城市群协同新格局 环沪城市与上海房价差距会缩小？

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根据国务院2016年批准的《长三角城市群发展规划》，长三角城市群涵盖上海、江苏、浙江和安徽等26个城市。根据规划，上述26个城市要按照分工合作、协调发展的原则，建设具有全球影响力的世界级城市群，充分发挥国民经济和社会发展的重要支撑和带动作用。

《国家商报》记者注意到，随着长三角一体化的深化和高铁等基础设施的改善，上海周边几个城市与上海的时间距离大大缩短。那么，这些城市的房价能赶上上海吗？

严格的监管让上海周边城市的表现更加精彩

上海作为长江三角洲的核心城市，2017年国内生产总值为3.01万亿元，常住人口为1445.65万，外来常住人口为972.68万。此外，上海作为中国的经济中心，对外国投资也很有吸引力。截至2017年底，已有175个国家和地区在上海投资，625家跨国公司地区总部落户上海。

无论从经济总量、人口规模、配套设施、外资等方面来看。上海和永保在长三角地区乃至全国处于领先地位。

然而，在房地产方面，自2016年3月上海出台限制购房的新政策，将外国购房者缴纳社保或个人所得税的期限从2年提高至5年以来，上海房地产市场的交易量大幅下降。

据上海市统计局统计，2016年上海商品房销售面积为2019.8万平方米；2017年，商品房销售面积为1341.6万平方米，同比下降33.6%。

在上海商品房交易萎缩的同时，对住房的过度需求使得上海周边一些城市的房地产市场表现出色。例如，靠近上海的浙江省嘉兴市，2017年住宅销售额达到996.3亿元，同比增长29.1%。在投资方面，2017年嘉兴房地产开发投资达到723.8亿元，跃居全省第四位，同比增长51.3%，跃居全省第一位。去年5月，嘉兴有425家房地产企业“去购物”，这表明房地产企业认可了嘉兴楼市。

中国住房数据研究所所长陈胜在接受《商业日报》采访时表示，除了杭州、宁波和温州等传统热点城市之外，上海都市区周边的嘉兴和湖州将在住房需求溢出和高铁建设的推动下，继续保持发展活力。

友涛地产分析师、总裁薛也认为，随着以上海为核心的长三角城市产业进一步融合，以及道路、高铁等交通基础设施的进一步完善，靠近上海的太仓、昆山、嘉善等城市将进一步满足海外住房需求。此外，苏北的一些城市将促进当地房地产市场的发展，因为它们承接了从上海转移过来的一些产业。

日本CDs的频繁出现并没有改变上海价格稳定的趋势

一个值得注意的现象是，尽管由于限购、限价令、彩票、土地拍卖等政策的调整，上海楼市交易量大幅下降，但今年3月，尤其是4月，上海一批新推出的楼盘却出现了“光天化日”现象。

例如，在4月17日发生地震的信达泰和上海场，376套的数量已经达到611组；4月19日，大宁金茂大厦发生了摇晃，382套房的数量为751套；4月23日，437间套房的申请人数达到了3127人。许多房产在开盘当天就卖光了。

"在价格限制的背景下，一些新光盘的性价比得到了强调."易居研究院研究部主任严跃进告诉记者，虽然一些房地产项目的去转型甚至“光天化日之下”的程度较高，但市场推量相对较大，一些买家仍有很大的选择余地。

根据上海链家的数据，仅4月份，上海就新增供应了近8000套新建商品住宅，创下近23个月来的新高。此外，与上述“阳光”板块不同，申请人数量是住房数量的几倍，外环以外的新住房数量少于住房数量。据记者梳理，今年3月以来新开工的24栋建筑中，有12栋的认购量低于房屋数量，有14栋的均价低于5万元/平方米。

事实上，由于价格的限制和郊区低价楼盘的集中上市，上海楼市一直延续着“缩量稳价”的趋势。根据国家统计局的数据，3月份上海新建商品房价格指数同比下降0.3%。据嘉里数据显示，截至3月底，上海新建商品房平均成交价格为45741元/平方米，同比下降5%。

虽然上海的房价正在“企稳”，但长江三角洲一些热点城市与上海之间的房价差距正在缩小。根据Cree数据，截至3月底，杭州新建商品房平均成交价格为25239元/平方米，南京为22324元/平方米，宁波为22271元/平方米，昆山为16906元/平方米。

然而，上海的“十三五”规划提出要重点发展租赁住房。根据该计划，上海将在“十三五”期间增加170万套住房，其中包括约45万套商品房和约70万套出租住房。此外，上海还指出，2035年上海常住人口应控制在2500万左右，到2017年底，上海常住人口将达到2418万，这意味着未来上海常住人口仅增加80多万空房。

严跃进认为，上海楼市的虹吸效应和溢出效应将与产业的变化、人才结构的调整和交通的进一步改善并存，即一些高端或改善的住房需求将会增加，一些住房需求将会溢出到上海周边的一些中小城市。

“大力发展租赁住房，未来可供出售的住宅将越来越少。从长远来看，商品房价格将呈上升趋势。”薛告诉记者，上海目前正在控制常住人口数量，引进高层次人才。未来，只有进一步深化长三角城市一体化，转移低端产业，实现笼改，引进高端产业，才能实现建设世界级城市的愿景。