链家金融遭多方质疑 否认产品违规称无法挪用客户存款

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连锁住宅的“金融风暴”折射出房地产中介发展的困境

《长江商报》北京总部对“不规范的商业行为”做出了独家回应:李方同不能挪用客户存款

□我们的见习记者张洪雷

"连锁住宅不可能通过抵押贷款来经营一室两厅的销售."

3月5日，链家北京总部公共关系部高级经理王一多在接受《长江商报》独家采访时表示，他专门回答了一系列外部问题，这些问题都无可挑剔。

近日，因销售问题被上海市住房建设委员会调查的连锁地产陷入涉嫌违规的金融产品风暴，也使连锁金融背后的隐患浮出水面。最近上海房价飙升，连锁置业的金融风暴成了风暴的焦点。对此，《长江商报》独家专访了王一多，并回答了有关资金集中、违规担保等连锁家庭理财的问题。

至于link layout金融产品是否面向大空上市，一位不愿透露姓名的资深金融人士告诉《长江商报》记者，“如果连锁置业只是一家房地产代理，它只能在a股和港股上市。当连锁住宅涉及互联网金融产品时，它有机会申请在创业板、纳斯达克甚至科技股上市。从某种程度上来说，金融产品的布局也是为了连锁住宅

连锁住宅金融受到了许多方面的质疑

2月23日，上海市消费者权益保护委员会在吹风会上对链家进行了命名，并向通过链家购房的消费者讲述了链家中介服务存在的一些问题。随后，上海市住房和城乡建设委员会也介入了调查。上海市住房和城乡建设委员会2月24日回应称，链家公司相关门店存在违规经营行为，已正式调查，并将及时向社会公布结果。上海链家也在一夜之间更换了窗贴，彻底调查并更新了所有连锁店的广告窗贴。

在上海消费者权益保护局处理的两起案件中，上海市民黄先生介绍说，连锁中介骗取了房产抵押和房东的名誉。付了70%的首付后，房子被三家法院查封了。该连锁店要求自己将父母名下的资产作为抵押资产，并在继续处理交易前提供信用担保。

在另一个案例中，庄先生说，在支付了首付款后，他被告知该房屋在签订正式协议前有一笔167万元的抵押贷款，无法办理房产证，而该抵押贷款实际上是由连锁中介以员工的名义借给尚佳购买其他房产。

毫无疑问，一线城市的房价一直在上涨，买家和卖家之间往往存在一些资金需求。但现在连锁店站起来说他们的业务是一种金融“创新”。这种说法站得住脚吗？

据《长江商报》记者介绍，除了传统的房屋中介业务外，链家还提供一些买卖双方之间的金融产品，主要包括止赎贷款、全额贷款、按揭互换、个人贷款、首付贷款、监管贷款和李等。事实上，这些产品的功能是为双方提供过渡性贷款。

事件发生后，关于链家的各种声音此起彼伏，但除了关注上海链家事件外，人们更多关注的是链家的金融服务。当连锁店的金融服务被推到舆论的风口浪尖时，许多隐藏的问题逐渐浮出水面。

李方同存在资本沉淀的风险

上述不愿透露姓名的资深金融人士在接受《长江商报》采访时，对连锁金融的“迷雾”做出了自己的解读。

在这位资深人士看来，链家的金融服务相当于一个由三部分组成的p2p业务，即2006年开始的融信按揭(北京中融信担保)、2014年开始的链家理财、2015年开始运营的立方通。

《长江商报》记者从资深金融人士的解读中了解到，链家的理财业务暂时没有通过中融信违反法律规定。根据银监会会同工业和信息化部、公安部、国家互联网信息办公室于2015年12月28日起草的《同业拆借市场信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》的相关规定，链家理财业务并未违法。

不过，这位资深人士也告诉《长江商报》记者，连锁经营在财务管理方面的各种做法仍存在隐患。

“首先，链家金融的房地产首付也可以通过第三方集资的方式实现，但中国传统的购房方式是保证首付的风险。虽然像链家这样的集资方式不会给银行带来很大的风险，但是会给那些还不符合条件的人买房的机会，这将给整个金融体系带来很大的风险。如果整体经济环境良好，金融体系的风险就不会明显，甚至不会被掩盖。然而，随着经济动荡，未来无力支付首付款的购房者的还款能力也成问题；如果买家付不起首付，就要承担很高的还款率，财务风险很大。”

另一方面，在这位资深人士看来，“用户的购买资金都存放在力帆通，存在资金沉淀的风险，因为在资金到达合同账户或房地产交易账户之前有一个账户期，而链家也可以用这笔资金购买其他短期理财产品。”进一步深入思考，由于房地产的高利率，该连锁店可以继续将首付或最终付款打包成p2p产品，并分期付款给投资者。这实际上是一个资产证券化的过程。”

“问题的根源在于，链家实质上是一家房地产中介公司。财务管理中的风险控制能力和对资产证券化的把握仍然不足。与大型金融机构相比，风险控制能力存在一定差距。如果连锁经营发展过快，很容易隐藏一系列的风险和隐患。”

值得一提的是，在2015年，这家连锁店一直在四处奔波，展示其“狼文化”。一年之内，链家在全国一、二线城市进行闪电并购，先后收购了成都翼城、上海德友、深中联、广州满堂红、北京高策、大连好望角等11家老牌本土中介公司，逐步完成了华北、华东、西南、华南、华中的全国布局。强大的实施和扩张已经让许多房地产中介公司看不起大海。

“连锁住宅开始提供金融服务的原因，与它们上市的雄心密切相关。”这位不愿透露姓名的高级财务人士补充道。

对“是”和“否”的独家回应

在回答各方提问时，链家北京总部公共关系部高级公关经理王一多接受了《长江商报》的采访。

王一多代表链家再次声明，链家的财务管理和“立方通支付”是合法的。对于链家的预付款业务是否属于监管之外的变相融资或担保业务的争议，王一多解释说:“消费者在交易中有短期资金需求，如最常见的预付款和赎回业务(原业主剩余贷款尚未还清，无法通过自筹资金偿还贷款和解除抵押银行的抵押)。这种短期资本周转需求是交易中的刚性需求。银行和其他金融机构没有这样的产品来解决客户需求的痛点。这是链家坚持守法理念解决客户需求痛点的一种可选方式，以促进交易的达成。连锁住宅本身之所以涉足房地产金融业务，是因为该业务本身是基于为已售房屋服务的短期资本周转需求。实质上，它服务于二手房交易过程本身，解决了从签约到转让的资金交易问题。”

当谈到“连锁店是否以相当于同一固定资产抵押贷款同期利率四倍以上的利率向卖方提供抵押贷款时，月利率高达2%。这种操作直接导致一房两卖，不仅套牢了下一个急于买房的人，还控制了借款人。”王一多表示，在二手房交易融资中，申请贷款的主体要么是房屋的所有者，要么是购房者，而连锁家庭不能“套住”用户。更多，

对于一房两售的问题，连锁反应积极，“目前二手房交易必须在网上签约，不可能一房两售。”(除非业主本人在隐瞒和欺诈的情况下从两家公司收取保证金，否则这是民事经济纠纷和刑事欺诈，在实践中很少发生。(

毫无疑问，为了促进房地产交易，中介机构提供了许多增值服务。只有从业务逻辑的角度来看，这些增值服务的出发点是好的，即解决交易过程中的问题。但是，如何规范和有效监管呢？

“链家自身的风险控制本身就非常严格。在业务推广过程中，将申请相应的许可证，如基金监管业务。我们已经成功申请了第三方支付许可，但是链家的资金监管与美国不同。美国的托管公司收取服务费，而立方通不收取。然而，如果连锁店不监督资金，许多问题无法解决。如果安全问题得不到解决，交易中的风险点最终将归咎于连锁店的责任。王一多这样回答了《长江商报》记者的提问。

当连锁住宅被推到行业的前沿时，房地产中介产业链中的许多问题开始出现。在深得人心的舆论中心，链家的声音是:“二手房交易的基础设施比较差，这需要企业和行政部门的共同努力——我们希望行政部门能出台更多的规范性文件，近年来，链家还向行业协会提供了各种调研报告。”

否认违反金融产品

随着互联网的不断发展和各行各业的紧密融合，以链家为代表的“互联网+房地产+金融”的创新模式有哪些优势和隐患？该连锁店表示:“这种模式本身就是为了让交易更顺畅，解决交易中的问题。它是先交易后融资，所以它不是一个独立的金融业务，而主要是连锁业务，即二手房交易。它是不可分割的；作为一个新生事物，它的隐患包括外界如何看待它，是否存在误解，以及监管机构如何提供规范性指导。”

这家连锁企业对《长江商报》记者表示，“其自身对资本监管的理解不能简单地归结为‘增值服务’的范畴。链家理解这是房地产交易中应该具备的正常标准程序。例如，在电子商务平台上购买针头需要第三方支付(支付宝)，但在没有资金监管的情况下购买数百万套房子是不可思议的。这确实需要改变消费者过去的认知，也需要企业和公众舆论的共同努力。"

虽然链家金融产品由钟荣鑫代理，但法定代表人也是链家董事长左晖，这让人怀疑平台是否存在自我担保的嫌疑。对此，链家回应称:“北京中融信担保有限公司只为链家理财的投资者提供担保。自我保证意味着你不能保证自己。这是一条深红的线，仲荣欣不会触碰。中融信和链家都不能转移资金，也不能转移资金。”

对于立方通的基金，是否存在基金沉淀、不披露、不透明的风险？链家给出的答复是:“作为第三方支付公司，力帆通必须严格遵守中央银行《支付机构客户储备资金存管办法》的相关规定。根据《办法》第三条规定，立方通必须将客户资金全额存入客户专用存款账户，该账户按照中国人民银行的要求开立，经备案批准后方可开业。中国人民银行及其分支机构应当对支付机构和储备银行的客户储备资金存管业务活动进行非现场监督和现场检查。”

链家还表示，“立方通公积金的存管银行是光大银行，因此客户的房款将全额存入光大银行的公积金账户，并接受光大银行和央行的监管。”并多次强调“李方同不能、也不能挪用客户的购房款。”

谈到未来的发展和监管，链家表示将不断完善监管，并进一步向《长江商报》记者解释说:“链家将与更具公信力的第三方合作，公开透明地接受社会各界的监督。在二手房中介业务中，连锁的事前预防和事后补救一直都比较高。”