业内：一线城市房地产开发将步入新阶段 物业改造和资产管理将成主内容

本篇文章1994字，读完约5分钟

map/dtz团队在论坛上解释了如何利用该专业为城市更新项目提供管理服务。(照片由主办方提供)

人民网北京6月22日电(603000)在房地产开发日趋成熟的一线城市，过去几年形成的开发模式和内容必将面临更替。

6月21日，房地产服务提供商戴德梁行在上海、北京、广州和深圳举办了“城市更新4.0”主题论坛。在北京讨论的次主题是“资本市场的新机遇”，他们邀请了政府官员、房地产从业者和金融投资机构分享这一主题。

在会议上，戴德梁行的城市更新4.0？为了打造一个优秀的全球城市，本研究报告阐述了中国城市在城市更新4.0阶段未来几年的主要驱动力、实施计划和理念，并贯穿了世界各地城市更新的经典案例。

戴德梁行定义的“城市更新4.0”仍基于中国正在实施的新型城市化。他们认为城市更新4.0的特点是智能、高效和可持续发展，从而积极推动中国城市的现代经济发展。在现阶段，市区重建专责机构将负责全面推行市区重建计划。

物业改造将是城市更新4.0阶段的重要内容之一，包括改造城市中闲置的国有企业资产，使其得到更有效的利用；将物业改造成绿色建筑或绿色社区，改善城市环境，提高居住性；通过城市更新保护历史建筑和城市文化；使用最新技术建设智慧城市；满足城市对经济适用房日益增长的需求。

戴德梁行亚太区董事长、大中华区首席执行官张表示，论坛选择城市更新为主题，是因为中国地方政府高度重视城市更新战略。最早的城市更新是从旧城改造开始的，但那是一次彻底的改造，缺乏连贯的规划。

北京市朝阳区投资促进局局长马认为，城市更新可以分为两个部分:一是政府主导的城市更新，二是政府引导的社会参与的城市更新。

他介绍说，根据国家缓解非资本功能和区域一体化的努力，朝阳区已经缓解了一些建材市场、农贸市场、服装市场和家居市场。仅去年一年，参与救济的面积就达到665万平方米，今年将进行拆除和救济，预计总面积将达到1000万平方米。

“这些空客房在拆除后如何再利用？两个方向，一个是规划和建设城市公园，另一个是升级办公楼或青年创业公寓。”马应晖说道。在论坛上，他呼吁房地产开发商和投资机构采用ppp模式参与朝阳区的这些城市更新项目。

在论坛上，戴德梁行邀请中融昌河资本、中粮地产、梵天地产和华容德参与了北京股市的多个城市更新项目。

“朝阳区的很多地方都是低端写字楼。一方面，我们引进了高品质的办公楼，以满足企业的办公需求。另一方面，朝阳区发改委设立了5000万元节能发展专项资金，用于引导朝阳区低端写字楼进行节能改造。如果办公楼按照国家标准节能减排，政府将给予补贴。如果办公楼需要改造，可以向朝阳区发展和改革委员会报告。”马应晖说道。

根据对世界主要城市的比较研究，在土地利用方面，中国的城市和西方已经开辟了一个更大的追赶空的空间。以工业用地为例，上海的工业用地比例达到20%，而东京和纽约的工业用地比例不到5%。

从工业用地产值来看，上海每平方米工业用地产值仅为东京和纽约的一半。

“这意味着上海的工业用地要么大规模闲置，要么仍有很大的开采价值空的空间。”张对说道。

此前，中国城市的大规模扩张和发展，包括最早的城市改造类型的城市更新，给城市更新4.0的现阶段带来了机遇。旧城改造中推出了一批物业和项目，但缺乏良好的规划和维护。这些资产的质量、收入和价值迅速下降，整体管理水平恶化。城市更新4.0将获得重新整合资源和释放建筑经济的机会。

作为一家房地产服务提供商，戴德梁行试图在城市更新的4.0阶段发挥中介和主导作用。他们正在寻找适合各城市整合和改造的房地产资产，聚集在城市更新平台上，与政府和投资者沟通，共同规划和振兴此类项目，包括改造和后期资产管理。

“我们必须强调资产管理。”张说:“对于旧城改造中推出的物业项目，由于资产管理跟不上，老化情况非常严重，物业质量和资产价值将在短时间内直线下降。除了寻找项目和促进交易之外，戴德梁行还将提供全面的下游资产管理，以确保房地产资产能够长期运营，不会落后。”

张呼吁社会各界响应国家推进城市发展的路线，向市场提供股票。“我们发现许多城市股票都集中在国有企业和中央企业手中。这些闲置的工业用地和仓储没有发挥作用。”他说。

在调查中，戴德梁行发现，国有企业持有的资产正在酝酿巨大的城市更新机会。戴德梁行大中华区研究部常务董事詹姆斯谢博德(James shepherd)表示，中国国有企业持有大量城市资产，这些资产通常位于城市的核心区域，但资产利用效率不高，因此有必要对这些区域和资产进行重新规划，以提高国有企业的资产利用效率，改善工作环境。

“现在越来越多的国有企业正在寻找合作伙伴，在城市更新领域进行资产管理，挖掘潜力。”然而，詹姆斯·谢泼德说，有许多困难。国有企业缺乏更新和转型的动力，这需要大量的资金。企业可能无法从未来的资产增值中获利。此外，一些公司缺乏房地产经验，企业结构复杂。