化的共同作用下，2027年中国租赁市场预计将达到5万亿元。

房地产经纪机构已经进入这一领域，重塑这一市场结构的力量来自开发企业的进入。

万科董事朱旭在2017年初透露:“2017年，万科把长期租赁公寓作为一个重要的重点，主要是在核心城市。”据悉，万科长期租赁公寓品牌“于波”的租金价格比周边租金高出30%以上。目前，已经在13个城市进行了规划，2018年的目标是45万人，年收入94亿元。

在2016年中期业绩发布会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出“冠宇”品牌的长期租赁公寓，并计划在3年内布局300家门店。龙湖集团的高级管理人员还向《证券日报》表示，长期租赁公寓是集团的一项重要业务，力争在三年内跻身中国长期租赁公寓市场的前列。

值得注意的是，根据数据，前30家住房企业中有三分之一参与了长期租赁公寓。

但是，在房地产企业长期出租公寓的背后，很难突破利润难的问题。一般来说，长期租赁公寓项目的来源是租赁，有些企业拥有经营用地。然而，无论哪种方式，前期投资都很高，融资成本也很高。此外，利润周期长，资本收益率低，导致空房利润低，这是企业经营长期租赁公寓难以突破的。

周亚婷表示，公司在中国长期租赁公寓领域一直处于谨慎发展状态。其中一个原因是，高资产价格导致了长期低的国内租金回报率，这使得长期租赁公寓的成本很高，企业在初始阶段难以自我维持。财产；另一方面，在世界主要发达经济体利率趋于零甚至负的情况下，中国市场利率仍长期保持在4%以上，企业融资成本相对较高。资产回报率低和融资成本高限制了企业快速增加杠杆的可能性。

周亚婷进一步表示，总体而言，“55%的房屋购置成本”和“65%的100间客房入住率”是盈利的关键点。这种利润结构意味着长期租赁公寓领域不是一个有利可图的空产业。对于已经进入并试图进入市场的玩家来说，这是一个有门槛的行业。市场参与者走在最前沿，如果他们不小心，就会赔钱。

红磡公寓总经理兼集团副总裁甘伟也告诉记者，对于集中型公寓来说，可以说是一项重资产运营，需要对整栋楼进行高初始投资的改造；此外，恢复期较长，“我们估计恢复期一般为4至4年半。”

安信公寓首席财务官吴铭峰也表示，安信经营集中的长期租赁公寓，但客户群定位为B端，在现金流和利润方面略有优势，但基本上需要两年半到三年的回收期。

股权融资有助于规模扩张

然而，大多数业内人士也认为，早期盈利困难是一个普遍问题，但随着行业规模的扩大，后期盈利空会越来越大。

根据周亚婷的计算，中国品牌公寓的数量不到200万套，约占整个租赁市场的2%。集中公寓龙头企业的平均管理规模在2万到3万之间，分散公寓龙头企业的管理规模约为50万。未来，如果品牌公寓能达到10%的市场份额，公寓总数将达到1060万套，其中排名第一的品牌公寓管理公司将管理超过100万套。

然而，当规模扩张来自资本时，杠杆操作是可以实现的。在这方面，大型开发商有更多的优势，因为他们在资本市场的高评级和较低的融资成本。然而，对于创业型品牌公寓企业来说，股权融资也将加速这一市场的扩张。

对此，周亚婷表示，长期出租公寓是资本和资源密集型产业，而由于空的债务融资操作空间太小，有必要利用股权融资的力量抢占市场份额。

事实上，近年来，长期租赁公寓吸引了许多人的注意，并有大量资金进入，但在未来，他们在进入市场时往往持谨慎态度。

周亚婷表示，创业型长期租赁公寓公司几乎每年都会在私人pe市场进行一两轮股权融资。在目前固定收益有限、债务成本高的市场环境下，即使是a股上市公司的长期租赁公寓公司在发展业务时也将目光投向了股权融资市场，试图通过股权融资来加快业务发展。可以预见，在未来，长期租赁公寓领域将更多地依靠股权融资发展。