起底银行开发贷＂朋友圈＂：银行支撑龙头房企＂半壁负债＂

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数据显示，开发贷款非常“看人的菜”:主要房企的“一半债务”由银行支持，中型房企的比例大幅下降。小型住宅企业很难赢得银行的青睐

上市银行2016年年报中的发展贷款数据证实，银行与“本地朋友”房地产企业之间的亲密度在下降。然而，上市房地产企业的年报似乎讲述了一个不同的故事。

据上市银行年报显示，2016年，发展贷款被置于一个冷点:在25家银行中，14家银行的发展贷款规模和比例实现了“双下降”，其中一些甚至在去年下半年踩了刹车。然而，房地产龙头企业的财务报告显示，“土豪”与银行关系良好，银行渠道融资成本下降，比例上升。

在“数据大战”的幕后，商业银行重组的逻辑逐渐清晰。事实上，为了防范和控制风险，商业银行已经积极调整了开发贷款的“朋友圈”，一些中小房企可能会“退出群聊”。数据显示，领先房地产企业的债务约有一半是由银行支持的，而中型房地产企业的比例大幅下降，而小型房地产企业很难得到银行的青睐。

“土豪”并不坏。银行以低价吸引顾客

近年来，有传言称银行和房地产企业已经闹翻，但根据领先房地产企业的财务报告数据，银行和土豪之间的合作仍在如火如荼地进行。

根据万科2016年年报，银行贷款占58.6%，应付债券占24.5%，其他贷款占16.9%。截至2015年底，公司的银行贷款占44.82%，应付债券占25.18%，其他贷款占30%。2014年初，银行贷款仅占万科计息负债的39.94%。

保利地产表示，2016年，公司新增计息负债的综合成本仅为4.4%。公司与各大银行建立了长期稳定的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面具有突出优势。2016年新增银行贷款平均融资成本比基准利率低3.14%，相当于成本的4.6%左右。同时，公司积极探索中长期债券、公司债券等低成本融资渠道。截至2016年底，直接融资比例上升至27%，计息负债综合成本为4.69%，连续三年持续下降。

金谷拥有多样化的融资渠道，包括银行贷款、发行债券和中期票据以及信托贷款。截至2016年底，公司计息负债总额为366亿元，债务融资加权平均成本为4.52%，其中银行贷款占47.2%，债券占50.66%，其他贷款占2.14%。

招商局蛇口表示，截至去年年底，公司计息负债余额为602亿元，全年综合资本成本约为4.5%，较2015年下降0.39个百分点，继续保持行业内较大的资本成本优势。

从以上数据中不难看出，商业银行给予领先房地产企业的开发贷款价格非常优惠。《证券日报》记者还注意到，贷款最优惠利率长期保持在4.3%，这是基于报价银行计算并公布的贷款市场参考利率。领先的房地产企业和一些具有中央企业和国有企业背景的上市房地产企业显然可以满足“最佳企业”。

另一方面，受互联网金融产品的影响，近年来银行负债成本一直在上升，理财产品一年的预期收益率大多高于4%，与开发贷款价格非常接近。

中小住房企业计划拓展新的融资渠道

尽管对于领先的房地产企业来说，银行已经是最大的“黄金所有者”。然而，对于许多中小房企来说，银行不再是它们最大的债权人，发行债券已经成为一些房企筹集资金的最便捷方式。此外，通过发行信托计划和资产管理计划融资是大多数中小住房企业正在做的事情。

截至2016年底，上市银行公司业务中与房地产业相关的贷款(开发贷款)余额为4.32万亿元，略低于2015年底的4.39万亿元。然而，行业领军企业的开发贷款仍在增长，被压缩的部分更多来自中小住房企业。另一方面，低成本的直接债券融资也成功地吸引了一些合格的住房企业。

在140多家a股上市房地产企业中，2016年仅有三家主营业务收入超过1500亿元。这个“第三名”也是名副其实的第一军团；经营收入在100亿元至700亿元的27家中型住宅企业可作为第二军团(主营业务收入在700亿元至1500亿元之间)，这些住宅企业的经营收入排名不同。时间变化很大，他们互赢互输；营业收入低于100亿元的房地产企业有100多家，其中12家去年主营业务收入低于1亿元。《证券日报》记者从三类房企中选取了10多份2016年年报进行调查。其中，中型住房企业和小型住房企业比大型住房企业更加依赖信托和资产管理融资。

根据中型房企龙头企业华夏幸福2016年年报，报告期末企业融资总额为709.14亿元，其中银行贷款余额206.88亿元，债券(票面)融资规模328.00亿元，债券期末余额326.29亿元，信托、资产管理等其他融资余额175.97亿元。根据这一计算，银行支持的贷款比例约为30%，低于债券融资。

此外，一家总部位于一线城市的上市房地产公司在年报中也承认，“由于行业监管的影响，房地产企业的融资渠道持续狭窄，短期内难以摆脱对银行贷款的依赖”，有必要“密切银企关系”。同时，“达拓”的融资方式，充分挖掘潜力，灵活运用信托融资、信用证融资、项目收益权融资、中间票、短期融资券等新的融资方式，适度扩大融资规模。

“非银行机构”的融资价格并不贴近民众

在上市房地产企业的各种融资方式中，债券的融资成本相对较低，甚至通常低于银行对同一企业的贷款价格。然而，“非银行机构”的融资利率相对较高。银行贷款的利率差距有多大？毫无疑问，同一家公司的两种借款数据更具可比性。据《证券日报》记者测算，“非银行机构”的贷款价格并不贴近百姓。据不完全统计，两种贷款的利率差可达55%。

华夏幸福去年融资加权平均利率为6.97%，其中银行贷款平均利息成本为6.04%，债券平均利息成本为5.20%，信托、资产管理等融资平均利息成本为9.37%，最高项目融资成本为14.96%。根据银行贷款与非银行机构融资的平均利差，“非银行机构”的融资成本比银行贷款高出55%。

金滨发展去年通过银行和信托公司进行了一系列融资。其中，大部分银行贷款的利率在5%左右，只有一年的利率超过5.5%，达到8%，但数额很小。如果加权，公司的银行融资平均成本约为5.3%；在信托公司的三笔贷款中，虽然两笔贷款的利率只有5.7%，但另一笔贷款的利率高达10.5%。如果加权，信托融资的平均成本约为8.4%。信托融资的成本比银行融资高58%。

“对我们这样的小公司来说，发行债务融资几乎是不现实的，但向银行借钱却不容易。它只能通过一些资产管理渠道。毕竟，银行对小型住房企业的贷款审查非常严格。”河北某小开发商的相关人士向《证券日报》记者表示，“银行白名单管理已经实施多年，像我们这样没有次级资质的小企业很难获得贷款。”

一家股份制银行浙江省分行行长此前告诉记者:“名单制的审批通常很难突破，房地产企业的开发贷款只有权向我行支行申报，审批最终要由总行来完成。”

(原标题:从银行开发贷款“朋友圈”开始:银行支持龙头房企“半债”或中小房企“撤群聊”)