北上深小心了：因为这一招 伦敦、新加坡楼市暴跌

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金融危机导致的伦敦房价最大跌幅仍为60%。

资料来源:包金融(身份证号:爱凯京123)

作者:包兄

英国和伦敦的房价下跌

正当我们的国家为房子疯狂的时候，英国的房地产市场，尤其是伦敦，在欧亚大陆的另一边却异常寒冷。

4月13日，根据中联重科的报告，整个英国的房地产价值比今年年初下降了2900亿美元，现在英国房地产的总价值约为7.93万亿美元。

巧合的是，根据英国皇家特许测量师学会(Royal Institute of Chartered Surveyors)的数据，今年3月，伦敦房价指数跌至2009年2月以来的最低值——49。

伦敦房价指数跌至2009年2月以来的最低值

此外，根据英国广播公司对英国房价的测试，英国房价指数自2015年6月以来首次下跌！

英国房价指数自2015年6月以来首次下跌

另一位业内人士表示，威斯敏斯特的房价正在下降，这股浪潮可能会席卷伦敦。在过去的一年里，伦敦房价的下降集中在九个地区，最严重的下降主要集中在最昂贵的地区，如卡姆登，那里的房价下降了16.4%，哈默史密斯和富勒姆下降了11.6%。

从市场情绪来看，根据皇家特许测量师学会的数据，今年伦敦房地产市场的销售率下降了13.7%；据英国广播公司调查，看过房地产市场的伦敦居民数量已经从2月份的37%下降到24%；

英国退出欧盟让这种衰落变得不可靠

不太清楚的朋友可能会认为英国和伦敦的房地产市场正遭受着严重的感冒，这一定是受到了英国退出欧盟的影响。但鲍格想说，英国退出欧盟可能对英国的房地产市场有一些影响，但这绝对不是主要因素。这是因为:

从英国退出欧盟之后吸引外资的角度来看，英国并没有受到影响，相反，它增强了对全球资本的吸引力。据统计，2016年，英国共吸引外资1350亿美元，仅次于美国(中国排名第三)，位居世界第二。

就经济规模和土地面积而言，虽然英国吸引的资金总量少于美国，但其相对资本密度绝对是最大的，也就是说，同样数量的资金在英国市场的反响和反应远远大于中国和美国。

从英国的经济表现来看，英国退出欧盟目前没有给英国带来实质性的影响，其失业率接近历史最低水平；Gdp增长也回到了上升轨道。

英国失业率

总而言之，说英国退出欧盟因素对英国经济有负面影响，导致房价下跌，显然是站不住脚的！

印花税是主要原因！

那么，是什么因素导致英国房地产市场下跌呢？

必须指出，英国政府对房地产征收的额外印花税发挥了主导作用。

2016年4月1日，英国政府正式对房地产征收额外印花税，增幅为3%。

英国房地产印花税，左边是房地产价格(以英镑计)；中间是2016年4月前的采集标准；右边是2016年4月以后的收集标准

英国房地产市场的房地产印花税是根据房产的总价值逐步征收的。在2016年4月之前，根据房产价值，印花税从0%到12%不等；2016年后，从表中可以看出，无论价格如何，所有房产的印花税都提高了3%。

此外，应该注意的是，无论你是为了度假而买房子，为了投资而租房，还是独自生活，这3%的额外印花税都是无法避免的！

更有趣的是，英国政府征收的额外印花税并不局限于国内市场，而是关注整个世界，重点是欧洲。也就是说，如果你已经在其他国家拥有一处房产，比如一处价值3万英镑的房产，当你再次在伦敦或英国买房时，你应该把之前在其他地方购买的3万英镑的价值计算在一起！也就是说，不管你在哪里，只要你名下的财产价值超过40，000英镑，你就要多付3%的税！

3%，这似乎不算多，但对于那些不是所谓的急需者的投资者来说，这足以破坏他们的投资回报，而且随着时间的延长，从投资投机者开始，对房地产市场的负面情绪日益升温，最终导致目前伦敦乃至英国整个房地产市场的迅速下滑。

伦敦首当其冲的原因显然是因为它的单位价格最高，3%的成本最高。一切都变了，世界各地的房地产投机者都是一样的，他们试图以最低的成本撼动最多的资产。因此，杠杆比率达到3%后，可能会增加10%，甚至超过30%。

只是需求理论很苍白

当伦敦的房价下跌时，鲍哥忍不住问，所谓的只需在哪里？

就人口流动而言，伦敦就像中国的北京、上海和深圳一样，是一个全年净流入的城市。根据英国官方统计，当大伦敦的人口增长时，整个英国的人口增长率是两倍以上。从2011年到2015年，净流入人数为469，000人。在某些人看来，469，000人并不算多，但我们应该知道，英国的人口是6，510万，只相当于我国人口的二十分之一。伦敦的人口占英国总人口的13.3%，远远高于占中国总人口1.7%的上海；北京为1.5%。

此外，就住房拥有率和空入住率而言，伦敦的住房需求远远大于北京和上海。

从房屋拥有率来看，英国目前只有63.5%，远低于中国大部分地区的80%。虽然北京和上海相对较低，但根据西南财经大学多年前的统计，北京的住房拥有率超过70%，上海更高。

空住房占用率，根据时间长短而有所不同

中国没有权威的住房空房价，所以鲍格没有具体的数据来分析和比较伦敦和深圳北部的空住房情况。然而，根据人均居住面积和人口密度，London's/き显然

根据最新统计结果:

伦敦的人均居住面积是33平方米；北京2015年为33平方米；上海是36.1平方米；

说到这里，鲍哥想说的是，越来越多关注房地产市场的人对刚睡醒上市的需求是多么的苍白。在伦敦醒来的需求比在中国大，但是面对额外的印花税，它仍然下降。这表明投资和投机的力量是推高房价的核心驱动力(爱吉，净值，信息)！

关于大幅提高房地产印花税的影响，鲍兄想再举一个例子，就是新加坡。新加坡在2013年开始提高印花税，因此，从2013年底到2014年初，新加坡的房地产市场进入了三年的下滑期！

2013年，新加坡印花税的具体政策:

对于私人住宅，外国买家的额外买家印花税将提高5个百分点至15%。购买第一套公寓或私人住宅的永久居民还必须支付5%的额外买家印花税，这在以前是不需要的。永久居民购买两套或两套以上住房的税收将从3%提高到10%。新加坡公民购买两套或两套以上住房的税费也分别增加了7个百分点，达到7%和10%。

新加坡住房指数

房地产的时滞

从英国和新加坡的例子中，我们仍然可以捕捉到一个细节，就是在印花税正式增加后不久，楼价并没有立即下降，而是用了数个月，甚至6个月才见效。

为什么会这样？鲍哥一直说，市场参与者往往对资产有一个政策消化和情绪变化的过程，相对于股市而言，这个过程周期相对较长，信息传播速度较慢。加速到顶峰，情绪更加激动，逐渐缓和，慢慢变冷，最终变得悲观甚至恐慌！

相反，这种情绪变化是普遍适用的，在中国不是特例！用李迅雷的话说，这是一个时间差。从这一点上来说，鲍哥也想说，不要认为短期内政策效果不明显，只认为房价在未来几年内能够承受，也许只需要能够承受就可以了，但是投资投机者绝对不会有这种耐心和实力。只有当他们开始把负面情绪传递给所谓的“急需者”时，他们才能完成房地产市场衰退的周期效应！

参考意义

目前，在中国的房地产政策，除了限制购买和贷款，事实上，最有趣的事情是限制销售，即改变房地产市场监管政策从买方到卖方！这种思想上的转变真的令人欣慰。但事实上，我们能做的更符合市场规则。这是鲍格几个月前一直在呼吁的，比如提高交易成本，减少通过房地产倒卖套汇空房，比如上述案例，以及提高交易印花税。在维持市场交易的基础上，这种方式可以避免流动性冻结，并尽可能地清除投机者和部分投资者，使所谓的急需者能够很好地利用市场。

然而，对于我国来说，在房地产登记平台完善、税制改革逐步成熟后，可以引入增加额外印花税的方式来规范房地产市场。

尾部评估

最后，鲍兄想说，其实从伦敦和新加坡的案例中，可以看出，在目前看到更多房地产的吹鼓手的口中，为楼市打好基础是多么的苍白甚至是讽刺！

中央电视台不久前说，在房地产市场，没有泡沫，只能吹；李迅雷还说，从三米跳板上跳下比从十米跳台上跳下要好。

两个都是对的，但是宝兄弟想补充一句。如果你经常观看潜水，你会知道，为了减少阻抗和最大限度地减少飞溅，当你掉进水里，潜水员应该尽可能瘦从材料选择的角度来看！这在我们中国运动员身上表现得更明显。

对于房地产市场来说，调整得越快，泡沫消化得越快，就越能避免在10米板大的时候掉下来，造成巨大的冲击和影响！

对中国经济而言，只有以市场回报为基础，减少政府不必要的无形担保和负担，我们的经济才能更加稳定和可持续；只有让市场参与者明白你的投资和投机不是无风险的，并对自己的行为负责，我们的大量市场参与者才能真正成熟，真正理解风险和收益的共存；从长远来看，各方的行为和心态逐渐成熟，从而真正符合中国作为世界第二大经济体和未来第一大规模经济体的地位和地位。最终，经济规模、经济素质、居民心态和国民素质都达到了理想状态，中华民族的伟大复兴真正实现了！