楼市加速降温 整体房价持续回调

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房地产市场政策的不断收紧对购房者的信心产生了重大影响。从安居客关注的中国15个重点城市来看，3个月内购房的比例进一步下降，预计第二季度实际购房人数将继续下降。

日前，国家统计局发布了《2017年4月70个大中城市住房销售价格变化》。据统计，4月份，15个一线和热点二线城市新建商品房价格均同比下降，低于5个城市，4个城市持平。在其他6个上升城市中，5个城市的增幅也有所下降，只有武汉略有上升。

从新建商品房价格的同比变化来看，4月份70个城市中有30个城市的同比增长率比上个月下降，比3月份上升了6个百分点，下降的城市中有23个是一、二线城市。根据初步估计，一线城市的同比增长率已经连续7个月下降，而二线城市的同比增长率已经连续5个月下降。与3月份相比，4月份三线城市的同比增长率上升了0.4个百分点。从二手房指数来看，与3月份相比，4月份大多数城市仍略有增长，只有南京、合肥和厦门等5个城市有所下降。由此可见，政府调控在新房中的作用更为直接，二手房的作用将比商品房稍微滞后。

此外，值得注意的是，随着房地产市场的加速降温，二手房的价格明显上下颠倒。目前，在许多城市，政府对商品房预售许可证的发放更加严格。一线城市和一些二、三线城市的核心区域的商品房往往因价格原因无法快速获得预售证书，而有预售证书的商品房价格往往优于周边二手房，导致同一区域的二手房价格倒挂。可以预见，这种情况在将来会越来越普遍。

根据全国70个大中城市2月、3月和4月的住宅销售价格变化统计，从2月到3月，全国有54个城市新增商品房价格比上个月有所上升、下降或上升。有16个城市增长下降、下降扩大或由上升变为下降；从3月到4月，新建商品房价格上涨、下跌或由跌转涨的城市数量减少到37个，价格上涨、下跌或由涨转跌的城市数量增加到33个。

2-3月，二手房价格较上月上涨、下跌或上涨的城市有61个，上涨减少、下跌扩大或上涨的城市有8个；从3月到4月，二手房价格逐月上涨或下跌的城市数量减少到39个，而房价逐月上涨或下跌的城市数量增加到30个。

上述数据显示，买家越来越热衷于观望态度。安居克首席分析师张博认为，房地产市场政策的收紧对买家的信心产生了重大影响。张博表示，在安居客关注的中国15个重点城市中，3个月内购房的比例进一步下降，在安居客平台上搜索房屋的用户数量较去年有所下降，尤其是改善需求。由于首付比例问题，换房时间被推迟到下半年或明年。张博预测，在政府对楼市调控的坚定态度的影响下，第二季度全国楼市总量下降是不争的事实。价格将继续巩固在一个高水平，实际买家人数将继续减少。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖认为，从新房同比数据变化来看，经过一系列政策调整后，各城市的楼市走势已经出现分化。其中，在各种紧缩政策的影响下，一、二线城市重点城市房价上涨趋势得到抑制，政策调控初见成效；在四线城市，库存严重，市场疲软，价格上涨，房地产市场回暖。一线和二线城市的住房需求过剩导致了四线城市房地产市场库存的减少。总体而言，“一城一策”调控取得了一定成效，一二线城市和三四线城市的房地产市场正朝着预期方向发展。