房价连涨，内地买家兴趣升温，香港楼市会否再现97年爆煲之景？

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房地产市场已经连续13个月上涨，政府也出台了几轮调控措施。在一系列内外环境因素的影响下，香港楼市的未来趋势是什么？它会重现20年前罐子爆炸的场景吗？

(今年，香港的住宅物业市场恢复了活力，在三月变得相当令人兴奋。尽管第一季度的营业额逐季度下降了22%，但仍比一年前的极低基数高出113%。交易量从今年1月份的3286笔大幅增加到3月份的5856笔，增幅为78%。图/视觉中国(000681，诊断单元))

《财经》记者/温/编辑

上午10点左右，等待资格彩票的用户队伍开始从售楼处向附近的地下道蔓延，从与之相连的立交桥上转出，并被排到地铁站附近。即使面对习惯排队等候的香港人，房地产开发商也派出数百名员工维持秩序。这是《财经》记者今年5月下旬在香港一处新楼盘的开盘现场看到的。

长长的队伍是当前香港楼市热潮的缩影。受各种因素影响，新址构成了当前楼市热卖的主体。

截至5月22日，今年香港一手私人建筑注册量已达1024.2亿元(港币，下同)，比去年上半年的680.6亿元增长了50%。总交易量也从1月份的约3300笔增加到4月份的7000多笔；此外，面积不足431平方英尺(1平方米约为10.76平方英尺，以下简称英尺)，且总价较低，所以被称为上盘的销售也蓬勃发展:经过13个月的连续上涨，总涨幅为21.8%；类似的上涨也蔓延到了公共住房，而单位英尺价格高于私人建筑的情况已经开始出现。

面对如此迅速的崛起，香港特区政府(以下简称香港政府)多次采取调控手段，但其手段的种类和效力仍被认为捉襟见肘。这不仅使上述第一批500余套公开发售的单位，迎来了近15000名彩票认购者，也使越来越多的人比较起20年前香港楼市爆炸前的火爆场面。

截至六月初，被视为楼市制冷剂的美国加息，以及新楼宇供应的增加，并没有打破香港楼价持续高企的趋势。

如此长期的增长背后是有原因的。香港人乐观和悲观的原因是什么？这场与数百万公民的财富和影响力相关的消耗战将走向何方？相关利益攸关方在过去一年多的各自经历应该为寻找答案提供一些线索。

买方跟进:本地和非本地

据香港新界居民邹毅米女士说，去年年底她卖掉了自己拥有的一套小房子，虽然由于个人原因她不得不换一套大房子，但从市场价格的角度来看，空的房价应该不会有太大的上涨。但事实证明，她对房地产市场需求方面的判断仍然相对保守。

该房屋位于沙田花园城雅碧园。它是在2013年下半年以280万元购买的。这是一个一居室和一居室的建筑，实用面积约305英尺。虽然受到定位、图案等因素的影响，但售出时价格已涨到355万元。

在360万元被释放给中介后，只有两个人来了。从决定出售到裁员数万人用了不到一周的时间，这太快了，无法放缓。她告诉《财经》记者。

截至今年5月，位于滨江花园F座中间一层的一处房产，实际面积为242英尺，距离其出售的房产只有一条街之遥。原主以290万元的价格出价450万元，大约一周后以443.7万元卖出。

超过18，000元的底价不仅在新界创下新高，也为香港楼市的楼价偏薄、底价偏贵(总价越低，单价越贵)的现象增添了新的诠释。

我在买房子之前也看过这个房地产。它的特点是靠近沙田的程门河，被认为是一个河景房；第二，两到三个房间都是在很小的区域内建造的，适用性很强。虽然我的单位没有这些特点，但它的优势在于价格低廉。如果今年售出，可以多卖50万元。邹女士说。

如果房子几天后被卖掉，她的选择可能会不同。出售后不久，香港政府宣布推出一项新的热卖计划:已拥有物业的本地居民在购买第二套房时，将征收相当于物业成交价15%的印花税。

对于许多第一次等车的顾客来说，他们曾经认为此举会降低房价，并进入持币购买状态；当地一家领先的房地产中介公司也预测春节前后房价可能会下跌10%左右。

市场状况已经证明，所有这些预期都落在了空.身上自3月份以来，香港的房价开始迅速上涨。根据香港政府公布的第一季经济报告，今年住宅物业市场已恢复活力，三月份的情况相当令人兴奋。尽管第一季度的营业额逐季度下降了22%，但仍比一年前的极低基数高出113%。交易量从今年1月份的3286笔大幅增加到3月份的5856笔，增幅为78%。

这意味着，今年第一季度香港房价上涨4%，比1997年的峰值高出85%；然而，市民自置居所供款的负担比率进一步恶化至66%，高于过去20年45%的长期平均水平。

邹女士房产的买家在一定程度上可以代表那些购买力有限但不断以高价抢购的买家:一位当保安的母亲，她为从事it行业的儿子买了一套房子做婚房，月薪约为3万元。由于首付款有限，中行对该类房地产最高90%的抵押金额已全部借入。因为儿子不能通过银行压力测试，仅仅是因为缺乏信用，母亲也应该签署和保证。

我儿子现在没有房子也没有女朋友。他担心自己找不到妻子，也担心在总价超过400万元后，自己一辈子都买不起房子。买家在试图与邹女士讨价还价时说道。据透露，房子住不起，所以只能出租来偿还每月约13000元的抵押贷款。

愿意帮助孩子买房和上车的父母并不局限于二手建筑。在5月份一个新开楼盘的销售中，房地产开发商表示，65%的买家是35岁左右的年轻人。以面积为370英尺、单价为16000元的单位为例。总价接近600万元。由于银行只提供60%的抵押贷款，买方需要支付240万元的首付款。

30岁左右的年轻人通常只工作10年，在有机会存够钱之前，每月能存2万元。然而，当他们刚开始工作时，他们的工资总额可能还不到2万元。房价与他们的购买力脱节，一些买家看到房价上涨如此之快，以至于他们的孩子在成家后买不起房子；最好给你的孩子买一个家，尽可能早地做准备。香港中原集团董事长石永清写道。

房地产市场上的年轻购房者现象也被普遍认为与第二次购房缴纳15%印花税的热动作有关:作为从价税，一个800万元的单位要缴纳120万元的税款，所以有些人会以年轻家庭成员的名义投资第一次购房。

此外，香港楼市观察人士林认为，根据他的相关计算，在过去10年里，约有10万个香港家庭因为想买房而等待再次上车的机会，这也构成了潜在的购房需求。

这些人几年前卖掉了自己的房子，而那些一直看不起房地产市场却不买的人，由于后悔效应，越来越陷入恐慌。我本可以在香港岛买两套公寓，但现在我只能在元朗买一栋纳米大楼。政府即将改变。我不知道林女士(行政长官当选人林郑月娥)会想出什么新把戏。总之，没有比这更好的了。邹女士说。经过长时间的观望，她的一个新移民朋友去年年底在香港岛买了一套两居室的小公寓，已经有40多年的历史了。

根据《财经》记者采访的许多购房者或潜在购房者的情况，他们目前的心态大致可分为两类:认为不应盲目抢劫的人觉得房价负担比已上升到比1997年更高的水平。此外，香港的经济形势不稳定，有加息的风险，所以入市要谨慎；那些认为天气应该很热的人觉得目前的情况相对安全，因为买家要么住在自己的房子里，给孩子买，要么拿着房子收房租。一方面，他们愿意在政府热卖策略的约束下长期持有(购买三年后，他们无需支付额外的印花税即可出售)。另一方面，由于高就业率和低利率，每个人一般都有一定的能力持有商品，并且不会在房地产市场出现拐点时为了出售商品而大幅降价。

在香港社会，类似的辩论已进行了数年。当房地产市场波动时，各种判断会在一段时间内发生冲突，然后每个人都会以正确的方式行动。在香港，你是否买房是赌博。近年来，香港楼市观察人士唐认为，房价将会调整。

除了本地买家的心态外，另一个值得注意的转变是内地买家对香港物业市场的兴趣日益浓厚。

相关统计显示，去年第四季度香港一手中小型住宅市场中，内地个人购房比例占总成交量的14.2%，占总成交量的15.9%，分别比上季度上升3.9个百分点和4.6个百分点；同期，占二手中小型住宅总成交量的6.8%，占总成交量的7.6%，分别比上个月上升1.1和1.5个百分点。

今年年初，部分受双热(买家印花税为15%，双倍印花税为15%，不含杂费，税率已达到楼价的30%)及股票和外汇双杀的影响，内地个人买家在香港一手私人住宅市场的整体交易比例和交易量略有下降。

然而，香港金融管理局总裁陈德林表示，在4月份的住宅交易中，许多按揭人占新批贷款的20%左右，而非本地借款人约占2%；据市副行政长官阮透露，就申请人数而言，上述两类人的个案在3月份分别上升至1710宗和239宗。

就豪宅市场而言，香港土地注册处的数据显示，今年首五个月共有857宗超过3，000万港元的住宅交易，较去年同期上升72.8%，创历史新高。其中，617例，占72%，主要是一手豪宅。然而，内地个人买家的比例仍维持在30%左右。

当谈到内地买家为何对香港的各种房产感兴趣时，沙田的一位房产中介向《财经》记者指出，可能有两个主要原因:第一，内地房价连续几年上涨，限购限售都是在春节前后开始的。对于有投资需求的家庭来说，在香港买房正成为一个不错的选择。

虽然香港的税收不低，但实质上对外国人没有限制。以深圳买家为例。卖掉一个本地单位后，他们几乎可以在香港买到一个好单位。这套房子在深圳可以租8000元，而在香港类似的房子租金不低于2万元。利润率很容易计算。

第二，由于印花税不断提高，香港正在出现一个丁权市区市场。当地人要么利用自己家庭中的年轻人获得第一名，要么与亲戚朋友讨论花钱购买资格。对于非本地人来说，如果他们没有本地亲戚和朋友，他们可以花数千万人来借他们的脑袋(也就是说，他们可以购买本地的免税资格)。房地产经纪人说。

按人头买房的运作模式是:如果你想买一套总价为1亿元的房子，内地买家通常要交3000万元的税。但是，如果你通过一系列的私人协议购买房屋，你只需要支付4.25%的物业价格的一般印花税，即425万元。

卖方的主要力量交换:业主和房地产开发商

从香港房地产市场的供应方来看，出于个人原因急于出售房产的邹女士只是一个零星案例。不管是主动还是被动，越来越多的业主选择了观望。受此影响，香港70%至80%的交易量来自现有楼宇(即现有二手房)的房地产市场传统不断被打破。

香港的印花税政策对物业价格有负面影响。如果卖家想换楼，他们将不得不在不到三年的时间内缴纳更多的印花税，而且他们还将面临房价飙升、无法再次上车的风险。这导致了香港小房子的短缺，即传统上由二手房组成的所谓寄宿托盘。表现是中小房地产价格正在迅速上涨。香港岭南大学公共政策研究中心前主任、珠海大学商学院院长何罗晟多年来一直密切关注香港房地产市场，他向《财经》记者表示。

从今年开始，随着房地产市场价格的全面上涨，股票市场正在加速进入。价格越高，供应量越少；供应量越少，价格越高。

事实上，买家希望没有投机者会拿起货物，业主会以低价出售。然而，从金融风暴到非典，再到金融海啸，以及近年来的各种印花税，业主们已经逐渐对热把戏免疫。一方面，低利率缓解了抵押贷款的压力，私人财产贷款的总数一直在增加。此外，由于换房和购买新房的成本和风险增加，但收入减少，租金上涨，自住业主和投资型业主当然会囤积房产，进一步减少供应，使售价上升。前述房地产经纪人说。

在各类业主不愿出售的锁定效应下，根据米德兰房地产数据研究中心的相关数据，4月份香港共有4582套二手房登记，其中2183套不超过500万元，约占47.6%，这是单月首次跌破50%的水平。

随着房价的上涨，提出报价的业主提高了投标价格，一些原本低于500万元的住宅单元被升级为高于500万元的物业。根据米德兰的相关分析。

因此，越来越多的人开始认为，香港的证券公司正在进入一个由卖家主导、成交量低的市场。业主不会在短期内将大量房屋返还市场，这进一步加强了他们眼中的房地产市场的稳定性。

但结果是，对于购买力增长相对有限、渴望进入市场的买家来说，他们将越来越接近通过银行贷款购买二手房地产的生死线。

根据香港金融管理局的规定，只有楼价低于450万元的单位，才可以向银行申请八成至九成按揭，贷款上限为360万元。一旦总额超过这个数字，可以获得的抵押贷款的比例就会下降。

事实上，房地产开发商及其关联金融公司为新房产提供的高比例抵押贷款，已逐渐成为少数或唯一依赖的买家之一，这些买家不太可能上火车，也没有资格购买和收取租金而无需缴纳重税。他们中的大多数人主要关心的是房地产开发商是否能借给他们足够的钱，但房地产价格水平成为第二位的。

在此之前，为了推销新房产，房地产开发商通常会在银行提供的第一笔抵押贷款(以下简称第一笔抵押贷款)的基础上，通过其关联金融公司发放第二笔抵押贷款(以下简称第二笔抵押贷款)。随着香港金融管理局收紧监管措施，对银行提供贷款的限制不断增加，而由地产发展商及其关联金融公司提供的高贷款比例按揭产品也日趋多样化。

目前，受到买家普遍欢迎的一种产品是由房地产开发商及其关联金融公司联合提供的高比例产品。

据一家房地产金融公司的工作人员告诉《财经》记者，这种产品的核心吸引力在于，在银行第一次提出之前的新报价后，如果要得到金融公司的第二次报价，仍然需要银行的同意，贷款总额需要通过压力测试。如果一台压机加两台压机的组件数量较高，测试标准将变得更加严格。

尽管这类贷款产品将减轻买家的债务负担，但它们不如绕过银行、由房地产开发商和相关金融公司直接提供的高比例一键式产品有吸引力。因为它不需要遵守相关的监管要求，它的特点是贷款人不需要通过压力测试，有些人甚至降低了收入证明的门槛，使其容易获得批准。

一般来说，不同的房地产开发商有不同的审批标准，有些会要求还款比例不超过收入的60%，否则贷款将受到限制；其他的更激进，他们已经被批准了。上述工作人员表示，这不仅能吸引原本想买二手房的买家，而且除了卖房还能赚取利润。为什么不呢？

以香港一个老牌地产开发商的两个项目为例，两个项目都有一个最高90%的按揭计划，即如果买家购买一个1000万元的单位，首付只有100万元(二手房需要600万元)。此外，房地产开发商为其中一方安排了一个特别的付款计划，即在买方支付总价款的5%作为定金后，另5%可在六个月内支付。

对于稍微富裕一点的买家，他们可以获得一些灵活的还款安排，无需90%的抵押贷款。例如，分期付款期延长了，头三年是无息的，但羊毛来自绵羊，然后它将逐年增加。

从数据来看，房地产开发商提供的利息一般高于银行提供的2.15%左右。但是，如果购房者在购买总价较高的二手房时不能提供更多首付，他们可能要向相关金融公司借两笔贷款，利息往往超过10%。

从整体情况来看，据中原地产统计，2017年完成的新盘有821个，由金融公司承接，涉及买卖合同61.02亿元，分别占15.5%和16.4%。在2016年完成的新址中，金融公司承担了814个合同，涉及销售和购买合同，金额为96.82亿元，分别占8.7%和11.6%。数据反映了新的第一手买家的第一按揭市场，金融公司的市场份额正在上升。

今年4月初，香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)对这种被称为香港影子银行(Hong Kong Shadow Bank)的放贷行为发出警告，称其担心不受其监管的房地产开发商通过其金融机构向购房者提供高比例抵押贷款的风险，并可能要求银行采取额外措施来管理风险。

5月12日，香港金融管理局(HKMA)采取措施收紧贷款标准。其措施包括将认可机构向地产发展商提供土地购买的融资上限由50%限制至40%，以及将建筑成本的融资上限由100%限制至80%。同时，如果发展商向置业人士提供按揭贷款，会影响认可机构的信贷评级，并变相增加相关的融资成本。

在解释此举的原因时，分行副行长阮透露，截至今年3月，香港银行业向本地开发商发放的贷款约为5，400亿元，占香港贷款总额的11%。这是一个很高的比例，从13家主要开发商获得的信息显示，开发商自己提供的抵押贷款金额有所增加，仅在一年时间里，就从2015年底的107亿元增加到去年年底的276亿元。最近，一些购买土地的开发商也通过高杠杆的方式为项目筹集资金，甚至一些开发商依靠借款来筹集购买土地的资金。

HKMA担心信贷风险将大幅增加，希望限制银行向这些开发商提供融资贷款。他说。

5月19日，香港金融管理局再次推出3项监管措施，包括将拥有一个以上按揭(即非按揭)的借款人的按揭比率上限降低10个百分点，将来自香港以外地区的供款人的供款与收入比率上限降低10%，以及将新建按揭贷款的风险权重下限由15%提高至25%，从而提高银行的资本要求。

业内人士普遍认为，HKMA接连出手有几个原因:首先，上述影子银行的部分资金来自商业银行，一旦房价大幅下跌，将带来严重后果；其次，前一时期，内地房地产开发商为了进入本地市场，往往采取激进的征地措施，一些香港房地产开发商受到影响，风格更加活跃。如果这种双管齐下的方法得不到控制，将进一步刺激已经火热的房地产市场。

但是，在当地房地产开发商资金来源多样，且经常使用企业融资代替抵押融资的前提下，加上HKMA并不禁止房地产开发商提供高比例的抵押贷款，上述一系列新措施的效果一般被认为在一定程度上打折扣。

事实上，在上述管制措施刚实施后，香港楼市的气氛仍然炽热，几大重点物业的销售已迅速完成，新的地王相继出现。

为了减轻第一阶段购房者的负担，为购房者提供了一个80%的抵押贷款计划，这样购房者就可以购买大型的银色公寓，并享受高比例的抵押贷款。在首三年，他们可以不用付本金便付利息，让买家在按揭付款初期有更灵活的预算，甚至持有香港身份证的海外买家也可以不用经过压力测试而受惠。一家金融公司在一家房地产开发商的开业典礼上说。这不是对HKMA的反击或对抗，而是客户的灵活选择。另一位也提供高百分比抵押贷款产品的房地产开发商表示。

财产是如此珍贵，当你选择财产时，谁更可靠？不管你按一次还是两次，这都是你不可避免的选择。6月初，香港一家老牌房地产开发商仍在许多发行量很大的当地报纸上做广告。它提供的贷款计划包括无限的财产类型和建筑年限；可选分期或循环贷款形式，灵活多变；提前还款无罚息等。

政府监管战略:短期和长期

今天，香港的房地产市场是否像第三次牛市一样，处于乐观状态，把坏消息当作好消息来猜测？不同的当事人因其立场不同而给出不同的判断。

市场人士普遍认为，以过度建设、过度借贷和过高价格来衡量，香港60%的小业主已经还清贷款。尽管价格与真实家庭的购买力不符，但投资者手中仍有现金。此外，与1997年相比，当时香港人热衷炒楼，很多人借了很多钱。但现在香港的金融体系已经实施了几轮紧缩措施，个人负债水平远非可比。因此，尽管泡沫可能存在，但不存在破裂的危险。

从供应方面来看，乐观的声音包括香港没有过度建设，而由于二手供应冻结，虽然一手新楼供应增加，但整体供应仍在萎缩，市场仍处于供不应求的局面。

然而，一些市场观察人士向《财经》记者指出，香港房地产市场的复杂性远远超出想象。在判断之前，还应该加上几个观察维度:一方面，香港人买房必须讲位置，现在连过去人们不感兴趣的老房子甚至杀人的房子都被抢走了；另一方面，在过去，房地产开发商在开放市场时会区分大客户和散户投资者，让他们在不同时间分组排队。最近几天，出现了一种现象，不同的潜在买家一起排队，迫使售楼处爆炸的效果已经达到。真实情况如何？你自己判断吧。

相比之下，来自学术界和政府的声音往往要谨慎得多:

目前，进入市场的买家也做好了心理准备，未来房价将回调20%至30%。展望今年下半年的房价，这取决于新政府对房地产市场的调控措施以及开发商推动的销售数量。由于上半年消费了大量购买力，预计下半年房价涨幅将放缓至2%至3%。香港经济学家、关羽商业与经济研究中心主任关卓钊最近对此做出了预测。

此外，如果纳米建筑不舒服，就需要更换。在供应增加和政策因素几年后发生变化之后，有没有买家愿意出高价承接？我真的很怀疑。何玉生认为。

在资本流动、市场估值和投资者心态方面，与金融海啸前有许多相似之处。香港财经事务及库务局局长陈家强最近表示，他并不是香港政府金融体系中第一位对楼价发出严重警告的高官。

所有人都认为房地产市场只会涨而不会跌，它会超出自身能力进入市场。目前，房地产价格与人们的购买力严重脱节，房地产市场过热的风险加大。一旦楼市周期逆转，市场将受到极大冲击。美国已经开始实现利率正常化。最近，许多银行都提高了利率，这将逐步提高香港的利率。香港金融管理局总裁陈德林指出。

事实上，香港主要银行最近普遍提高按揭贷款利率，也是受香港金融管理局的监管安排所指引。从2009年到今年6月初，为应对房地产市场持续升温对银行体系的影响，HKMA在房地产市场推出了八轮反周期措施。

此外，政府还实施了一系列针对购房者的税收和监管政策，比如一系列刺激性税收，以及禁止一个以上的群体(一个买家有资格购买一栋以上的建筑)。

陈家强认为，香港金融管理局最近推出的审慎监管措施都是好事。经过严格监管，目前的风险管理措施已基本完成，香港金融市场相当稳定。然而，如前所述，从效果的角度来看，这些主要针对需求方的措施往往被指出有一个法律的局限性和一个缺点。

对于香港政府现行调控中存在的这一矛盾，有学者指出，香港是一个自由的经贸市场，抑制楼市过热的力度过轻；太多的钱会搞垮房地产市场和经济。

此外，受整体外部环境影响，在量化宽松货币政策的影响下，香港的低利率和充裕的流动性也将加速房地产价格的上涨。通过地方措施解决外部问题实际上相当困难。

从香港政府过去几年调控楼市的大政方针来看，其核心主题是尽量延迟买家的需求，尽快增加供应量，以达到供求平衡的目标。虽然会有一定的滞后效应，但最终会自然冷却楼市。简言之，短期监管是换取时间的基本政策。

本届政府标本兼治，大力增加住房供应，并推出了几轮需求管理措施，以打击投机和投资需求。今年公营和私营房屋的供应量将会相继大幅增加。从今年开始，未来3 -4年的一手住房供应量将达到96，000套；公共住房建设预计将达到94，600套。土地改划后，住宅单位的潜在供应量达38万个，而中长期新市镇的扩展和铁路物业的潜在供应量预计将提供22万个住宅单位和860万平方米的工商业楼面面积。6月1日上午，梁振英最后一次以香港行政长官身份出席行政长官答问会时表示。

归根究柢，香港的房屋问题是土地使用问题。要降低房价，就要增加住房供应；为了增加住房供应，我们必须继续增加土地供应。梁振英在任期内的最后一份施政报告中也指出。

当被问及对下一届政府有何建议时，梁振英重申，要解决香港人的住屋问题，必须增加土地供应。

据有关数据显示，在梁振英的带动下，预计未来三至四年，香港私人住宅一手供应量将较现任特区政府上任时增加45%，而公营房屋的增幅将超过37%。这可能有助于香港特区候任行政长官林郑月娥提出实施公私合作模式，推出香港市民第一登机平台计划。

随着新任行政长官即将上任，有关香港政府未来如何监管的建议越来越多。举例来说，有人建议香港政府在全面实施香港人的土地的同时，也可以逐步全面实施资本增值税。

陈家强还指出，政府一方面要继续增加未来的供应量，另一方面要有明确的政策，向社会发出明确的信息，说明楼价会回复正常水平，以调整市民的期望，使市民相信他们的购买力可以追上楼价。

事实上，在过去几年甚至更长的时间里，各种类似的建议相继出现。但他们能否真正打破房地产的霸权，没有人能给出一个明确的答案。

从短期来看，将在下届香港政府任职的香港财政司司长陈茂波最近指出，影响房地产市场的基本因素已经发生了根本变化，香港的利率最终将跟随美国利率的走势。说房价只会涨不会跌是没有客观依据的。令人担忧的是，当基本市场因素发生变化时，市场仍在升温。因此，各种需求管理措施仍需继续。在现阶段，没有有条件的或空的削减或撤出。

目前，任何帮助市民上楼的措施，特别是帮助一些经济能力有限的人士购买二手楼宇，都是不适当的，否则只会伤害他们。6月5日，陈茂波在立法会财经事务委员会会议上，就议员的提问作出重点回应。

(本文首次发表在2017年6月12日出版的《财经》杂志上)