反弹空间犹存 楼市拐点难现

本篇文章3039字，读完约8分钟

业内人士承认，下一次抵押贷款利率仍有可能上调，一方面是为了防止信贷市场背后的各种泡沫问题；另一方面，银行资金的成本正在上升，银行更喜欢回报率更高的领域。

“我在二月份批准了贷款，但是卖我房子的房主还没有收到贷款。”20世纪90年代后，李莉承认自己很幸运，第一笔房贷享受了15%的折扣。近日，记者在北京、深圳、南昌等地了解到，大多数购房者并不像李莉那样幸运，首套住房贷款的利率折扣已从10%调整到95%，随后基准利率甚至有所上调。在这个过程中，甚至出现了“第一笔房贷难批”、“第二笔房贷难批”等混乱现象。

业内人士承认，下一次抵押贷款利率仍有可能上调，一方面是为了防止信贷市场背后的各种泡沫问题；另一方面，银行资金的成本正在上升，银行更喜欢回报率更高的领域。有专家表示，在严格限购和信贷紧缩的因素下，楼市有强烈的观望情绪，但很难说拐点已经出现，市场交易仍可能反弹。

“龙”首笔房贷

“我原以为第一笔房贷很快就会下来，但没想到等了这么久。”我只是等了一个多月才批准贷款。除了发放贷款，我不知道等待“贷款”资金到位需要多长时间。幸运的是，卖掉我房子的房主能够理解。”陈刚向《中国证券报》记者讲述了自己的苦恼:在全家人的共同努力下，陈刚终于拿到了150万元的首付款，并在北京朝清区拥有了自己的房子。

陈刚说，第一笔房贷是200万元，按照新政策只能贷款25年，利率折扣也从10%调整到95%。这样，在相同的贷款金额和期限下，我的利息支出增加了85，300元。

最让陈刚困惑的是，他在同一个银行申请个人抵押贷款的同事的贷款审批速度比他快得多。他们的收入水平相似，贷款额也相似。唯一的区别是第一套房和第二套房。

一些房地产经纪人也向《中国证券报》证实，北京第二套住房贷款的审批程序确实比第一套住房贷款快。“第二个套件可在三至五天内获得批准，第一个套件至少需要一个月，甚至可能需要一个半月。”

银行工作人员没有解释为什么第二套住房贷款比第一套住房贷款快。分析师认为，第二套住房贷款的利率已经上升了10%-30%，商业银行在信贷额度吃紧的情况下倾斜是合理的。

访问期间，记者了解到，工行、农行、中行、建行、交通银行的第二套房贷利率已上调至1.2倍，北京银行(601169)、招商银行、中信银行的第二套房贷利率也上调至1.2倍，民生银行(600016)甚至上调至1.3倍。此前，大多数银行的二手房贷款利率上升了10%。

据悉，部分银行明确提出，北京市个人住房抵押贷款最低指导价为首套住房抵押贷款基准利率的1.1倍，补充抵押贷款和中转贷款基准利率的1.15倍。不过，中国银行(601988)、北京银行、中信银行(601998)等相关负责人都告诉记者，该行在北京的按揭政策没有改变。据记者了解，虽然北京很多银行没有取消95%的贴现利率，但实际发放贷款时大多使用基准利率。

虽然只有个别银行的首套房贷利率有所上调，但据易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，房贷利率仍有可能上调，但出发点主要是为了防止信贷市场背后的各种泡沫，尤其是商业银行过去比较快节奏的贷款模式，现在确实需要积极抑制。“有一点需要注意的是，即使抵押贷款利率有所上升，它仍然是在过去RRR连续降息的基础上形成的利率水平。与历史数据相比，它并不算太高。”

根据中国科学院的研究报告，金融信贷紧缩将是未来一个高概率事件。一线城市的主要银行已经将首套住房贷款的利率上调至基准水平，或者更多城市也纷纷效仿，推动市场走向更加理性。

中信证券(600030)分析师指出，由于房地产调控政策和年中评估等因素，银行有望在年中一定程度上收紧抵押贷款。在季度末，当精神创伤和痛苦评估侧重于或转向信贷政策的执行时，个人住房贷款可能成为一个重要的检查项目。

中国社会科学院金融研究所研究室主任曾刚认为，2017年新的信贷结构将相对更加均衡，企业将再次成为新贷款的主要投资对象。第一，随着企业部门经营状况的改善，企业的信贷需求将会增加，信贷风险也会显著降低；第二，监管部门的窗口指导将限制新抵押贷款的规模扩张；第三，在宏观调控政策下，房地产市场的不确定性也将导致住宅行业抵押贷款需求的下降；第四，贷款利率的上升也将限制一些信贷需求。

政策调控的效果出现了

从年初的“抢房”到强烈的观望情绪，全国房地产市场，尤其是一线房地产市场，在三个多月的时间里出现了大幅逆转。根据北京市住房和城乡建设委员会官方网站“2017年5月网上签约存量房屋”发布的数据，5月份北京市签约二手房11824套，建筑面积1092001.66平方米；现有二手住宅网10801套，建筑面积1016169.37平方米。从成交量来看，北京二手房市场5月份仍处于降温趋势。根据安居克的数据，北京的房价下跌尤为明显。目前，二手房均价为51785元/平方米，比上个月下降2.38%，比去年同期上升15.45%。记者注意到，自2017年3月以来，北京二手房平均价格一直在持续下跌。

据业内人士称，5月份市场略有降温，这进一步凸显了当前政策控制的有效性。目前，热点城市的政策环境比较紧张，包括预售证书的发放、预售价格的控制、购房资格的审查以及房贷政策的收紧，这些都将对市场交易产生各种影响。市场交易量的下降也充分表明投资投机需求受到了很好的抑制。

根据安居克的数据，“购房者信心指数”也在今年首次下降。5月份，购房者信心指数降至103.04，显示出今年以来的首次下降。许多潜在的购房者最近都打消了买房、存钱和观望的念头。已经工作了三年的王千已经看了很多房子一段时间，并准备在合适的时候“开始”。然而，频繁的政策打击了小王。“对我来说，随时买房都不容易。现在政策监管如此严格，真的有点不确定。”

对此，安居客房地产分析师认为，许多购房者对目前的楼市持观望态度。市场热度下降的一个重要原因在于抵押贷款政策的不断收紧。例如，主要银行提高抵押贷款利率。“抵押贷款压力的增加在一定程度上导致了购房人数的减少。一些急于出售房屋的业主可能会主动降低报价，以低价出售，因此买方在这一阶段的议价能力相对提高。”

严跃进表示，二手房交易降温与潜在买家相对减少有关。市场已经调整是可以理解的，但很难说拐点已经出现。换句话说，后续市场交易仍有反弹的可能。在政策方面，积极推进土地供应，提高房地产市场的预期稳定性，将成为市场监管的新任务。然而，在现有的内容框架下，购买限制等政策不太可能继续收紧。

房价上涨的压力依然存在

至于楼市拐点何时出现，严跃进表示，只有在2008年次贷危机爆发时，才可以认为中国楼市出现了拐点，其特征是楼市和金融市场低迷，交易和价格疲软。但现在不应该有转折点，因为房地产市场的发展仍在积极抑制泡沫，没有萧条。三是四线城市积极释放需求，为楼市提供支撑。

明远房地产研究院首席研究员刘策认为，市场尚未进入拐点，仍对房地产市场长期持乐观态度，尤其是一线城市。目前，市场成交量的下降是阶段性政策的结果。

《住房市场发展月度分析报告》预测，随着资金的紧缩和地方政府对住房投资需求的联合控制，特别是跨区域的住房投资，大多数城市的房价短期上涨将受到抑制，房价涨幅过大、泡沫大的城市短期内将继续下跌，但房价上涨压力依然存在。

财富证券(fortune securities)分析师梁龙指出，以往房地产调控政策的连续周期一般不超过三年。为避免历史重演，“建立房地产市场稳定发展的长效机制”将是未来两年房地产政策制定的重要出发点。