上交所首单类REITs资产支持证券发行

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1月13日，上海证券交易所首个单一reits资产证券化项目——“恒泰豪瑞-HNA浦东发展大厦资产支持专项计划”正式发布。

恒泰豪瑞-HNA浦东发展大厦的资产支持计划于2015年12月2日成功制定，这是中国第一个以单一写字楼作为基础资产的类似房地产投资信托基金的项目。项目总融资规模为25亿元。其中，甲类证券规模15.31亿元，期限约18年。投资者可以每三年回购一次，中国程心给出aaa信用评级；b类证券规模为9.69亿元，期限为3年，可在行使优先购买权后延长3年，最长可延长至18年左右。据恒泰证券经理介绍，此次发行已得到资本市场投资者的充分认可和积极认购。甲类证券和乙类证券的发行利率分别为5.3%和6.9%，实现了比同类产品更低的利率定价。

项目标的上海浦东发展大厦是位于上海陆家嘴金融贸易区中心的甲级办公楼，总建筑面积46380平方米。截至2015年9月底，入住率达到98.5%。租户主要是银行、证券、基金等优质金融企业，平均租期约为三年。

通过专项计划+资金载体(双spv)，项目实现了标的资产持有人的股权收购和债务投资，从而实现了标的资产的间接持有和最终控制。一方面，这种安排可以有效地将标的资产与信用增级主体分开，另一方面，也为未来reits公开发行的运作留下了铺垫。恒泰证券设计了多种担保机制，包括标的资产抵押、租金收入净现金流过度覆盖、结构化分层、信贷触发机制、标的资产经营目标奖惩机制、集团担保等。

据介绍，房地产投资信托(reits)是房地产投资信托的简称，是一种通过发行收益凭证来筹集投资者资金，由专业投资机构进行房地产投资管理，并将综合投资收益按比例分配给投资者的信托基金。作为成熟资本市场的重要组成部分，房地产投资信托是仅次于股票、债券和存款的第四大资产配置。它们具有长期回报高、回报稳定、与其他投资产品相关性小、抗经济周期波动等优势，能够满足投资者的多元化需求。中国的reits市场几乎处于零状态，因此空未来的发展是巨大的。