住宅供地“因城施策”成绩单一线城市增50%、三线城市微降

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《经济观察报》记者滚动4月17日，中国土地调查与规划研究院(国土资源部直属)发布了2017年第一季度中国主要城市地价监测结果。从供给结构来看，住宅用地供给和房地产用地供给比重明显上升，超过20%的比重达到近两年的最高值。

今年一季度，全国105个主要城市的商业服务、住宅、工业和矿业仓储用地供应分别为0.28公顷、0.84公顷和1.02万公顷，同比变化分别为-23.91%、9.52%和-1.70%。住宅用地价格的增长率为2.06%，仍然是一个快速的增长。一方面，快速增长的土地供应面积，另一方面，不断上升的土地价格，这影响到房地产市场，再次引起了关注。

中国土地调查与规划研究院土地价格研究所所长宋钊表示，2016年，在“三比一、一减一补”的宏观政策下，中国主要城市各种用途的土地价格持续上涨，部分城市房地产市场的快速复苏带动住宅用地价格增速达到7.91%，进入快速上涨区间。

一位与国土资源部关系密切的人士告诉《经济观察报》，这次监测的105个城市主要是大城市，因为住宅用地的供应是由城市政策决定的，大城市的土地供应需求大于中小城市，所以土地供应比例似乎很高。如果我们看看三四层城市的存量，可能不会有这么多新的住宅用地。因此，新增建设用地达到高峰对整个国家来说都是一种幻觉。

住宅用地供应创历史新高

在我国，城市土地建设用地分为八类:商业服务用地、工矿仓储用地、公共设施用地、公共建筑用地、居住建筑用地、交通用地(农村公路除外)、水利设施用地和特殊用地。除了公共服务和特殊土地的类型之外，商业服务、住宅、工业和采矿储备土地在很大程度上代表了土地供应的市场动态。

第一季度全国主要城市地价监测结果显示，综合用地、商业用地、居住用地和工业用地价格同比分别增长5.77%、3.76%、8.72%和2.73%，与上一季度相比变化分别为0.46、0.67、0.81和-0.11个百分点。总体而言，本季度住宅用地价格仍在快速增长，而商业和工业用地价格的增长率相对稳定。

深圳房地产研究中心研究员李对《经济观察报》表示，2016年，二线城市房地产市场火爆，库存消化周期约为半年。为了稳定市场，政府去年开始要求热点城市增加土地供应。到目前为止，包括二线城市在内的许多城市的住宅用地都在增加。此前，从2012年到2015年，住宅用地供应面积总体呈下降趋势，这是一二线城市和热点城市库存消化周期缩短的主要原因之一。2015年初，住房和城乡建设部发布了一份特别文件，要求库存过多的城市减少土地供应。不可否认，经过2014年和2015年的紧缩处理，四线城市的去库存化取得了良好的效果。

事实上，土地供应的规模似乎仍然受到去库存化的影响。根据中国土地调查与规划研究院发布的数据，一、二线城市的住宅用地供应同比大幅增加，一线城市增幅超过50%，三线城市略有下降。房地产用地供应也显示出同样的规律，尤其是在一线城市，但在三线城市有所下降。从20个热点城市的土地供应来看，住宅用地供应同比大幅上升，增幅超过30%。居住用地供应数量和结构的变化符合分类调控的指导思想。

中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员李恩平在接受《经济观察报》采访时表示，事实上，中国的住宅用地供应相对较少。原因是中国的城市化已经从简单的就业城市化转变为居住城市化。自20世纪80年代以来，中国的经济增长是由工业化推动的，工业化以农民工的形式推动城市化，并且不需要住宅用地。空城市间扩张的属性是出现了开发区、高新区、工业园区等多种形式的土地，这些土地不考虑居住用地的主体。因此，在过去30年的快速经济增长中，中国的居住用地比例一直处于下降状态，直到2005年才开始发生变化。近年来，正处于修订期，但这次修订力度仍不够，总比例还会增加。因此，目前住宅用地比例的增加是正常的，这是政府和市场对以前供给不足的一种纠正。

李恩平认为，20%的比例并不高。按照国际标准，居住用地在城市建设用地中的比例应该在40%左右。

因为这个城市的政策

4月14日，国土资源部审议通过了2017年全国土地利用规划，安排全国新增建设用地600万亩。与2016年780万亩国有建设用地供应总量相比，这一数字下降了约23%。

接近国土资源部的人告诉《经济观察报》，中国新增土地600万亩，是新增建设用地。股票没有被考虑，但经济下滑和项目缩减的影响更被考虑。新增居住用地是指地方政府在土地供应过程中提供的居住用地数量，这部分土地包括新增建设用地和现有建设用地。因此，居住用地的增加与新增建设用地指标的变化没有直接关系，即新增建设用地提供的居住用地指标只占新增居住用地的一部分。居住用地的增加是政府土地供给的增加。600万亩的数字通常需要两到三年的时间，从引进指标到土地收购、审批、招标和拍卖，再到住宅用地。因此，今年新增建设用地的减少可能会导致三年后居住用地的减少，但不会影响今年和明年的居住用地，在当前时点上，对居住用地的供给和住房价格的影响有限。

根据国家统计局发布的数据，3月份中国房地产开发景气指数为101.13，比2月份高0.37个百分点。1-3月，房地产开发企业收入35666亿元，同比增长11.5%。数据显示，1-3月，商品房销售面积为2.9035亿平方米，同比增长19.5%，1-2月增速下降5.6个百分点，住宅销售增长20.2%。

在国家统计局新公布的70个大中城市中，新建商品房价格环比下降的城市有上海、南京、福州、武汉、深圳、成都、丹东和大理。其中，上海、南京、武汉和丹东仅下降0.1%，大理下降0.2%，深圳下降0.3%，成都下降0.6%。

在这些城市里，新房价格同比上涨了很多。例如，南京增长了27.4%，武汉增长了20.2%。在被监测的城市中，合肥，去年的热点城市之一，同比增长最快，增长了34.5%。

李恩平告诉《经济观察报》，近年来房价上涨的一个重要原因是土地价格的上涨。去年，房价上涨过快，中央政府建议压力较大的城市应该增加住宅用地供应。一季度土地供应明显增加，房价仍在上涨的原因是土地供应增加的信号不会直接传递到房地产销售市场。此外，还有许多因素导致房价上涨。例如，货币过度导致的大量闲置资本寻求在房地产市场上保值增值。因此，增加住宅用地供应的比例可能会促进房价的稳定，但也应考虑其他因素。

对于中国政府未来几年的住宅用地供应政策，李恩平认为，这需要根据房地产市场的情况来判断。如果房价下跌，土地供应将萎缩，房价将继续上涨，土地供应将进一步增加。上述与国土资源部关系密切的人士认为，政府将重视经济适用房和棚户区改造的土地供应，整体住宅用地政策将坚持城市政策，保持稳定，不会出现重大变化。