势头促销售 新房产销两旺 首季上市房企业绩增长可期

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财新。本报讯(记者温岚)近日，国家统计局发布的全国房地产销售数据显示，1-2月，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年高2个百分点；全国商品房销售额10806亿元，增长26.0%，增速回落8.8个百分点。据业内人士透露，房地产投资明显超出预期。在征地和新开工仍保持正增长的背景下，房地产投资增速有望保持增长，房地产企业一季度销售业绩可以预期。

许多上市的房地产企业都抓住了出售房地产的机会，为新的一年开了个好头。嘉里最近发布了2017年1月至2月中国房地产企业销售额100强。数据显示，前10名的门槛是185亿元，接近去年一季度的水平，领先房地产企业的竞争格局越来越激烈。在房地产企业50强中，16家房地产企业销售额同比增长一倍，17家房地产企业增幅超过50%。碧桂园达到了一个更高的水平，从年初开始已经连续两个月登上宝座。

利用势头促进销售

根据风能数据，截至目前，根据神湾二级分类，129家房地产上市公司中约有100家发布了2016年业绩预测或业绩快报。其中，幸福前的企业家人数(包括持续盈利)达到67人，占70%以上。考虑到近年来一批中小上市房地产企业已经开始转型，房地产业务主要是基于消化存量项目，因此行业预幸福的比例实际上会高于70%。

在性能方面，核心开发者的性能迅速提升，行业集中度和性能差异化程度进一步增强。同时，行业内的龙头企业仍看好一线和二线的需求，以及三线和四线去库存的市场机会，利用这一势头促进销售，为新的一年开个好头。

据嘉里发布的报告显示，1月份，万科和碧桂园在新年的第一个月都实现了400多亿元，前三名房地产企业的销售业绩比去年1月份增长了123%。有了这些成绩，报告分析认为，首先，春节期间市场相对低迷，限购、限贷、限地价、限价房“四限”政策没有松动的迹象，房企整体销售业绩走势也在走弱。1月份房地产百强企业销售总额4311.8亿元，总销售面积3648.1万平方米，同比分别下降19%和12%。第二，领先的房地产企业继续争取开放年的市场。2017年1月，万科和碧桂园都实现了400多亿。尤其是碧桂园，几乎是去年同期的四倍。“5000亿元的内部目标”似乎不是谣言。三是龙湖、鲁能、徐汇、泰和等企业业绩突出。龙湖、鲁能、徐汇、泰和等20强销售企业排名大幅提升。龙湖和鲁能跻身前十，徐汇以60.2亿元的销售额从第18位上升到第14位。特别是太和，从第32位上升到第15位，上升了17位。在1月份59.3亿元的销售业绩中，北京的9个项目贡献了超过30亿元，丽春湖庭院和太和中央广场都超过了10亿元，苏州太和姑苏庭院也赚了近10亿元。

集中和分化

2017年，房地产市场仍是一线和二线的需求，三线和四线的去库存化。该行业的特点是集中和差异化。这是产业集中度的进一步提高。国泰君安(601211，BUY)认为，其主要开发商(恒大地产、碧桂园、万科a(000002，BUY)、保利地产(600048，BUY)和中国海外发展)的总销售额占2016年商品房总销售额的11.5%，为1.1%，而去年的市场份额为10.4%；总销售面积占全年商品房总销售面积的9.3%，为2.5%其中，恒大地产、碧桂园、万科甲的销售额成功突破3000亿元。另一方面，中小房地产企业的表现也严重分化。因此，收入不会增加，但利润会继续。根据中原地产的研究数据，2016年前三季度，132家上市房地产企业的总营业收入为8780.5亿元，净利润仅为687.8亿元，平均利润率降至7.8%；2016年上半年，130家房地产企业的净利润率为8.15%，即使在2015年同期，当营业额相对较低时，利润率也为10.1%。

从目前的2016年业绩报告来看，许多房地产公司的营业利润增长率低于收入增长率。这意味着这些公司项目的毛利率并不理想，房企收入不增利润的局面还将继续。

保利地产业绩快报显示，公司的年收入和净利润分别增长了24.45%和0.54%。保利地产表示，其出售的房地产项目将在年内竣工交付，收入将结转。由于结转项目的毛利率下降，营业利润的增加低于营业收入的增加。

此外，南国房地产有限公司(002305，BUY)和合肥城建有限公司(002208，BUY)均表示，报告期内，部分结转项目毛利率较低，部分项目销售和管理费用增加，导致净利润增长率低于收入增长率。中原地产首席分析师张大伟认为，尽管房地产企业取得了历史上最高的销售业绩，但在市场依然火热的第三季度，它们的利润率却有所下降。除了7-8月淡季的影响外，主要原因是高地价侵蚀利润，房企的风险越来越大。

合作与重组

随着近年来行业整体利润增长率的下降，住宅企业的类型和布局调整将逐步完成。由于其竞争优势(Aiji、净值、信息)和不断增长的市场份额，领先开发商的业绩仍有很大增长空.随着城市化和人口迁移的趋势越来越明显，大型住宅企业和区域领导者仍然有很大的机会。国泰君安研究报告认为，2017年，企业间的合作和共同发展将是大势所趋。

近日，招商局悄然发布了王迪的最新消息，招商局带着碧桂园和香港地产共同开发了南京中华门地块。

据了解，上述南京2016g98地块为南京中华门g98地块。2月15日，南京首次拍卖了五块最高限价的地块，并以抽签方式赢得了最终的“幸运地块”。其中，南京商人以98.1亿元的总价赢得中华门g98地块，创下全市总价新纪录。

根据移交资料，中华门g98地块位于秦淮区中华门外中山南路西侧，土地面积约32.1万平方米。土地性质为b1商业用地、bb商业及办公混合用地、rb商业及住宅混合用地、r2二级住宅用地，综合容积率为1.09，上市起价为58.6亿元，最高价为98亿元。

最近的披露引入了合作伙伴，可能是因为一贯作风稳健的“投资促进部”正在寻找渠道，以缓解土地收购总价高带来的财务压力。隐藏在“投资促进部”背后的盟军通过公告再次向公众展示。

它是合作的，经过重组。随着2017年土地成本和财务成本的增加，中小房企可持续发展的压力将不断加大，预计行业并购将继续活跃。数据显示，融创通过收购贡献了2016年近50%的土地收购总量，并在上海等城市实现了布局突破。根据高盛高华证券的研究报告，预计在2017年第一季度左右，房地产行业的领军企业将更加积极地参与高杠杆或低盈利企业的整合和收购。