申万宏源：中央政务区呼之欲出 新北京带来三大机会

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结论或投资建议:

需要关注一名主管和一名副手。根据《北京城市总体规划(2016-2030)》(草案)，北京将建设一个“一主一副，两轴多点”的城市空房型结构。根据首都的核心功能，即国家政治、文化、国际交流和科技创新中心，空厅的布局应明确界定。其中，“一主”是中心城市，是北京四大中心的集中承载区，重点应是优化首都核心功能。“一对”是城市分中心。

中央政府区已经准备好了。中心城市分为四个功能区:核心区、西北区、东北区和南部区。“核心区”主要指东城区和西城区，是政治中心、文化中心和国际交流中心的核心承载区。如果按照这个划分来理解，东城区和西城区已经有了事实上的中央政务区的概念；这两个区总面积为92.54平方公里，2015年常住人口为220万，地区生产总值为5128亿元。“西北地区”主要指以科技创新和文化中心为主导功能的海淀区和石景山区。朝阳区的东部和北部被划分为“东北地区”，重点是国际交流功能和公共文化服务。朝阳区和丰台区的南部被划分为“南部地区”，以城市服务为主导功能，保证了首都的核心功能。

千年工程。1.2030年，城市分中心的目标是将常住人口控制在130万以内，承担中心城市40-50万常住人口的救助工作。其规划面积为155平方公里，仅占整个通州面积的17%。城市副中心是通州区和北三县的综合关系。2.建设北京城市分中心是一个千年计划。2017年，北京分中心将取得实质性进展，预计四个市政当局和相关市政管理部门将率先启动搬迁工作。3.城市副中心布置在“一带一轴多组团”的空客房内，主要功能为行政办公、文化旅游和商务服务。城市副中心重点建设三个示范区:世界级和谐宜居首都示范区、新型城镇化示范区和京津冀区域血统发展示范区；重点建设四个城市:绿色城市、森林城市、海绵城市和智慧城市。

各地区的产业定位。东城区和西城区着力建设世界一流的和谐宜居城市。朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区主要发展高端生产性服务业和生活服务业。六区以外的平原地区主要承接和聚集国际交流、文化创意、科技创新等高端资源，重点发展生产性服务业、战略性新兴产业(爱吉、净值、信息)和高端制造业(爱吉、净值、信息)。山区的主要功能是生态安全和水源保护。主要是提升旅游休闲服务功能，建立生态友好型产业体系。

新北京带来的投资机会。1.生态与环境保护。建设世界一流和谐宜居首都的目标将为生态环境保护领域带来投资机遇。草案建议2020年pm2.5年均浓度控制在56 μ g/m 3左右，2030年达到35 μ g/m 3左右的国家标准；2016年，平均每立方米约为73微克。因此，北京和京津冀地区的环境保护工作将显著加强。2.基础设施交付。城市布局的大幅度调整和产业的转移，必然会带来城市基础设施需求的大幅度增加。以轨道交通为例，到2020年，轨道交通里程将达到1000公里左右，到2016年底，轨道交通线路长度将达到574公里，相当于增加74%的空空间。3.房地产。随着城市布局的进一步优化，重点地区的房地产对空房源有了显著的升值。从区域重要性和效益来看，空、东城区和西城区处于中心城市，市中心及其周边的通州区和城北三县受益较大。

目录

1“一主一副两轴多点”的空结构

2四个区和中央行政区

3城市分中心:千年计划

4各地区的产业定位

新北京带来的五大投资机遇

文本

1“一主一副两轴多点”的空结构

北京市规划和土地委员会公布了《北京市城市总体规划(2016-2030)》(草案)，要求到2020年人口规模控制在2300万以内。在现有人口规模的基础上，北京市中心需要救助近200万人。

根据《北京城市总体规划(2016-2030年)》(草案)，北京将建设一个“一主一副，两轴多点”的城市空房型结构；根据首都的核心功能，即国家政治中心、文化中心、国际交流中心和科技创新中心，明确空厅的布局。

其中，“一主”是中心城市，是北京四大中心的集中承载区，重点是优化首都核心功能。根据北京市“十三五”规划纲要，东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区六个区是首都“四个中心”的主要承载区，是建设世界一流和谐宜居首都的重要区域，也是缓解非首都功能的关键区域。

“一对”是城市分中心。“两轴”是中轴线及其延长线，长安街及其延长线。“多点”是指顺义、大兴等10个周边城区。

2四个区和中央行政区

根据《北京市城市总体规划(2016-2030)》(草案)，中心城区分为四个功能区:核心区、西北区、东北区和南区。

“核心区”主要指东城区和西城区。它是政治中心、文化中心和国际交流中心的核心承载区；历史文化名城重点保护区；展示国家形象的重要窗口。

“西北地区”主要指海淀区和石景山区。以科技创新和文化中心为主导功能。

朝阳区东部和北部划分为“东北地区”，应加强国际交流功能，提升区域文化创新和公共文化服务能力。

朝阳区和丰台区的南部被划分为“南部地区”，以城市服务为主导功能，保证了首都的核心功能。朝阳区南部是重要的菜篮子供应基地和传统产业转型升级示范区。

如果按照这个划分来理解，东城区和西城区是政治中心、文化中心和国际交流中心的核心承载区，实际上已经有了中央政务区的概念。

从中心城市的基本情况来看，东城区和西城区承担着政治中心的职能，总面积为92.54平方公里，2015年常住人口为220万，地区生产总值为5128亿元。

3城市分中心:千年计划

城市副中心的规划面积为155平方公里。根据新的规划要求，到2030年，北京分中心的常住人口将低于130万，就业人口将达到60-80万。2030年，我们将承担中心城市40-50万常住人口的救助工作。

建设北京城市分中心是一个千年计划。2016年5月27日，习近平主持召开中共中央政治局会议。习近平在讲话中指出:“建设北京城市副中心和雄安新区两座新城，形成北京新的‘两翼’，是我们城市发展的新选择。”“在新的历史阶段，集中力量建设这两座新城市，形成北京发展的新骨架，是一个千年规划，也是一件大事。”

2017年，北京分中心将取得实质性进展。北京城市副中心的建设是缓解非资本功能的标志性工程。2017年，城市分中心将取得实质性进展。2015年7月，北京市委通过了《关于实施京津冀协调发展规划纲要的意见》，提出以通州为重点，加快市级行政分中心建设，力争2017年取得显著成效。根据北京市“十三五”规划要求，要确保到2017年市级行政机构部分搬迁取得实质性进展，带动其他行政机构和公共服务职能转移，建设世界一流的和谐宜居首都示范区。

预计到2017年底，四个市政当局和相关市政管理部门将率先开始搬迁。

城市副中心实行“一带一轴多组团”的空.布局以大运河为骨架,“一带”构筑了城市水绿空的格局，形成了蓝绿交织的生态文明带。“一轴”是沿六环路形成的创新发展轴，连接北京东部与首都国际机场和北京新机场，并串联多个功能中心。“多群体”是指依托水网、绿网、路网，形成12个民生共享群体，建设一个职业与居住平衡、宜居与产业相适应的城市社区。

城市分中心突出行政办公功能，支持文化旅游和商务服务的发展。根据北京市“十三五”规划的要求，通州行政分中心主要突出绿色、宜居、人性化和智能化发展；突出行政办公职能，发展文化旅游和商务服务。其主要任务集中在生态和民生安全方面，包括建设生态空房和加快教育、医疗、文化和体育等公共服务设施的配置。同时，要调整和退出一般制造业、区域批发市场和区域物流业。

城市副中心的功能定位。根据《北京市城市总体规划(2016-2030)》(草案)，城市副中心重点建设三个示范区:和谐宜居首都世界级示范区、新型城镇化示范区和京津冀区域谱系发展示范区。重点建设四个城市:绿色城市、森林城市、海绵城市和智慧城市。

城市副中心与通州区及北部三县的关系。城市副中心规划面积155平方公里，主要指北京通州新城。通州总面积906平方公里，新城仅占通州总面积的17%。北部三县包括三河市、大厂回族自治县和香河县，总面积1277平方公里，人口111.3万。蔡琦曾指出:“把握好分中心与通州区的关系。通州区作为副中心的外围控制区，与副中心融为一体；分中心还应与北方三县协调发展，统一规划，统一政策，统一管理和控制。”可以理解，城市副中心与通州区、北三县是核心与外围、中心与腹地的整合关系。

4各区的产业定位

根据北京市“十三五”规划纲要，东城区和西城区在六个中心区中，重点提高综合承载能力和现代化治理水平，建设世界一流的和谐宜居城市。朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区主要发展服务业，包括专业高端金融管理、信息服务、商务服务等生产性服务，以及优质生活服务。

通州区、顺义区、大兴区、房山区、昌平区等六区以外的平原地区，是首都职能转移的场所，是首都科技文化、教育医疗、国际通信服务功能和“高科技”产业的重要集聚区。主要承接和聚集国际交流、文化创意、科技创新等高端资源，重点发展生产性服务业、战略性新兴产业和高端制造业，更好地支撑首都的战略定位。

山区，包括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区、房山区和昌平区，主要用于生态保护和水源保护。主要是提升旅游、休闲等服务功能，发展生态服务型流域经济，建立生态友好型产业体系。有序承接教育、医疗、文化等公共服务资源，提高公共服务能力。

新北京带来的五大投资机遇

5.1生态和环境保护

无论是中心城市的六个区还是北京的副中心，都强调建设一个世界级的和谐宜居之都。这将在生态和环境保护领域带来投资机会。从《北京总体规划(2016-2030)》(草案)公布的指标来看，对绿色城市和环境保护有明确的要求。

例如，草案提议，2020年pm2.5的年均浓度将控制在56微克/立方米左右，2030年为35微克/立方米；2016年，平均每立方米约为73微克。因此，北京的环境保护工作将在未来几年得到显著加强。事实上，不仅北京，而且整个京津冀地区都将面临巨大的投资机会。

5.2基础设施交付

城市布局的大幅度调整和产业的转移，必然会带来城市基础设施需求的大幅度增加。以轨道交通为例，《北京市城市总体规划(2016-2030年)》(草案)明确提出，到2020年，轨道交通里程应达到1000公里左右，2016年底轨道交通运营线长度为574公里，相当于增加74%的空空间。

5.3房地产

随着城市布局的进一步优化，重点地区的房地产对空房源有了显著的升值。从区域重要性和效益来看，空、东城区和西城区处于中心城市，市中心及其周边的通州区和城北三县受益较大。