房企转型升级触角伸向产业地产 特色小镇迅速蔓延

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证券时报记者吴家明

与未来的科技城大厂湾相似，近年来，与工业相关的特色城镇正在全国范围内蔓延，深圳也是如此。

凤凰镇、甘坑镇、大鹏文化旅游带、光明新城等项目的突破是华侨城的缩影，观澜红木文化镇和大朗时尚创意镇也吸引了不少目光。此外，坂田互联网城不仅是一个工业高地，也是一个生产与城市一体化的示范基地。依托华为强大的R&D能力，推动互联网、云计算、物联网、软件、智能电网、智能管理、新能源应用等下一代高端技术，形成巨大的产业链和经济效益。

日前，深圳市政府与招商局联合成立的一家合资公司，在成立半年后首次公布了前海马湾地区的建设计划。第一阶段将开展1+3试点项目，包括正在建设的马湾创业区一期工程和即将建设的丝绸之路走廊、海斯镇和马湾创业区二期工程。其中，海斯镇主要定位为国际科技创新和文化创意交流中心和深港文化创新生态系统，为粤港澳大湾区提供了科技文化创新成果的国际交流和交易平台。通过在空提供舒适愉快的共享办公室，科技创新和文化创意的活力在马湾得到充分释放。在不久的将来，重点将是建设深港文化创意基地。

2016年7月，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部联合发布了《关于培育特色小城镇的通知》，计划到2020年力争培育约1000个具有自身特色和活力的特色城镇。随后，地方政府出台了各种政策来支持和鼓励他们。一些嗅觉敏锐的房地产开发商在经历了行业利润下降和城市地价高企之后，对特色城镇表现出了极大的热情。例如，万科、绿地、华夏幸福、碧桂园、时代地产、华侨城等众多房地产企业纷纷尝试建设水乡特色城镇。以绿地为例，市场数据显示，2017年第一季度，绿地已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色城镇项目。未来10年，莱芜叶雪湖旅游区绿地将耗资600多亿元，总用地面积超过4万亩，大规模建设具有文化旅游和养生特色的小城镇。

对于开发商来说，参与小城镇项目开发所面临的风险是前期巨大的资金投入和较长的恢复期。事实上，与传统的房地产开发不同，特色城镇可能更注重可持续经营能力。

根据中国指数研究院和中国房地产指数系统联合发布的《2016年中国工业房地产市场回顾与趋势展望》报告，2016年，工业用地和特色城镇成为政策关注的焦点，推动工业向标准化、特色化和高端化发展。工业地产投资正在蓬勃发展，这推动了工业用地市场的回暖。住房企业也将转型升级(Aiji、净值、信息)的触角延伸到工业地产，寻求新的利润增长点。

然而，房地产也是业内常用的一个词，也是一个备受批评的问题。越来越多的市场参与者担心，特色城镇的房地产开发直接颠覆了特色城镇的原有发展。

位于深圳布吉甘坑镇，规划面积约12平方公里。这是华侨城建设的第一个文化+旅游+城市化的城镇，也是中国第一个文化创造的城镇。记者发现，正在建设中的深圳地铁10号线也有一个车站在这里，周围的居民告诉记者，他们希望甘坑镇和地铁的出现将加快当地城市更新的步伐。

巧合的是，今年3月，华侨城与秀峰工业城签署了以开发建设甘坑新城为重点的旧城改造项目合作协议，并在第一阶段启动了旧城改造项目，随后在第二阶段启动了与富裕工业城的旧城改造项目，以实现甘坑新城工业核心区的改造。