严监管下放慢脚步 房地产信托谋划转型

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⊙记者金○编辑杨刚

2017年，锦绣地产信托业务面临监管更加严格、合规要求更高的新形势。

房地产信托作为一项重要的传统业务，对信托公司的利润起着重要的作用。然而，许多业内人士透露，随着监管部门对房地产信托业务的监管日益严格，一些"边缘球"业务将在2018年被严格禁止。有一段时间，上海的房地产信托业务可能会萎缩，创新型房地产信托业务已经成为许多信托公司转型的新方向。

业务规模的飙升引起了监管部门的担忧

“价量共升”是对2017年房地产信托业务的准确描述。据受益信托网上统计，2017年集合信托市场共设立房地产信托计划1583个，募集资金4319.12亿元，2016年设立房地产信托计划742个，募集资金1968.09亿元。

从收益率水平来看，2017年1月市场上房地产信托计划的平均预期收益率为6.76%，到2017年12月，房地产信托计划的平均收益率已升至7.51%。

中国信托协会发布的数据显示，2017年房地产信托业务迅速扩张。数据显示，截至2017年第三季度末，房地产行业信托投资余额为2.07万亿元。从房地产信托在资本信托整体规模中的比重来看，去年第二季度为9.02%，去年第三季度上升至10.01%。

“正是因为房地产信托基金的规模飙升，才吸引了监管机构的关注。”东部地区一家信托公司的一名人士告诉记者。2017年底，银监会发布的《关于规范银行信贷业务的通知》规定，商业银行和信托公司开展银行信贷业务应执行国家宏观调控政策，遵守相关法律法规，不得将信托资金非法投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

SDIC泰康信托研发部门的研究员林吟表示，一些违规项目通过设计商业模式规避了监管限制。然而，在当前强有力的监督和严格的调查的背景下，这种“包装”不合规项目的方法将是不可持续的。同时，信托公司参与个人消费贷款业务时，如果忽视终端资金的使用，消费贷款用于购房的现象也将违反监管要求。

变革和创新成为一种趋势

"事实上，信托公司在做房地产生意时已经开始谨慎了."一位信托公司的高管告诉记者。随着宏观调控的不断深入，房地产企业的融资渠道逐渐减少。目前，一些中小房企的主要融资方式已经转向非银行渠道。“这意味着一旦房产公司的现金流遇到问题，信托公司的产品很可能会伴随着赎回危机。”消息来源称。

另一位信托业人士表示，虽然目前的房企对资本成本不敏感，仍能接受相对较高的融资成本，但信托公司对业务的合规性要求已开始提高。“不符合‘432’原则的业务不能做，名股和真债的业务也不能做。许多过去为了绕过监管、帮助房地产公司获得土地而打“擦边球”的项目现在都停止了。”那个人说。

那么，房地产信托业务将何去何从？很多信托业人士表示，作为一项重要的传统业务，房地产信托所贡献的利润非常重要，监管部门并没有完全封住房地产信托业务的“嘴”。“只要是合规的房地产信托业务，还是可以正常开展的，但数量肯定会减少。”

然而，房地产信托业务在其发展中遇到了瓶颈，转型需求迫切，这已成为业界的共识。在具体的转型方向上，房地产股权投资项目已经成为业内最有前景的领域。据了解，“房地产股权”房地产信托通过深度参与房地产项目开发，以股权投资的形式参与并获得固定收益和分红，已经成为一种成熟的商业模式。

同时，类似reits的产品模式也受到信托业的青睐。一家信托公司的研究人员告诉记者，信托公司对一、二线城市核心区域的资产仍有浓厚兴趣，资产证券化也是监管机构倡导的业务转型方向。目前，一些信托公司已经开始尝试做相关业务。“这种业务的可重复性很高，而且将来更容易与资本市场联系起来。它还具有融资成本较低的特点。我相信，信托公司和住房企业之间扩大合作将是一项新业务。”研究者说。