房价降了但却感觉不到？原来是开发商在搞鬼

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在经历了一波楼市调控浪潮后，房价真的下跌了吗？

根据官方统计，热点城市的房价确实下降了，或者至少稳定了。然而，买家的体验却大不相同，甚至他们会感到更大的压力。根据规定，30%的首付款房屋必须支付两倍的费用。这是为什么？

事实上，这是开发商的幽灵。

在限价的控制下，“双合同”成了开发商规避政策的销售门道。不过，首付成本大幅增加，令大部分置业人士难以承担沉重的负担。

“双重合同”导致首付翻倍

据《中国商报》6月24日报道，在广州增城金地香山湖，销售人员承认该项目以“购房合同+装修合同”的“双合同”形式购买了该房屋，并为记者填写了一份涉及户型和房价的购房计划表。

该房屋的单位面积约为100平方米，折扣总价约为162万元，但分为99万元和63万元两部分。如果买方以162万元购买一套房子，首付款为30%，那么首付款约为48万元。然而，在“双合同”下，买家需要支付一次性装修合同价63万元和首付款33万元，因此首付款实际上约为96万元。

但是如果我们不能同时得到这么多钱呢？该销售人员表示，相关金融公司提供的贷款金额在30万至35万元之间，最多可分为五年，但这取决于个人信用信息和银行流量。此外，装修贷款手续费为1%，半年期月利率为1.4%。即使贷款期限为5年，月利率也高达0.9%。在等额本息还款法下，30万元贷款的总利息超过16万元，月还款额约为7700元。

记者参观的许多建筑都是相似的。销售人员都说他们需要“双重合同”。基金更新也高达50万元，但通过银行信贷只能贷出约20万元。一些销售人员直截了当地告诉记者:“最近获得预售证书的项目大多会有‘双合同’。”

值得一提的是，广州中航城的首付款高得惊人。总价约为230万元的复式别墅，首付款为130万元，接近总价的60%。当记者问为什么首付这么高时，售货员只说是公司的要求，并拿走了计算价格的纸。然而，前来售楼中心领取相关购房文件的买家告诉记者，他们此前在广州中行市购买了一套公寓，并签订了“双份合同”。

房价急剧上涨

由于“双合同”的盛行，广州一手住房价格的官方数据已经偏离了真实水平，网上签约价格也与实际价格相差甚远。

根据边肖在房地产数据中心的查询，金地香山湖的平均网上签约价格约为1万元/平方米。然而，《中国商报》通过实地考察了解到，金地香山湖的实际售价约为16000元/平方米，比网上签约的平均价格高出6000元/平方米。

此外，最近广州中行网上签约均价仅为13000元/平方米，而目前出售的复式房屋实际售价高达20000元/平方米。上述广州中行的买家表示，他们之前购买的是平房，房价约为19000元/平方米，但备案价格仅为12000元/平方米，7000元的差价应另行签订合同。

资深房地产专家韩世通指出，一些房地产的指导价明显偏离市场水平。“如果你真的想按政府指导价卖房子，很多开发商都会赔钱。”

许多业内人士认为，广州的二手房价格相对较高，而对二手房的控制相对宽松，因此其走势能够反映真实的市场情况。今年4月，广州(不含南沙和从化)二手房销售13652套，均价1.7万元/平方米，分别比上个月增长10%和7%，3月份均价也比上个月增长3%。

“双重合同”的四大风险

事实上，自去年以来，广州的一些开发商通过“双合同”规避了政府的限价政策。今年3月，中原地产广州项目部总经理黄桃在接受《商业日报》采访时表示，目前“双合同”再次出现，包括大型开发商在内的许多建筑都在使用双合同。黄桃还说“双重合同”有风险，但它也发生在你的爱和我的愿望的情况下。在目前情况下，政府更难调查和处理“双重合同”。

那么，“双重合同”的风险是什么？

风险1:高额首付增加了财务负担

签订"双合同"来捆绑装修给购房者带来了更多的首付压力。如果金地香山湖的装修价格是6300元/平方米，买家就要多付几十万的定金，这无疑是一个很大的经济压力。

风险二:装修被开发商接受，质量难以保证

当买方与开发商签订“双合同”时，相当于装修合同上的默认装修标准，由开发商决定，所以装修质量将被开发商接受。据业内人士透露，大多数装修公司在购房时提供的装修合同中都与开发商有裙带关系。那么开发商会负责为业主检查装修质量吗？

此外，相关法人指出，装修合同是由开发商签署的，但装修合同的签署对象是装修公司。如果购房者发现未来装修有问题，他们的权益保护将面临困难。如果房子的精装部分交付时有任何条件，购房者只能找装修公司。如果装修公司逃跑或涉及安全事故，这与开发商无关。

风险3:出售房产时，你将面临更高的税费

此前，《国家五条》要求二手房转让时按差价的20%缴纳税费。在这种情况下，那些签署“双重合同”的人在出售房地产时将面临更高的税收。

例如，如果一个购房者花150万元买了一处房产，并想在未来以200万元卖掉它，理论上他应该缴纳10万元(200万-150万元)×20%)的税。但是，该房产在购买时签订了“双份合同”，购买合同中签订的成本只有100万元，所以出售该房产将面临更高的税费，即20万元((200-100万)×20%)，税费一次性翻倍。

风险4:违反政策和扰乱市场

接近住房建设委员会的人士表示:开发商“捆绑精装修”的目的是为了规避政府的价格限制的相关规定。开发商压低房屋销售价格，以获得政府的优惠土地或行政许可，但提高装修价格，捆绑销售，以实现高利润的房地产项目。他们的行为是低价获得土地，高价出售，这违反了限价政策。

同时，业内有人认为，开发商通过拆分销售合同和装修合同来隐瞒真实的市场数据，会给房地产市场造成虚假和错误的数据，市场的价格信号不稳定或扭曲。