公积金贷款首付与商贷倒挂 条例修改或将今年破题

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住房公积金制度作为我国住房制度改革的产物，日益成为地方政府改善居民生活环境、保障房地产市场稳定健康发展的稳定器和助推器。但仍存在覆盖面窄、提款贷款手续复杂、耗时长、利用率低等问题。近年来，业界要求加快公积金制度改革的呼声日益高涨。

“现行的《住房公积金管理条例》在规范住房公积金缴存比例和规范贷款发放方面确实发挥了很大的作用。但是，随着房地产市场的快速发展，住房公积金在某些方面确实出现了很多问题。”方正证券(601901)首席房地产分析师夏磊在接受《证券日报》采访时表示，例如，对于一些居住在房价较高城市的员工来说，普遍存在公积金可贷金额不足、购房支持不足等问题。

举例来说，对很多低收入人士来说，虽然他们已支付了很长时间的公积金，但当他们定居下来置业时，他们会发现在享用公积金的低息贷款时，可能要一次支付较多的首期。按照目前35%的首付比例，北京一栋400万元的商品房贷款额需要260万元，而目前公积金的最高贷款额为120万元，也就是说首付至少要280万元。

夏磊认为，对于房价高的一线城市和一些热点二线城市，当遇到上述现象时，大多数购房者会选择组合贷款。然而，由于组合贷款不仅手续更复杂，而且需要更长的时间，大多数买家直接放弃低利率公积金贷款，转向商业贷款。可以说，在一、二线城市，公积金贷款最高额度与房价的不匹配是非常严重的。

为了更好地保障房地产市场稳定健康发展，国务院法制办公室公开征求公众意见。据记者了解，《住房公积金管理条例》的修订工作也正在进行中。同时，今年3月国务院办公厅发布的《国务院2017年立法工作计划通知》也将《住房公积金管理条例》的起草和修订列为今年全面深化改革的一项紧迫任务。

住房和城乡建设部部长陈认为，修改《公积金条例》主要是为了解决三个重要问题。第一，从制度上保证公积金的安全，因为这是普通人的住房款(603883，诊断单位)；二是如何降低门槛，使低收入家庭能够负担得起住房和租房；第三，如何充分发挥公积金的作用。

“虽然《住房公积金管理条例》的修改将进一步考虑低收入人群的实际情况，但它不能解决首付问题。”夏磊说，由于公积金的缴存比例与收入正相关，即低收入意味着公积金的缴存额低，所以首付的积累必须在低收入的基础上加以限制。这一点不会因修订条例而改变。然而，就提取而言，赚取收入者仍然可以通过租房来提取。至于管理模式，虽然业界一直在讨论，但进展相对缓慢。目前，由地方政府管理的公积金中心有342个。由于住房问题具有很强的地方属性，各地的政策和管理模式各不相同。单从资金管理的角度来看，中央统一管理更有效率、更安全，但也失去了地方管理的主动性。总的来说，考虑到路径依赖问题，地方模式和中央模式各有利弊，因此如何突破管理模式中的问题需要进一步思考。

易居研究院智库研究中心主任严跃进在接受《证券日报》采访时表示，从管理模式来看，公积金的独立运作与人口流动等问题产生了很大冲突。换句话说，对于一名辞职的雇员来说，由于工作地点的改变，公积金的存、取都不方便。此外，公积金转商业贷款的制度创新也需要改变，这将有助于实现公积金与商业贷款的更好衔接。

“建议后续公积金管理可以与住房储蓄金融部门整合。”严跃进告诉记者。