链家研究院杨现领：目前房地产基础性研究还远远不够

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人民网北京4月12日电(孔)“我一直认为，中国的房地产市场在过去的20年里没有专业的研究。”链家研究院院长杨现领在链家研究院成都分院成立座谈会上表示，目前房地产基础研究还远远不够，必须有人去挖掘和澄清基础数据，链家研究院要发挥房地产服务平台的作用，更好地流通正确的信息。

链家研究院院长杨现领在成都分院成立研讨会上讲话。

链家的数据包括全国30多个城市的新房、二手房和租约的信息。此外，链家拥有并管理超过3000亿元的资产管理数据。其中，不断丰富的新住房、新客户、住房存量信息和住房价格调整信息构成动态数据，而现有信息、住房交易情况、贷款和税费是静态部分。

链家研究所成立两年来，在链家集团庞大的数据库基础上做了大量的研究。

根据消费者房屋买卖的动态轨迹，链家研究所做了总结。过去，人们一生只买一套房子，但现在，只需要完善养老的三次购买流程就基本正常了。成都链家研究所所长张健表示，基于这种消费者行为趋势，链家研究所可以为营销提供数据支持。

连锁研究所对市场的分析可以概括为四个要素:交易结构、热点分布、交易人群和市场缺口。政府对房地产市场的监管需要数据参考。在分析大数据后，连锁研究所将为供需平衡、产业发展、城市规划和波动控制提供决策建议。

最后一点是消费者自己提供的决策分析。消费者的交易决策涉及哪些因素，应该选择什么样的资产配置方案，有数据可循。

在分析市场时，连锁研究所将使用几个关键指标。一个是代表市场供求关系的房间比率。以成都为例，2014年，链家集团在成都市场的客房比例为2:1，这意味着每新建一套房子，就会有两个新客户争夺这套房子。2016年，房间比例变为4.7:1。

第二个指标是交易周期，2016年初为90天和30天，2016年底为60天和20天。二手房市场正在逐步活跃，市场交易的步伐正在加快。

此外，有两个指标来判断市场需求，一个是看数量，另一个是业主的价格上涨的比例。张健认为，市场交易量与市场交易量之间存在正相关关系，业主的提价也与市场交易价格成正比。

此外，链家研究所还可以将该研究应用于不同购房者的房地产配置特点、购房目的分析，甚至区域土豪分析。

只是在杨现领看来，这些分析远远不够。目前，用房价收入比来判断市场购买力，用平均交易价格来判断价格走势都是片面的。

“比如说，从市场供求情况来看，我们是不是应该单独抽取一个‘可签约房屋’并去掉不可交易部分的供应，然后再考虑一下。”

杨现领认为，仍有必要不断增加观察样本量，并从数据中剔除商业评估的影响因素。“恢复和同步市场形势非常困难。仅仅提取标准、整理框架并进行专业和客观的分析是远远不够的。”

杨现领强调，链家研究所的信条是“做正确的事情，让正确的事情发生得更快。”“我们相信数据和研究本身会产生价值。”他说:“连锁机构为研究所设定的目标是在未来三至五年内进行基础研究，这样以后还会有事情发生。”

成都链家研究所的成立是为了增加西南地区的数据收集和分析。同一天，链家研究院成都分院院长张健发布了《六城市住房消费大数据报告》，成都、重庆、武汉、长沙、合肥、南京被归纳为六个内陆城市。报告显示，六大城市gdp增速超过一线城市和全国平均增速，人口净流入数据客观，资源吸收能力可观。

城市的发展和房地产市场的进程都有其内在的逻辑，它们的产生、发展、成熟和衰落都有一个可以大致遵循的基本规律。

“只有做好基础研究，我们才能谈论什么是法律。目前，空仍有很大的基础数据空间。”杨现领总结道。